DANH MỤC HỒ SƠ PHÁP LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH

📁 PHẦN 1: HỒ SƠ TRÌNH THẨM ĐỊNH BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI (Điều 37)

I. Văn bản pháp lý về chủ trương đầu tư

• Văn bản về chủ trương đầu tư xây dựng dự án (quyết định phê duyệt/chấp thuận chủ trương đầu tư).
• Quyết định phê duyệt Đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí trong rừng (đối với dự án trong rừng).
• Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất (đối với dự án không yêu cầu chấp thuận chủ trương).

II. Hồ sơ quy hoạch, kiến trúc

• Văn bản phê duyệt phương án thiết kế kiến trúc được lựa chọn (nếu có thi tuyển).
• Văn bản chấp thuận/quyết định phê duyệt và hồ sơ quy hoạch sử dụng làm căn cứ lập dự án (theo Điều 28).

III. Thỏa thuận, xác nhận kỹ thuật

• Văn bản thỏa thuận, xác nhận về đấu nối hạ tầng kỹ thuật của dự án.
• Văn bản chấp thuận độ cao công trình (theo quy định về quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không).
• Các văn bản pháp lý, tài liệu khác có liên quan (nếu có).

IV. Hồ sơ kỹ thuật – khảo sát – thiết kế

• Hồ sơ khảo sát xây dựng được phê duyệt.
• Báo cáo nghiên cứu khả thi (gồm thuyết minh và hồ sơ thiết kế xây dựng).
• Danh mục tiêu chuẩn chủ yếu áp dụng cho dự án.
• Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng (nếu có).

V. Chứng chỉ hành nghề

• Mã số chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng của chủ nhiệm khảo sát, chủ nhiệm thiết kế, chủ trì các bộ môn thiết kế, chủ trì thẩm tra (nếu có).

VI. Hồ sơ đặc thù theo loại dự án

• Dự án đường sắt: văn bản chấp thuận danh mục tiêu chuẩn.
• Dự án đầu tư công, PPP, đầu tư kinh doanh có vốn nhà nước: tổng mức đầu tư, thông tin giá, định mức, kết quả thẩm định giá.
• Dự án có vi phạm hành chính về xây dựng: báo cáo quá trình thực hiện, biên bản xử phạt, báo cáo kiểm định.
• Dự án sửa chữa, cải tạo: hồ sơ khảo sát hiện trạng, báo cáo kiểm định chất lượng công trình.

📁 PHẦN 2: GIẤY TỜ HỢP PHÁP VỀ ĐẤT ĐAI (Điều 56)

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (các thời kỳ).
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
4. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
5. Các loại giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp (theo Điều 157 Luật Đất đai 2024).
6. Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hợp đồng thuê đất, giấy tờ trúng đấu giá quyền sử dụng đất (đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau 01/7/2004).
7. Báo cáo hiện trạng sử dụng đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất (theo Điều 142, 145 Luật Đất đai 2024).
8. Giấy tờ xếp hạng di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh.
9. Văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng đối với công trình biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten.
10. Giấy tờ hợp pháp về đất đai của chủ rừng và hợp đồng cho thuê môi trường rừng (đối với dự án du lịch sinh thái trong rừng).
11. Quyết định giao đất, cho thuê đất có mục đích sử dụng đất chính đối với trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích.
12. Hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư và người quản lý công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý giao thông đối với công trình xây dựng trong phạm vi đất giao thông.
13. Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định diện tích các loại đất (theo đề nghị của cơ quan cấp phép xây dựng).
14. Hợp đồng thuê đất hoặc thuê công trình hợp pháp (đối với trường hợp chủ đầu tư thuê lại).
15. Quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất trồng lúa đối với công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp.
16. Các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định pháp luật về đất đai.

📁 PHẦN 3: HỒ SƠ ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG (Điều 57-63)

Thành phần chung (áp dụng cho mọi loại GPXD):

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo Mẫu số 01 Phụ lục II).
• Một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai (theo Điều 56).
• Quyết định phê duyệt dự án, báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế (nếu có).
• Kết quả thực hiện thủ tục về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường (nếu có yêu cầu).
• Văn bản ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa (nếu có yêu cầu).
• Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng (theo từng loại công trình).

Bản vẽ thiết kế yêu cầu cụ thể:

• Công trình không theo tuyến: tổng mặt bằng, mặt bằng định vị, kiến trúc các mặt bằng/mặt đứng/mặt cắt, mặt bằng móng, giải pháp kết cấu chính, đấu nối hạ tầng.
• Công trình theo tuyến: sơ đồ vị trí tuyến, mặt bằng tổng thể/bình đồ, mặt cắt dọc/ngang chủ yếu.
• Nhà ở riêng lẻ: mặt bằng công trình trên lô đất, sơ đồ vị trí, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính, mặt bằng móng, sơ đồ đấu nối cấp/thoát nước, cấp điện, cam kết an toàn với công trình liền kề.
• Công trình sửa chữa, cải tạo: bản vẽ hiện trạng bộ phận sửa chữa, ảnh chụp hiện trạng, thiết kế sửa chữa.
• Công trình di dời: giấy tờ đất nơi di dời đến, bản vẽ hoàn công/thực trạng, báo cáo khảo sát chất lượng, phương án di dời.

📁 PHẦN 4: HỒ SƠ ĐIỀU CHỈNH, GIA HẠN, CẤP LẠI GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

Điều chỉnh GPXD (Điều 64):

• Đơn đề nghị điều chỉnh GPXD (Mẫu số 02 Phụ lục II).
• Bản chính GPXD đã cấp kèm hồ sơ bản vẽ đã được cấp.
• Bộ bản vẽ thiết kế điều chỉnh (thiết kế triển khai sau dự án được phê duyệt hoặc thiết kế điều chỉnh tại Báo cáo nghiên cứu khả thi).
• Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh (trừ nhà ở riêng lẻ).
• Giấy tờ hợp pháp về đất đai (nếu điều chỉnh làm thay đổi diện tích đất hoặc chức năng sử dụng đất).

Gia hạn GPXD (Điều 64):

• Đơn đề nghị gia hạn GPXD (Mẫu số 02 Phụ lục II).
• Bản chính GPXD đã được cấp.
• Lưu ý: Mỗi GPXD được gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng.

Cấp lại GPXD (Điều 65):

• Đơn đề nghị cấp lại GPXD (nêu rõ lý do).
• Bản chính GPXD đã cấp (trường hợp rách, nát).