Theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024
Điều 53. Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng
Giấy tờ hợp pháp về đất đai chứng minh sự phù hợp mục đích sử dụng đất và sở hữu công trình để cấp giấy phép xây dựng quy định tại Nghị định này là một trong các loại sau đây:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.
3. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở qua các thời kỳ.
4. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.
5. Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024; các loại giấy tờ đủ điều kiện khác để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
6. Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm một trong các loại giấy tờ: Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
7. Báo cáo hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra thực tế sử dụng và xử lý theo quy định tại Điều 142, Điều 145 Luật Đất đai năm 2024.
8. Giấy tờ về việc xếp hạng di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh hoặc danh mục kiểm kê di tích theo quy định của pháp luật về di sản văn hoá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.
9. Văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten và các công trình tương tự khác theo quy định của pháp luật có liên quan tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng đối với loại công trình này và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
10. Giấy tờ hợp pháp về đất đai của chủ rừng và hợp đồng cho thuê môi trường rừng giữa chủ rừng và tổ chức, cá nhân thực hiện dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.
11. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có mục đích sử dụng đất chính đối với trường hợp xây dựng công trình trên đất được sử dụng kết hợp đa mục đích theo quy định tại Điều 218 của Luật Đất đai năm 2024.
12. Hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.
13. Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo đề nghị của cơ quan cấp giấy phép xây dựng) xác định diện tích các loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này nhưng trên các giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.
14. Trường hợp chủ đầu tư thuê đất hoặc thuê công trình, bộ phận công trình của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu công trình để đầu tư xây dựng thì ngoài một trong các giấy tờ nêu trên, người đề nghị cấp giấy phép xây dựng bổ sung hợp đồng hợp pháp về việc thuê đất hoặc thuê công trình, bộ phận công trình tương ứng.
15. Các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định pháp luật về đất đai.
Bộ Xây dựng nhận được Văn bản số 3119/SXD-HTĐT ngày 26/7/2024 của Sở Xây dựng tỉnh Long An về việc đề nghị hướng dẫn về giấy tờ đất đai để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 4404/BXD-HĐXD có ý kiến như sau:
1. Theo nội dung Văn bản số 3119/SXD-HTĐT ngày 26/7/2024 của Sở Xây dựng tỉnh Long An, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Việt House Group (Chủ đầu tư) đề nghị cấp phép xây dựng công trình Chung cư (tháp T1a, T1b, T2a, T2b, T3) và Hạ tầng kỹ thuật – Hồ bơi thuộc dự án Khu nhà ở thương mại cao tầng Điểm đến Trung tâm do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Viethouse Group, nêu các thông tin như sau:
– Về chủ trương đầu tư: UBND tỉnh Long An có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư số 5181/QĐ-UBND (cấp lần đầu ngày 16/6/2023).
– Về quy hoạch: UBND huyện Bến Lức có Quyết định số 15182/QĐ-UBND ngày 27/11/2023 về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Thương mại cao tầng Điểm Đến Trung tâm (Destino Centro) xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.
– 05 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với 05 thửa đất tại xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An, tổng diện tích đất là 21.565,5m2, cụ thể:
+ Thửa đất số 223, tờ bản đồ số 15, diện tích đất là 10.843,4m2, mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp khác.
+ Thửa đất số 224, tờ bản đồ số 15, diện tích đất là 366,7m2, mục đích sử dụng đất là đất chuyên trông lúa nước.
+ Thửa đất số 225, tờ bản đồ số 15, diện tích đất là 171,4m2, mục đích sử dụng đất là đất ở nông thôn.
+ Thửa đất số 226, tờ bản đồ số 15, diện tích đất là 315m2, mục đích sử dụng đất là đất ở nông thôn.
+ Thửa đất số 227, tờ bản đồ số 15, diện tích đất là 9.869m2, mục đích sử dụng đất là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
– Về đất đai: UBND tỉnh Long An có Quyết định số 2008/QĐ-UBND ngày 06/3/2024 về việc cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Viethouse Group chuyển mục đích sử dụng đất (đối với các thửa đất số 223, 224, 227).
2. Theo quy định tại khoản 6 và khoản 11 Điều 3 Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 08/5/2017 của Chính phủ quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép thì Giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng quy định tại Nghị định này là một trong các loại giấy tờ sau:
– “Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyến mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giây tờ về trúng đầu giá quyển sử dụng đất, đấu thấu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyền mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
– “Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp vê đất đai theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này nhưng để nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó”.
Theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành và Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 08/5/2017 của Chính phủ quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép không quy định về nội dung thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến lĩnh vực đất đai và không quy định về hợp thửa đất xây dựng là điều kiện để xem xét cấp phép xây dựng.
Do đó, Sở Xây dựng tỉnh Long An căn cứ quy định nêu trên và các văn bản pháp lý về đất đai mục 1 nêu trên để xác định loại giấy tờ hợp pháp về đất đai, xem xét cấp giấy phép xây dựng.
Giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Khoản 11 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP là: “Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này nhưng đề nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó”.
Việc xây dựng và ban hành Nghị định số 53/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng là để thể chế hóa chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 19-2016/NQ-CP ngày 28/4/2016 của Chính phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia hai năm 2016 – 2017, định hướng đến năm 2020, Chính phủ giao Bộ Xây dựng: “Chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng Nghị định quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng. Đối với các dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc đất đang sử dụng hợp pháp phù hợp với quy hoạch thì được xem xét cấp giấy phép xây dựng; các khu vực không phải đất xây dựng, nhưng không chuyển đổi được mục đích sử dụng đất (như đất xây dựng biển quảng cáo, trạm, cột phát sóng ngoài đô thị…) thì căn cứ văn bản chấp thuận về địa điểm của Ủy ban nhân dân cấp huyện để cấp phép xây dựng”.
Pháp luật về đất đai đã quy định cụ thể về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án và cũng quy định cụ thể về thời điểm xác định tài chính về đất đai, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Theo quy định tại khoản 6 Điều 3 Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 08/5/2017 của Chính phủ quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng thì một trong các loại Giấy tờ sau được coi là giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng là “Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
