Kiểm định nhà chung cư

Quy định mới về thời hạn sử dụng nhà chung cư từ ngày 1/8/2024 (Luật nhà ở năm 2023)

Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết quả kiểm định chung cư của tổ chức có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư.

Luật Nhà ở 2023 cũng quy định các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ, đó là nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn…

Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư

Quy định tại Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 01 năm 2021 (tại Điều 5, khoản 5 Điều 33) như sau :

Điều 5. Thí nghiệm đối chứng, kiểm định xây dựng, thử nghiệm khả năng chịu lực của kết cấu công trình

1. Thí nghiệm đối chứng trong quá trình thi công xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Được quy định trong chỉ dẫn kỹ thuật, hợp đồng xây dựng;

b) Khi vật liệu, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình hoặc công trình được thi công xây dựng có dấu hiệu không đảm bảo chất lượng theo yêu cầu của hồ sơ thiết kế;

c) Theo yêu cầu của cơ quan chuyên môn về xây dựng.

2. Kiểm định xây dựng, thử nghiệm khả năng chịu lực của kết cấu công trình được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Được quy định trong chỉ dẫn kỹ thuật, hợp đồng xây dựng;

b) Khi công trình đã được thi công xây dựng có dấu hiệu không đảm bảo chất lượng theo yêu cầu của thiết kế hoặc không đủ các căn cứ để đánh giá chất lượng, nghiệm thu;

c) Theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền ký hợp đồng dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP);

d) Theo yêu cầu của các cơ quan có thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu theo quy định tại khoản 2 Điều 24 Nghị định này;

đ) Khi công trình hết tuổi thọ thiết kế mà chủ sở hữu công trình có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

e) Khi công trình đang khai thác, sử dụng có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn;

g) Kiểm định xây dựng công trình phục vụ công tác bảo trì.

3. Nội dung kiểm định xây dựng:

a) Kiểm định chất lượng bộ phận công trình, công trình xây dựng;

b) Kiểm định xác định nguyên nhân hư hỏng, xác định nguyên nhân sự cố, thời hạn sử dụng của bộ phận công trình, công trình xây dựng;

c) Kiểm định chất lượng vật liệu xây dựng, cấu kiện xây dựng, sản phẩm xây dựng.

Điều 33. Thực hiện bảo trì công trình xây dựng

1. Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình tự tổ chức thực hiện việc kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa công trình theo quy trình bảo trì công trình được phê duyệt nếu đủ điều kiện năng lực hoặc thuê tổ chức có đủ điều kiện năng lực thực hiện.

2. Kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ và đột xuất nhằm phát hiện kịp thời các dấu hiệu xuống cấp, những hư hỏng của công trình, thiết bị lắp đặt vào công trình làm cơ sở cho việc bảo dưỡng công trình.

3. Bảo dưỡng công trình được thực hiện theo kế hoạch bảo trì hàng năm và quy trình bảo trì công trình xây dựng được phê duyệt.

4. Sửa chữa công trình bao gồm:

a) Sửa chữa định kỳ công trình bao gồm sửa chữa hư hỏng hoặc thay thế bộ phận công trình, thiết bị lắp đặt vào công trình bị hư hỏng được thực hiện định kỳ theo quy định của quy trình bảo trì;

b) Sửa chữa đột xuất công trình được thực hiện khi bộ phận công trình, công trình bị hư hỏng do chịu tác động đột xuất như gió, bão, lũ lụt, động đất, va đập, cháy và những tác động đột xuất khác hoặc khi bộ phận công trình, công trình có biểu hiện xuống cấp ảnh hưởng đến an toàn sử dụng, vận hành, khai thác công trình.

5. Kiểm định chất lượng công trình phục vụ công tác bảo trì được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Kiểm định định kỳ theo quy trình bảo trì công trình đã được phê duyệt;

b) Khi phát hiện thấy công trình, bộ phận công trình có hư hỏng hoặc có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn cho việc khai thác, sử dụng;

c) Khi có yêu cầu đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình phục vụ cho việc lập quy trình bảo trì đối với những công trình đã đưa vào sử dụng nhưng chưa có quy trình bảo trì;

d) Khi cần có cơ sở để quyết định việc kéo dài thời hạn sử dụng của công trình đối với các công trình đã hết tuổi thọ thiết kế hoặc làm cơ sở cho việc cải tạo, nâng cấp công trình;

đ) Khi có yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

6. Quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì phải được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Các công trình quan trọng quốc gia, công trình khi xảy ra sự cố có thể dẫn tới thảm họa;

b) Công trình có dấu hiệu lún, nghiêng, nứt và các dấu hiệu bất thường khác có khả năng gây sập đổ công trình;

c) Theo yêu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng.

Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành quy định về danh mục các công trình bắt buộc phải quan trắc trong quá trình khai thác sử dụng.

7. Trường hợp công trình có nhiều chủ sở hữu thì ngoài việc chịu trách nhiệm bảo trì phần công trình thuộc sở hữu riêng của mình, các chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì cả phần công trình thuộc sở hữu chung theo quy định của pháp luật có liên quan.

8. Đối với các công trình chưa bàn giao được cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì công trình xây dựng và thực hiện việc bảo trì công trình xây dựng theo các nội dung quy định tại Điều này và Điều 31 Nghị định này.

A. QUY ĐỊNH KIỂM ĐỊNH ĐỊNH KỲ CHUNG CƯ

Về Kiểm định xây dựng Quy định tại Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 01 năm 2021 (tại Điều 5, khoản 5 Điều 33)

Điều 5 : Kiểm định xây dựng, thử nghiệm khả năng chịu lực của kết cấu công trình được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Được quy định trong chỉ dẫn kỹ thuật, hợp đồng xây dựng;

c) Theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền ký hợp đồng dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP);

d) Theo yêu cầu của các cơ quan có thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu theo quy định tại khoản 2 Điều 24 Nghị định này;

đ) Khi công trình hết tuổi thọ thiết kế mà chủ sở hữu công trình có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

e) Khi công trình đang khai thác, sử dụng có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn;

g) Kiểm định xây dựng công trình phục vụ công tác bảo trì.

Khoản 5 – Điều 33. Kiểm định xây dựng phục vụ công tác bảo trì công trình xây dựng như sau:

a) Kiểm định định kỳ theo quy trình bảo trì công trình đã được phê duyệt;

b) Khi phát hiện thấy công trình, bộ phận công trình có hư hỏng hoặc có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn cho việc khai thác, sử dụng;

đ) Khi có yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

V. Khi nào phải thực hiện Kiểm định xây dựng phục vụ Đánh giá an toàn (quy định Mục 3 – Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 01 năm 2021)

– Kể từ 15/10/2021 phải tổ chức đánh giá an toàn công trình

– Danh mục công trình phải thực hiện đánh giá an toàn công trình : quy định tại khoản 4 Điều 126 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 47 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 thì “Công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng“ phải được tổ chức đánh giá định kỳ về an toàn của công trình xây dựng trong quá trình vận hành và sử dụng.

PHỤ LỤC X

DANH MỤC CÔNG TRÌNH ẢNH HƯỞNG LỚN ĐẾN AN TOÀN, LỢI ÍCH CỘNG ĐỒNG
(Kèm theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ)

Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng là các công trình được đầu tư xây dựng mới và các công trình được cải tạo, sửa chữa làm thay đổi quy mô, công suất, công năng, kết cấu chịu lực chính trong danh mục dưới đây:

Mã số	Loại công trình		Cấp công trình
I	CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG
I.1	Nhà ở	Các tòa nhà chung cư, nhà ở tập thể khác	Cấp III trở lên
I.2	Công trình công cộng
I.2.1	Công trình giáo dục, đào tạo, nghiên cứu		Cấp III trở lên
I.2.2	Công trình y tế		Cấp III trở lên
I.2.3	Công trình thể thao	Sân vận động; nhà thi đấu (các môn thể thao); bể bơi; sân thi đấu các môn thể thao có khán đài	Cấp III trở lên
I.2.4	Công trình văn hóa	Trung tâm hội nghị, nhà hát, nhà văn hóa, câu lạc bộ, rạp chiếu phim, rạp xiếc, vũ trường; các công trình di tích; bảo tàng, thư viện, triển lãm, nhà trưng bày; tượng đài ngoài trời; công trình vui chơi giải trí; công trình văn hóa tập trung đông người và các công trình khác có chức năng tương đương	Cấp III trở lên
I.2.5	Công trình thương mại	Trung tâm thương mại, siêu thị	Cấp III trở lên
I.2.5	Công trình thương mại	Nhà hàng, cửa hàng ăn uống, giải khát và các cơ sở tương tự	Cấp II trở lên
I.2.6	Công trình dịch vụ	Khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ; khu nghỉ dưỡng; biệt thự lưu trú; căn hộ lưu trú và các cơ sở tương tự; bưu điện, bưu cục, cơ sở cung cấp dịch vụ bưu chính, viễn thông khác	Cấp III trở lên
I.2.7	Công trình trụ sở, văn phòng làm việc	Các tòa nhà sử dụng làm trụ sở, văn phòng làm việc	Cấp III trở lên
I.2.8	Các công trình đa năng hoặc hỗn hợp	Các tòa nhà, kết cấu khác sử dụng đa năng hoặc hỗn hợp khác	Cấp III trở lên
I.2.9	Công trình phục vụ dân sinh khác	Các tòa nhà hoặc kết cấu khác được xây dựng phục vụ dân sinh	Cấp II trở lên
II	CÔNG TRÌNH CÔNG NGHIỆP
II.1	Công trình sản xuất vật liệu, sản phẩm xây dựng		Cấp III trở lên
II.2	Công trình luyện kim và cơ khí chế tạo		Cấp III trở lên
II.3	Công trình khai thác mỏ và chế biến khoáng sản		Cấp III trở lên
II.4	Công trình dầu khí		Cấp III trở lên
II.5	Công trình năng lượng		Cấp III trở lên
II.6	Công trình hóa chất		Cấp III trở lên
II.7	Công trình công nghiệp nhẹ		Cấp III trở lên
III	CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG KỸ THUẬT
III.1	Công trình cấp nước		Cấp II trở lên
III.2	Công trình thoát nước		Cấp II trở lên
III.3	Công trình xử lý chất thải rắn		Cấp II trở lên
III.4	Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động	Nhà, trạm viễn thông, cột ăng ten, cột treo cáp	Cấp III trở lên
III.5	Nhà tang lễ; cơ sở hỏa táng		Cấp II trở lên
III.6	Nhà để xe (ngầm và nổi)Cống, bể, hào, hầm tuy nen kỹ thuật		Cấp II trở lên
IV	CÔNG TRÌNH GIAO THÔNG
IV.1	Đường bộ	Đường ô tô cao tốc	Mọi cấp
		Đường ô tô, đường trong đô thị	Cấp III trở lên
		Bến phà	Cấp III trở lên
		Bến xe; cơ sở đăng kiểm phương tiện giao thông đường bộ; trạm thu phí; trạm dừng nghỉ	Cấp III trở lên
	Đường sắt	Đường sắt cao tốc, đường sắt tốc độ cao, đường sắt đô thị (đường sắt trên cao, đường tầu điện ngầm/ Metro); đường sắt quốc gia; đường sắt chuyên dụng và đường sắt địa phương	Mọi cấp
	Đường sắt	Ga hành khách	Cấp III trở lên
	Cầu	Cầu đường bộ, cầu bộ hành, cầu đường sắt, cầu phao	Cấp III trở lên
	Hầm	Hầm đường ô tô, hầm đường sắt, hầm cho người đi bộ	Cấp III trở lên
	Hầm	Hầm tàu điện ngầm (Metro)	Mọi cấp
IV.2	Công trình đường thủy nội địa	Cảng, bến thủy nội địa (cho hành khách)	Cấp II trở lên
IV.2	Công trình đường thủy nội địa	Đường thủy có bề rộng (B) và độ sâu (H) nước chạy tầu (bao gồm cả phao tiêu, công trình chỉnh trị)	Cấp II trở lên
IV.3	Công trình hàng hải	Bến/cảng biển, bến phà (cho hành khách)	Cấp III trở lên
IV.3	Công trình hàng hải	Các công trình hàng hải khác	Cấp II trở lên
IV.4	Công trình hàng không	Nhà ga hàng không; khu bay (bao gồm cả các công trình bảo đảm hoạt động bay)	Mọi cấp
IV.5	Tuyến cáp treo và nhà ga	Để vận chuyển người	Mọi cấp
IV.5	Tuyến cáp treo và nhà ga	Để vận chuyển hàng hóa	Cấp II trở lên
V	CÔNG TRÌNH NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
V.1	Công trình thủy lợi	Công trình cấp nước	Cấp II trở lên
		Hồ chứa nước	Cấp III trở lên
		Đập ngăn nước và các công trình thủy lợi chịu áp khác	Cấp III trở lên
V.2	Công trình đê điều		Mọi cấp

PHỤ LỤC III

DANH MỤC CÔNG TRÌNH PHẢI ĐƯỢC CƠ QUAN CÓ THẨM QUYỀN XEM XÉT VÀ THÔNG BÁO Ý KIẾN VỀ KẾT QUẢ ĐÁNH GIÁ AN TOÀN CÔNG TRÌNH
(Ban hành kèm theo Thông tư số 10/2021/TT-BXD ngày 25 tháng 8 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)

STT	Công trình	Cấp công trình (1)
1.	Nhà chung cư, nhà ở tập thể khác	Cấp II trở lên
2.	Trường tiểu học, trường trung học cơ sở, trường trung học phổ thông, trường phổ thông có nhiều cấp học	Cấp II trở lên
3.	Trường đại học, trường cao đẳng, trường trung học chuyên nghiệp, trường dạy nghề, trường công nhân kỹ thuật, trường nghiệp vụ	Cấp I trở lên
4.	Bệnh viện đa khoa, bệnh viện chuyên khoa	Cấp II trở lên
5.	Sân vận động, nhà thi đấu, sân thi đấu các môn thể thao có khán đài	Cấp II trở lên
6.	Trung tâm hội nghị, nhà hát, nhà văn hóa, câu lạc bộ, rạp chiếu phim, rạp xiếc, vũ trường, công trình văn hóa tập trung đông người	Cấp II trở lên
7.	Trung tâm thương mại, siêu thị, khách sạn	Cấp I trở lên
8.	Công trình trụ sở, văn phòng làm việc và các tòa nhà sử dụng đa năng hoặc hỗn hợp khác	Cấp I trở lên

Ghi chú:

(1) Cấp công trình xác định theo Thông tư quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

VI. Mục đích, thời điểm & tần suất kiểm định xây dựng – Đánh giá an toàn

1. Mục đích: Kiểm soát chất lượng công trình trong quá trình khai thác, sử dụng; đảm bảo công trình được vận hành, khai thác phù hợp với các yêu cầu kỹ thuật của thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng; đồng thời giúp đảm bảo thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình

2. Thời điểm đánh giá an toàn công trình lần đầu được thực hiện sau 10 năm kể từ khi đưa công trình vào khai thác sử dụng theo quy định của pháp luật (mục a. khoản 3 – Điều 17 – Thông tư số 10/2021/TT-BXD).

3. Tần suất đánh giá an toàn : đối với lần đánh giá tiếp theo được thực hiện theo tần suất 5 năm/ lần (mục b. khoản 3 – Điều 17 – Thông tư số 10/2021/TT-BXD).

Đối với công trình đã đưa vào sử dụng trên 8 năm kể từ ngày 15/10/2021 thì CĐT phải tổ chức đánh giá lần đầu tiên trong vòng 24 tháng kể từ 15/10/2021.

VII. Trình tự đánh giá an toàn công trình

Căn cứ Điều 36 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021

Lập, thẩm tra (theo Điều 17, Thông tư số 10/2021/TT-BXD ngày 25/8/2021 ; Điều 36, 37, 38 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021) và phê duyệt đề cương;
Tổ chức thực hiện gồm : Tư vấn đánh giá, Tư vấn giám sát đánh giá (theo Điều 5, 17, Thông tư số 10/2021/TT-BXD ngày 25/8/2021 ; Điều 36, 37, 38 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021;
Lập báo cáo kết quả;
Chủ Đầu Tư xác nhận kết quả đánh giá;
Gửi báo cáo đến cơ quan có thẩm quyền và cho ý kiến về kết quả đánh giá.
Quy trình đánh giá an toàn kết cấu nhà ở và công trình công cộng
Quy trình đánh giá an toàn công trình trong quá trình khai thác, sử dụng

Trình tự kiểm định công trình để đánh giá an toàn?

Các quá trình kiểm tra và sửa chữa kết cấu

Nội dung kiểm định xây dựng phục vụ đánh giá an toàn gồm những gì ?

Kiểm tra, xem xét khả năng làm việc của các kết cấu chịu lực chính và các bộ phận công trình có nguy cơ gây mất an toàn;
Kiểm tra, đánh giá các điều kiện đảm bảo vận hành, khai thác công trình bình thường, bao gồm : độ ồn, mức độ ô nhiễm của khói bụi và các chất gây nguy hại, ảnh hưởng đến sức khỏe con người; an toàn cháy nổ; kết quả kiểm định các thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt về độ an toàn và các điều kiện an toàn khác có liên quan.

VIII. Trách nhiệm của Chủ Đầu Tư về kiểm định xây dựng phục vụ đánh giá an toàn công trình ra sao?

Chủ đầu tư tổ chức thực hiện, thuê đơn vị kiểm định có đủ điều kiện năng lực để thực hiện;
Bàn giao hồ sơ, tài liệu phục vụ công tác đánh giá cho tổ chức kiểm định là cơ sở để lập đề cương bao gồm : hồ sơ bảo trì công trình, hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, bản vẽ hoàn công, lý lịch lắp đặt thiết bị vào công trình và các hồ sơ tài liệu cần thiết khác phục vụ công tác đánh giá. Trường hợp không có hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thông tin thì Chủ Đầu Tư có trách nhiệm thuê tổ chức có đủ điều kiện năng lực thực hiện khảo sát và lập hồ sơ hiện trạng để phục vụ công tác đánh giá.
Tổ chức thẩm tra, phê duyệt đề cương;
Tổ chức giám sát thực hiện;
Xem xét và xác nhận kết quả đánh giá (trường hợp kết quả đánh giá chưa đạt yêu cầu thì CĐT gửi văn bản yêu cầu kiểm định đánh giá bổ sung hoặc đánh giá lại);
Gửi 01 bản kết quả đánh giá đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định;
Lưu trữ hồ sơ đánh giá vào hồ sơ bảo trì công trình.

IX. Tồ chức kiểm định xây dựng phục vụ đánh giá an toàn có trách nhiệm gì?

Lập đề cương đánh giá phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và các quy định của hợp đồng xây dựng trình Chủ Đầu Tư phê duyệt;
Thực hiện đánh giá theo đề cương được duyệt;
Lập báo cáo kết quả đánh giá và trình Chủ Đầu Tư;
Chịu trách nhiệm về chất lượng công tác đánh giá do mình thực hiện.

B. KIỂM ĐỊNH CHUNG CƯ THEO LUẬT NHÀ Ở (Luật số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023)

I. Nhà chung cư thuộc trường hợp sau phải phá dỡ (theo Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/07/2024):

Các điểm c, d, đ tại Khoản 2 – Điều 59 – Luật nhà ở

c) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

d) Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;

đ) Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

II. Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư (Điều 61 – Luật nhà ở)

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quy định tại khoản này và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Tổ chức được giao thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật nàyhoặc chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Luật này.
Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này; trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ.
Kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

=> Căn cứ Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2024 thì chất lượng nhà ở chung cư đánh giá theo tuổi thọ công trình và kết quả kiểm định chất lượng công trình

Do đó để biết chung cư của bạn có đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật hay không hãy liên hệ CÔNG TY TNHH KIỂM ĐỊNH & GIÁM ĐỊNH XÂY DỰNG MIỀN NAM để được tư vấn chi tiết.

Lưu ý : để tránh bị các nhà Đầu tư thao túng phía sau, cố tình làm sai lệch kết quả kiểm định để tiến hành phá dỡ chung cư hãy liên hệ chúng tôi để được tư vấn.

C. KIỂM ĐỊNH & CẢI TẠO XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ theo Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/07/2024

I. Giải thích từ ngữ

Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

Nhà chung cư độc lập là một khối nhà độc lập (block) hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật công trình được xây dựng trên trên một khu đất theo quy hoạch.
Khu chung cư là khu nhà có từ 02 tòa nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này trở lên và công trình xây dựng khác, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ (nếu có) được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.
Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (sau đây gọi chung là dự án xây dựng lại nhà chung cư) là dự án với mục tiêu phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư hoặc khu chung cư và xây dựng các công trình khác (nếu có) theo quy hoạch chi tiết của dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tái định cư tại chỗ là việc bố trí nhà ở, diện tích khác (nếu có) cho tổ chức, cá nhân thuộc diện được tái định cư tại địa điểm cũ trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư là tổ chức được lựa chọn theo một trong các hình thức quy định tại Điều 68 của Luật Nhà ở và quy định của Nghị định này.
Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định của Nghị định này.

II. Lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức khảo sát, điều tra, đánh giá kết quả thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại kỳ kế hoạch trước và căn cứ vào kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư để xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của kỳ kế hoạch mới, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trực tiếp xây dựng hoặc thuê đơn vị tư vấn theo quy định của pháp luật về đấu thầu để xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với các chung cư đã hoàn thành kiểm định trước thời điểm phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh phải được đưa vào nội dung của kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.
Các nhà chung cư chưa hoàn thành việc kiểm định thì định kỳ 06 tháng một lần, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt bổ sung danh mục dự án xây dựng lại nhà chung cư trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt hoặc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư riêng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt theo quy định tại Điều 5 và Điều 6 của Nghị định này.

III. Trình tự, thủ tục di dời chủ sở hữu nhà chung cư, người sử dụng nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư bị hư hỏng thuộc trường hợp phải phá dỡ do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng hoặc trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn quy định để tiếp tục sử dụng tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở thì thực hiện như sau:

a) Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định di dời khẩn cấp trong vòng 12 giờ.

Nội dung quyết định di dời khẩn cấp bao gồm: địa điểm nhà chung cư phải di dời khẩn cấp, địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời, phương thức di dời, trách nhiệm của quan, tổ chức, cá nhân liên quan trong việc thực hiện quyết định di dời khẩn cấp.

b) Kể từ khi có quyết định di dời khẩn cấp, Ủy ban nhân dân cấp huyện phối hợp với các cơ quan liên quan tổ chức di dời khẩn cấp toàn bộ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đến chỗ ở tạm thời nêu trong quyết định di dời khẩn cấp quy định tại điểm a khoản này.

2. Đối với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại các điểm c, d và đ khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định di dời sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt, việc di dời được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định di dời theo quy định tại khoản 3 Điều 73 Luật Nhà ở và gửi đến Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã và các chủ sở hữu nhà chung cư để biết, thực hiện.

b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có quyết định di dời quy định tại điểm a khoản này, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã phối hợp với chủ đầu tư dự án và các cơ quan liên quan tổ chức di dời toàn bộ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đến chỗ ở tạm thời để bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư dự án.

Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không thực hiện di dời theo quyết định di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời theo quy định tại Điều 27 của Nghị định này.

III. Quy định chuyển tiếp

Đối với các địa phương đã phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không phải lập, phê duyệt lại kế hoạch theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp phải điều chỉnh kế hoạch cho phù hợp với chương trình phát triển nhà ở hoặc phù hợp với nhu cầu thực tế của địa phương.
Đối với địa phương đã hoàn thành việc kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ nhà chung cư trên địa trước thời điểm Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành mà chưa có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì trong thời hạn không quá 03 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư theo quy định của Nghị định này.
Đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt thực hiện theo hình thức xây dựng chuyển giao (BT) thì xử lý chuyển tiếp theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Trình tự đầu tư xây dựng nhà chung cư cấp D

Quý khách hàng và các Chủ Đầu Tư lưu ý kiểm tra pháp lý đơn vị Kiểm định như sau :

Tổ chức tham gia hoạt động Kiểm định (thiết kế) xây dựng cần đáp ứng các quy định về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức được quy định tại Khoản 4 Điều 148 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Điểm a Khoản 53 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14. Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng được quy định tại Điều 83 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng, được sửa đổi, bổ sung tại các Điểm a, b Khoản 26 Điều 12 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023
Đơn vị kiểm định phải có chứng chỉ năng lực thiết kế với Loại công trình và Cấp công trình phù hợp với Loại & cấp công trình sẽ kiểm định; (phân loại công trình theo công năng sử dụng được quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/1/2021; phân cấp công trình và áp dụng cấp công trình trong quản lý các hoạt động đầu tư xây dựng được quy định tại Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021)
Cá nhân chủ trì Kiểm định phải có chứng chỉ thiết kế phù hợp với Loại & cấp công trình sẽ kiểm định; Chủ trì kiểm định phải có kinh nghiệm kiểm định ít nhất 1 công trình cùng loại tương ứng. Chủ trì kiểm định phải trực tiếp kiểm tra hiện trạng và kiểm soát các công việc của các thành viên khác tại hiện trường.
Các công tác kiểm tra thí nghiệm phải có trong danh mục phép thử của phòng Las XD của đơn vị tiến hành Kiểm định.
Việc thực hiện Giám định xây dựng phải do đơn vị được công nhận bởi UBND cấp tỉnh

Hướng dẫn việc kiểm định, đánh giá các yếu tố để xác định chất lượng nhà chung cư

Lời kết

Vừa rồi là những thông tin quan trọng về kiểm định chung cư. Nếu công trình của quý khách đang cần kiểm định hoặc gặp sự cố thi công ngoài ý muốn thì hãy liên hệ với Kiểm Định & Giám Định Xây Dựng Miền Nam ngay. Với đội ngũ kỹ sư dày dặn kinh nghiệm, công ty cam kết đem lại chất lượng và giá trị kinh tế cao nhất cho quý khách hàng!

Thông tin liên hệ

CTY TNHH KIỂM ĐỊNH & GIÁM ĐỊNH XÂY DỰNG MIỀN NAM

Địa chỉ: 240 đường 14, phường Phước Bình, TP Thủ Đức, TPHCM

Email: info.kiemdinhmiennam@gmail.com

Điện thoại: 0868393098