HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Theo Dự thảo Nghị định quy định chi tiết Luật Xây dựng 2025 (dự kiến hiệu lực 01/07/2026)

Tài liệu trích lọc các điều khoản quan trọng, hướng dẫn trình tự, thủ tục, hồ sơ và thời gian thực hiện dự án từ giai đoạn chuẩn bị đến kết thúc xây dựng.

GIAI ĐOẠN 1: CHUẨN BỊ DỰ ÁN

Các công việc chính

Lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư (nếu có yêu cầu).
Lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (FS) hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (Điều 29).
Khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án (Điều 11-16).
Phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng (Điều 41).

Lưu ý về loại dự án:

Dự án nhóm B,C Dự án quy mô nhỏ chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật nếu tổng mức đầu tư ≤ 20 tỷ đồng (không kể đền bù, giải phóng mặt bằng) (khoản 2 Điều 29).
Dự án quan trọng quốc gia Phải thành lập Hội đồng thẩm định (Điều 36).

📋 Hồ sơ trình thẩm định FS (Điều 37)

Tờ trình thẩm định (Mẫu 01 Phụ lục I).
Văn bản về chủ trương đầu tư, quy hoạch được duyệt.
Hồ sơ khảo sát xây dựng, Báo cáo FS (thuyết minh + thiết kế cơ sở).
Danh mục tiêu chuẩn chủ yếu áp dụng, báo cáo thẩm tra (nếu có).
Các văn bản thỏa thuận đấu nối hạ tầng, phòng cháy chữa cháy, môi trường.

GIAI ĐOẠN 2: THỰC HIỆN DỰ ÁN

2.1. Triển khai thiết kế xây dựng

Quy định Số bước thiết kế do người quyết định đầu tư quyết định (Điều 17):

1 bước: Thiết kế bản vẽ thi công (cho dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật).
2 bước: TK cơ sở + TK BVTC; hoặc FEED + TK BVTC; hoặc TK kỹ thuật + TK BVTC.
3 bước: Kết hợp TK cơ sở, TK FEED, TK kỹ thuật và TK BVTC.

📋 Nội dung chính các bước thiết kế

Thiết kế cơ sở (Điều 21): Thể hiện phương án kiến trúc, kết cấu, công nghệ, kết nối hạ tầng.
Thiết kế FEED (Điều 22): Áp dụng cho dự án có công nghệ, cụ thể hóa thông số kỹ thuật, đề xuất phân chia gói thầu EPC.
Thiết kế kỹ thuật (Điều 23): Thể hiện đầy đủ giải pháp, thông số, vật liệu, bản tính chi tiết.
Thiết kế bản vẽ thi công (Điều 24): Chi tiết cấu tạo, kích thước, thông số kỹ thuật để thi công.

Chỉ dẫn kỹ thuật phải lập riêng cho công trình cấp đặc biệt, cấp I (Điều 25).

2.2. Thẩm định, phê duyệt thiết kế & dự toán

Chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế triển khai sau khi dự án được duyệt (Điều 43).
Nội dung thẩm định: Sự phù hợp với nhiệm vụ thiết kế, quy chuẩn, an toàn chịu lực, phòng cháy, dự toán (Điều 30 Luật Xây dựng 2025).
Đối với công trình quan trọng: Phải thuê tư vấn thẩm tra (khoản 4 Điều 43).

2.3. Cấp giấy phép xây dựng

📌 Điều kiện cấp phép (Điều 51)

Phù hợp mục đích sử dụng đất, quy hoạch.
Thiết kế đã được phê duyệt, đảm bảo an toàn kết cấu, phòng cháy, môi trường.
Đối với công trình ảnh hưởng lớn đến cộng đồng: phải có báo cáo thẩm tra.

📋 Thành phần hồ sơ cơ bản (Điều 58)

Đơn đề nghị cấp phép (Mẫu 01 Phụ lục II).
Giấy tờ hợp pháp về đất đai (Điều 56).
Quyết định phê duyệt dự án, báo cáo thẩm tra (nếu có).
Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng (tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, đấu nối hạ tầng…).

⏱️ Thời gian xử lý

10 ngày
công trình

07 ngày
nhà ở riêng lẻ

05 ngày
gia hạn, cấp lại

2.4. Thi công xây dựng

🚧 Điều kiện khởi công (Điều 48 Luật Xây dựng 2025)

Có mặt bằng xây dựng, giấy phép (nếu thuộc diện cấp phép).
Có thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt, hợp đồng xây dựng.
Đã gửi thông báo khởi công cho cơ quan quản lý.

📋 Nội dung quản lý thi công (Điều 10-27 Nghị định 06/2021/NĐ-CP)

Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động, môi trường.
Nhà thầu phải lập hệ thống quản lý, biện pháp thi công, nhật ký, bản vẽ hoàn công.

🔍 Giám sát thi công

Chủ đầu tư tự thực hiện hoặc thuê tư vấn giám sát (Điều 60 Luật Xây dựng 2025).
Giám sát tác giả của nhà thầu thiết kế (Điều 20 NĐ 06).

2.5. Nghiệm thu, hoàn thành

Nghiệm thu công việc xây dựng: Theo biên bản, trong vòng 24h sau khi nhận đề nghị (Điều 21 NĐ 06).
Nghiệm thu giai đoạn, bộ phận công trình: Do các bên thỏa thuận (Điều 22 NĐ 06).
Nghiệm thu hoàn thành hạng mục, công trình: Khi đã thi công đầy đủ, có kết quả thí nghiệm, thử nghiệm đạt yêu cầu (Điều 23 NĐ 06).

Kiểm tra công tác nghiệm thuCông trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, công trình cấp đặc biệt, cấp I phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng kiểm tra trước khi đưa vào sử dụng (Điều 24 NĐ 06).

GIAI ĐOẠN 3: KẾT THÚC XÂY DỰNG

Quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành.
Bàn giao công trình đưa vào sử dụng (Điều 27 NĐ 06). Kèm theo hồ sơ phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì (Phụ lục IX NĐ 06).
Bảo hành công trình (tối thiểu 24 tháng với cấp đặc biệt, cấp I; 12 tháng với cấp còn lại) – Điều 28 NĐ 06.
Lưu trữ hồ sơ hoàn thành công trình (tối thiểu 10 năm với nhóm A, 7 năm nhóm B, 5 năm nhóm C) – Điều 26 NĐ 06.

CÁC QUY ĐỊNH ĐẶC THÙ & MỚI

🔹 Áp dụng tiêu chuẩn nước ngoài (Điều 10)

Phải có đánh giá về sự phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) và tính tương thích với các tiêu chuẩn có liên quan.
Thuyết minh đánh giá được trình bày trong hồ sơ thiết kế hoặc chỉ dẫn kỹ thuật.

🔹 Ứng dụng BIM bắt buộc (Điều 8)

Áp dụng với dự án nhóm B trở lên và công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên.
Dữ liệu BIM phải được cung cấp theo định dạng chuẩn mở IFC 4.0, dung lượng tệp ≤ 500 MB.
Chủ đầu tư phải thiết lập Môi trường dữ liệu chung (CDE) để quản lý.

🔹 Công trình xanh (Điều 9)

Khuyến khích áp dụng hệ thống chứng nhận công trình xanh (tự nguyện).
Nhóm tiêu chí năng lượng tiết kiệm và hiệu quả không được thấp hơn 28% tổng điểm.
Được ưu tiên tiếp cận tín dụng xanh, trái phiếu xanh.

🔹 Dự án, công trình đặc thù

Dự án cần bảo đảm bí mật nhà nước (Điều 71): Cơ quan được giao quản lý tự quyết định tổ chức thực hiện.
Dự án khẩn cấp (Điều 72): Thực hiện theo lệnh xây dựng khẩn cấp, được tự quyết định về khảo sát, thiết kế, thi công.
Dự án cấp bách (Điều 73): Được thực hiện song song, đồng thời các thủ tục.

Lưu ý quan trọng: Đây là hướng dẫn tổng hợp từ Dự thảo Nghị định. Các biểu mẫu chi tiết (Mẫu số 01-11 Phụ lục I, Mẫu số 01-07 Phụ lục II) và các Phụ lục danh mục (III, IV, V, VI) không được thể hiện trong file .txt gốc nhưng là thành phần bắt buộc khi thực hiện thủ tục. Khi Nghị định chính thức được ban hành, cần cập nhật căn cứ pháp lý và các mẫu biểu mới nhất.

Kinh nghiệm thực tiễn khi triển khai dự án theo Luật Xây dựng 2025

Trong quá trình đồng hành cùng hàng trăm chủ đầu tư từ Bắc vào Nam, chúng tôi nhận thấy rằng việc tuân thủ đúng quy trình pháp lý chỉ là điều kiện cần. Muốn dự án thành công — tiến độ đúng hẹn, chi phí kiểm soát, chất lượng đảm bảo — bạn buộc phải nắm vững những “bí kíp” thực chiến mà văn bản luật không đề cập.

1. Giai đoạn chuẩn bị: Đừng xem nhẹ khảo sát và phân tích rủi ro

Nhiều chủ đầu tư thường cắt giảm ngân sách hoặc thời gian cho công tác khảo sát địa chất, hiện trạng hạ tầng. Đây là sai lầm nghiêm trọng. Một báo cáo khảo sát thiếu chính xác có thể dẫn đến:

Thiết kế móng không phù hợp → Lún nứt, sụt lún sau thi công → Chi phí gia cố vượt gấp 3-5 lần so với ban đầu.
Bỏ sót đường ống ngầm → Phá dỡ, đền bù, chậm tiến độ → Mất uy tín với đối tác và khách hàng.

Lời khuyên của chuyên gia: Luôn thuê đơn vị khảo sát độc lập, có phòng thí nghiệm LAS đạt chuẩn để xử lý mẫu. Đồng thời, nên lập riêng một “Bản đồ rủi ro dự án” ngay từ giai đoạn tiền khả thi, bao gồm: rủi ro pháp lý (giấy tờ đất), rủi ro kỹ thuật (địa chất, thủy văn), rủi ro tài chính (biến động giá vật liệu).

2. Thiết kế: Không phải cứ nhiều bước là tốt

Luật cho phép lựa chọn 1, 2 hoặc 3 bước thiết kế. Tuy nhiên, trong thực tế:

Dự án dân dụng nhỏ (< 5 tầng, diện tích < 1.000m²): Nên chọn 1 bước (thiết kế bản vẽ thi công trực tiếp) để tiết kiệm thời gian và chi phí tư vấn.
Dự án nhà xưởng công nghiệp, chung cư cao tầng: Bắt buộc phải dùng 2 bước trở lên. Đặc biệt với nhà xưởng, nếu không có bước FEED, bạn sẽ khó kiểm soát được khối lượng gói thầu EPC, dễ bị đội vốn do nhà thầu “chốt giá mềm” ban đầu rồi phát sinh sau.
Công trình đặc biệt (bệnh viện, trung tâm thương mại, cầu cảng): Phải có bước thiết kế kỹ thuật chi tiết + chỉ dẫn kỹ thuật riêng. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng khi xảy ra tranh chấp hoặc giám định tư pháp xây dựng.

Một sai lầm phổ biến: Chủ đầu tư tự ý chỉnh sửa thiết kế sau khi đã phê duyệt để “tiết kiệm chi phí” — ví dụ: giảm thép sàn, thay đổi vật liệu hoàn thiện. Hành vi này vi phạm Điều 30 Luật Xây dựng 2025 và có thể khiến toàn bộ công trình không được nghiệm thu, thậm chí bị đình chỉ thi công.

3. Quản lý thi công: Giám sát không chỉ là “đứng nhìn”

Nhiều chủ đầu tư thuê giám sát chỉ để “cho có”, hoặc giao toàn bộ cho nhà thầu. Đây là kẽ hở lớn để xảy ra tiêu cực và sự cố.

Chúng tôi khuyến nghị:

Thuê song song hai hệ thống giám sát: Giám sát thi công (kiểm tra khối lượng, tiến độ, vật tư) và Giám sát tác giả (kiểm tra sự bám sát thiết kế, xử lý vướng mắc kỹ thuật).
Yêu cầu nhà thầu nộp nhật ký thi công điện tử (có hình ảnh, video, GPS) mỗi ngày. Dữ liệu này sẽ là bằng chứng quan trọng nếu xảy ra tranh chấp.
Thực hiện nghiệm thu từng công việc trong vòng 24h — đừng dồn lại cuối tháng. Việc này giúp phát hiện sai sót sớm, tránh phải đập bỏ, làm lại tốn kém.

4. Nghiệm thu và bàn giao: Hồ sơ là “linh hồn” công trình

Theo Phụ lục IX Nghị định 06/2021/NĐ-CP, hồ sơ hoàn công phải đầy đủ: bản vẽ hoàn công, nhật ký thi công, biên bản nghiệm thu, phiếu thử tải, kết quả thí nghiệm vật liệu, hướng dẫn vận hành, bảo trì…

Trên thực tế, rất nhiều công trình dù đã đưa vào sử dụng 2-3 năm vẫn chưa hoàn thiện hồ sơ. Khi xảy ra sự cố (nứt, thấm, sụt lún…), chủ đầu tư không có căn cứ để yêu cầu nhà thầu bảo hành, hoặc không thể đánh giá an toàn công trình định kỳ.

Mẹo hay: Ngay từ hợp đồng thi công, hãy quy định rõ: Nhà thầu chỉ được thanh toán 95% giá trị hợp đồng sau khi bàn giao đầy đủ hồ sơ hoàn công đạt chuẩn. 5% còn lại giữ lại đến khi hết thời hạn bảo hành.

So sánh điểm mới nổi bật giữa Luật Xây dựng 2025 và Luật cũ

Nội dung	Luật Xây dựng 2014	Luật Xây dựng 2025 (Dự thảo)
Số bước thiết kế	Bắt buộc 2 bước: TKCS + TKBVTC	Cho phép linh hoạt: 1, 2 hoặc 3 bước tùy quy mô, tính chất
Thẩm định thiết kế sau phê duyệt dự án	Do cơ quan nhà nước thực hiện	Giao chủ đầu tư tự thẩm định, chỉ bắt buộc thuê tư vấn với công trình quan trọng
Thời gian cấp phép xây dựng	20-30 ngày	Rút ngắn còn 5-10 ngày, tùy loại công trình
Quản lý chất lượng	Chủ yếu dựa vào hồ sơ giấy	Khuyến khích ứng dụng BIM, quản lý số, nhật ký điện tử
Trách nhiệm người quyết định đầu tư	Không rõ ràng	Quy định rõ trách nhiệm cá nhân nếu để xảy ra sai phạm, chậm tiến độ, vượt tổng mức đầu tư

FAQ: Câu hỏi thường gặp khi thực hiện dự án theo Luật XD 2025

1. Dự án dưới 20 tỷ có cần lập Báo cáo nghiên cứu khả thi không?

Không. Theo khoản 2 Điều 29, nếu tổng mức đầu tư ≤ 20 tỷ (chưa tính chi phí GPMB), bạn chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Tuy nhiên, vẫn phải đảm bảo đầy đủ nội dung: thuyết minh, thiết kế cơ sở, dự toán, phương án GPMB, đánh giá tác động môi trường (nếu có).

2. Có được tự giám sát thi công nếu chủ đầu tư có bộ phận kỹ thuật?

Có. Điều 60 Luật Xây dựng 2025 cho phép chủ đầu tư tự giám sát nếu có đủ năng lực chuyên môn. Tuy nhiên, với công trình cấp I trở lên, hoặc công trình có ảnh hưởng lớn đến cộng đồng, bạn vẫn phải thuê tư vấn độc lập để giám sát an toàn và chất lượng.

3. Thiết kế FEED áp dụng cho loại dự án nào?

FEED (Front End Engineering Design) bắt buộc với các dự án có công nghệ phức tạp: nhà máy sản xuất, khu xử lý chất thải, trạm biến áp, kho lạnh… Mục đích là cụ thể hóa thông số kỹ thuật để đấu thầu EPC chính xác, tránh phát sinh sau này.

4. Nếu không có giấy phép xây dựng, có được nghiệm thu không?

Không. Điều 51 quy định rõ: Giấy phép xây dựng là điều kiện bắt buộc để được nghiệm thu và đưa vào sử dụng (trừ các công trình được miễn phép theo quy định). Thi công không phép sẽ bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ, và không được cấp sổ hồng.

5. Thời gian bảo hành tối thiểu là bao lâu?

Theo Điều 27 Nghị định 06/2021/NĐ-CP (vẫn áp dụng trong Luật 2025):

Công trình cấp đặc biệt, cấp I: tối thiểu 24 tháng.
Công trình cấp II, III: tối thiểu 12 tháng.
Nhà ở riêng lẻ: tối thiểu 12 tháng.

Lưu ý: Thời gian bảo hành tính từ ngày nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng, không phải từ ngày ký hợp đồng.

6. Ai chịu trách nhiệm nếu thiết kế sai gây sụt lún, nứt công trình?

Theo Điều 30 Luật Xây dựng 2025, tổ chức tư vấn thiết kế phải chịu trách nhiệm suốt vòng đời công trình nếu sai sót thuộc về họ. Chủ đầu tư có quyền khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại. Trường hợp cần làm rõ nguyên nhân, bạn nên yêu cầu kiểm định công trình độc lập để có cơ sở pháp lý vững chắc.

Tại sao nên chọn Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam đồng hành cùng dự án của bạn?

Chúng tôi không chỉ là đơn vị kiểm định — mà là đối tác chiến lược giúp bạn:

Tránh rủi ro pháp lý: Tư vấn hồ sơ, quy trình đúng chuẩn ngay từ đầu, tránh bị trả lại, chậm trễ.
Kiểm soát chi phí: Phát hiện sớm sai sót thiết kế, vật tư kém chất lượng — giúp bạn tiết kiệm hàng tỷ đồng.
Đảm bảo tiến độ: Hỗ trợ nghiệm thu nhanh, đúng quy trình, không để dồn ứ cuối dự án.
Bảo vệ quyền lợi: Cung cấp báo cáo kiểm định, giám định độc lập — làm cơ sở pháp lý khi tranh chấp.

Dù bạn đang ở giai đoạn nào — chuẩn bị dự án, đang thi công, hay cần nghiệm thu, bảo trì — đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm của Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam luôn sẵn sàng hỗ trợ.

👉 Liên hệ ngay Hotline 0868.393.098 để được tư vấn miễn phí, nhận báo giá và lộ trình triển khai phù hợp với quy mô, tính chất dự án của bạn.

Bạn có thể tìm hiểu thêm hướng dẫn chi tiết tại bài viết: Thực hiện dự án.

Hướng dẫn thực hiện dự án Luật XD 2025