Sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) về chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.
1. Theo điều 31 Luật Đầu tư 2020, trừ các dự án đầu tư quy định tại điều 30 thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư sau đây: “1. Dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn thuộc một trong các trường hợp sau đây:..g) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; …h) Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất;…
Với dự án đầu tư quy định tại điểm g), điểm h) khoản 1 điều 31 nêu trên, có địa phương đề xuất phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư các Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 200 ha, Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất có quy mô sử dụng đất dưới 500 ha. Nếu được Quốc hội thảo luận thông qua đề xuất sửa đổi này, đây sẽ là bước đột phá thủ tục về thẩm quyền, rút gọn thời gian trước đây nhà đầu tư hai loại dự án này thông thường phải mất hàng năm để có được chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ căn cứ tờ trình của Bộ kế hoạch và đầu tư sau khi tập hợp ý kiến của rất nhiều bộ, ngành trung ương và địa phương.
2. Về thẩm quyền chấp thuận đầu tư ra nước ngoài của Thủ tướng Chỉnh phủ, khoản 2 điều 56 Luật Đầu tư 2020 quy định: 2. Trừ các dự án đầu tư quy định tại khoản 1 điều này thuộc thẩm quyền chấp thuận của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư ra nước ngoài đối với các dự án đầu tư sau đây: a) Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán, báo chí, phát thanh, truyền hình, viễn thông có vốn đầu tư ra nước ngoài từ 400 tỷ đồng trở lên; b) Dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này có vốn đầu tư ra nước ngoài từ 800 tỷ đồng trở lên.” Có địa phương đề xuất nghiên cứu, phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án đầu tư này, tăng quy mô vốn đầu tư dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính Phủ. Phân cấp các dự án dưới quy mô vốn cho Bộ kế hoạch và đầu tư.
3. Pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư chưa có quy định thống nhất trong việc quyết định chủ trương thực hiện dự án (đối với dự án ngoài ngân sách) với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Tại điểm a khoản 3 điều 33 Luật Đầu tư 2020 quy định:“Nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm: a) Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt (nếu có); b) Đánh giá nhu cầu sử dụng đất;”. Tại khoản b khoản 4 điều 33 quy định: “Nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư bao gồm:…b) Khả năng đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; khả năng đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”. Việc xác định dự án cần có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt mới quyết định chủ trương đầu tư. Quy định này không rõ quyết định chủ trương đầu tư trước sau đó mới phê duyệt hồ sơ dự án vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, hay dự án phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện do UBND tỉnh phê duyệt thì mới được chấp thuận chủ trương đầu tư. Có địa phương có đề xuất trong khi chưa sửa đổi Luật đất đai 2013, quy hoạch tỉnh chưa được phê duyệt, thì bổ sung quy định của Luật đầu tư 2020, đối với dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được chấp thuận chủ trương đầu tư sau đó cập nhật bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện.
4. Vướng mắc về thủ tục đầu tư liên quan khoản 4 điều 29 Luật Đầu tư quy định và điều 62 (Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) và điều 63 (Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) của Luật Đất đai 2013, Luật Đấu thầu: Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định các hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua một trong các hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu áp dụng khi nhà đầu tư được cơ quan có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp. Nhiều địa phương có đề xuất trong khi chưa sửa đổi Luật đất đai 2013, đề nghị sửa đổi, bổ sung điều 29 Luật Đầu tư 2020 theo hướng:
– Các dự án thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, chỉ áp dụng đối với quỹ đất đã giải phóng mặt bằng thuộc quyền quản lý, sử dụng của Nhà nước và việc thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư (để quản lý dự án) thực hiện sau khi Nhà đầu tư đã trúng giá quyền sử dụng đất.
– Các dự án thuộc trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, chỉ áp dụng đối với dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập, phê duyệt phương án lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đã có quỹ đất thuộc quyền quản lý của nhà nước, việc chấp thuận chủ trương đầu tư (để quản lý dự án) thực hiện sau khi nhà đầu tư đã trúng thầu dự án được lựa chọn.
– Đối với dự án khác có quỹ đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của nhà đầu tư do nhà đầu tư đã hoàn thành việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất khác (trừ đất thuộc quyền sử dụng của nhà nước), dự án sản xuất kinh doanh phi thương mại chuyển thành dự án nhà ở, khu đô thị…thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương, giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu. Hủy bỏ các quy định của Luật Đất đai trái với quy định của Luật Đầu tư.
5. Vướng mắc giữa Luật Đầu tư 2020 và Luật nhà ở liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở: Theo quy định tại khoản 3 điều 76 Luật Đầu tư 2020, thì điều 75 Luật Đầu tư 2014 vẫn có hiệu lực thi hành về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các luật có liên quan đến đầu tư kinh doanh, trong đó sửa đổi bổ sung khoản 1 điều 23 Luật Nhà ở về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng thương mại, như sau: “1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.”. và sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở như sau: “2. Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.”. Các quy định này gây rất nhiều vướng mắc cho các địa phương, được hiểu là tất cả các dự án nhà ở thì phải có đất ở, không phù hợp trong trường hợp chủ đầu tư có quỹ đất hợp pháp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở đã được xem xét sự phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng thì được thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở. Một số địa phương có đề nghị bãi bỏ quy định này, sửa đổi Luật Đầu tư 2020 về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, theo đó, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.
6. Quy định vướng mắc giữa Luật đầu tư 2020 và Luật Lâm nghiệp liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng. Trong Luật Đầu tư và Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết và thi hành một số điều của Luật Đầu tư đều không quy định thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừngthực hiện trước hay sau chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ quy định trình tự đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương của Chính phủ, không hướng dẫn đối với địa phương. Tại khoản 4 điều 1 Nghị định 83/2020/NĐ-CP quy định: “4. Đối với dự án đầu tư có chuyển mục đích sử dụng rừng, thì chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng là một nội dung trong chấp thuận chủ trương đầu tư dự án”. Một số địa phương có đề xuất sửa đổi Luật đầu tư quy định rõ, trong giai đoạn đầu tư có ý kiến thẩm định của Bộ NN &PTNT về việc đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng của dự án khi đủ điều kiện chuyển đổi theo quy định của Luật Lâm nghiệp, có thể được thực hiện trước hoặc sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.
