Hiện nay, pháp luật về đất đai quy định cụ thể về hai trường hợp thu hồi đất. Thứ nhất là Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án sử dụng đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất.
Thứ hai là cơ chế Nhà nước không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định.
Như vậy, pháp luật đã quy định cụ thể về các trường hợp mà chủ đầu tư dự án phải thỏa thuận với người sử dụng đất khi muốn thu hồi đất. Quyền lợi của người sử dụng đất được đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật.
Việc chủ đầu tư và người sử dụng đất thỏa thuận sẽ thông qua các hình thức như nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 73 Luật đất đai; Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Khoản 15, khoản 50 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT
Cụ thể, việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.
Điều 16 Nghị định số 432014/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể như sau: Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
– Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.
– Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.
– Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.
– Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.
Quá trình tự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người có đất được quy định tại Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT như sau:
Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất đề nghị thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê.
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá tiền thuê đất phải nộp.
Đối với trường hợp đang sử dụng đất trong khu vực dự án mà đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định nhưng chưa có Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo cho người sử dụng đất để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi thực hiện bán tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư.
Việc giao đất, cho chủ đầu tư thuê đất đối với diện tích đất Nhà nước đã thu hồi theo quy định tại các Khoản 4, 5 và 6 Điều 16 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau, trong đó có một phần diện tích đất có thời hạn ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thời hạn sử dụng đất do Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá 50 năm. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà toàn bộ diện tích đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định là ổn định lâu dài.
Quy trình thu hồi đất theo Luật đất đai 2013
I/ Quy trình thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
I.1/ Các trường hợp thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội do Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện: thu hồi đất để thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân thành phố chấp thuận mà phải thu hồi đất, bao gồm:
– Dự án xây dựng công trình sự nghiệp công cấp địa phương (Điểm a Khoản 3 Điều 62 Luật đất đai);
– Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương (Điểm b Khoản 3 Điều 62 Luật đất đai). Dự án hạ tầng kỹ thuật thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ sản xuất, kinh doanh (Điểm d Khoản 4 Điều 39 Luật đất đai);
– Dự án tái định cư, nhà ở xã hội (Điểm c Khoản 3 Điều 62 Luật đất đai);
– Dự án xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn (Điểm d Khoản 3 Điều 62 Luật đất đai). Dự án xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ sản xuất, kinh doanh (Điểm d Khoản 4 Điều 39 Luật đất đai);
I.2/ Căn cứ thu hồi (Điều 63 Luật đất đai):
Việc thu hồi đất vì phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đấy:
– Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất nêu trên (hoặc các dự án khác thuộc quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai mà cơ quan có thẩm quyền giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện tiểu dự án thu hồi, giải phóng mặt bằng);
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
I.3/ Trình tự, thủ tục thu hồi (Điều 69 Luật đất đai):
– Bước 1: Xác định chủ trương thu hồi đất và chuẩn bị hồ sơ địa chính: căn cứ các dự án do Hội đồng nhân dân thành phố chấp thuận mà phải thu hồi đất, Trung tâm Phát triển quỹ đất phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện tiến hành khảo sát, điều tra, thống kê sơ bộ trên cơ sở tài liệu hồ sơ địa chính và đề xuất quỹ đất dự kiến thu hồi; dự thảo văn bản để Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, chấp thuận chủ trương thu hồi tạo quỹ đất và giao Ủy ban nhân dân quận, huyện cập nhật và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
– Bước 2: Trình chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng: Trung tâm Phát triển quỹ đất thống kê diện tích đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trong khu đất dự kiến thu hồi; báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường (phòng Kế hoạch – Tổng hợp) tổng hợp nhu cầu chuyển mục đích sử dụng các loại đất trên trình Ủy ban nhân dân thành phố để báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường, thẩm định và trình Hội đồng nhân dân thành phố thông qua trước khi Ủy ban nhân dân thành phố quyết định chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai và Khoản 2 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
– Bước 3: Xây dựng, phê duyệt kế hoạch thu hồi đất; giao nhiệm vụ lập, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Trung tâm Phát triển quỹ đất phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện dự thảo kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm để Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt.
Nội dung kế hoạch phải bao gồm các nội dung theo Khoản 1 Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Nội dung Thông báo thu hồi đất phải bao gồm các nội dung theo Khoản 2 Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
– Bước 4: Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: căn cứ kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; căn cứ quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án.
– Bước 5: Thông báo thu hồi đất: Trung tâm Phát triển quỹ đất (trong trường hợp được giao làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng) hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã thông báo thu hồi đất theo kế hoạch được duyệt đến từng người có đất, họp phổ biến và thông báo trên phương tiện đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, địa điểm sinh hoạt chung.
Mẫu Thông báo thu hồi đất: mẫu số 07 (ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường).
– Bước 6: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
+ Bước 6.1: Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phối hợp với Ủy ban nhân dân xã triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phối hợp với Ủy ban nhân dân xã, Ủy ban mặt trận tổ quốc Việt Nam cấp xã tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp thì trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Nếu người sử dụng đất tiếp tục không chấp hành thì chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và thực hiện cưỡng chế theo quy định (trình tự theo điều 70 Luật đất đai).
+ Bước 6.2: Ủy ban nhân dân thành phố, Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư (theo Điều 85 Luật đai đai và Điều 26 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ).
+ Bước 6.3: Trung tâm Phát triển quỹ đất (Ban bồi thường và Phòng Kế toán – Tài chính) lập Dự án bồi thường giải phóng mặt bằng trình Sở Tài chính thẩm định và phê duyệt.
Lưu ý: Các bước 6.1, 6.2, 6.3 cần thực hiện đồng thời với nhau; dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải đảm bảo có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
– Bước 7: Hoàn chỉnh, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; quyết định thu hồi đất: Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có trách nhiệm lập phương án phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân xã tổ chức lấy ý kiến về phương án (tổ chức họp trực tiếp với người dân và lập biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân xã, đại diện Ủy ban mặt trận tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi; niêm yết công khai phương án tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, địa điểm sinh hoạt chung).
Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, không đồng ý, ý kiến khác đối với phương án; phối hợp Ủy ban nhân dân xã tổ chức đối thoại với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý với phương án; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền (cơ quan tài nguyên và môi trường) trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền(*) phê duyệt phương án và ban hành quyết định thu hồi đất (hai quyết định này trong cùng một ngày).
Lưu ý:
v Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp của người dân trong khu vực có đất thu hồi ít nhất 20 ngày, kể từ ngày niêm yết.
v Khoản cách thời gian từ Bước 3 (thông báo thu hồi đất) đến thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất không được sớm hơn 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
v Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bao gồm các nội dung chủ yếu quy định tại Khoản 1 Điều 28 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
v (*) Thẩm quyền thu hồi đất được quy định theo Điều 66 Luật đất đai.
– Bước 8: Đăng ký kế hoạch vốn hàng năm: Trung tâm Phát triển quỹ đất (Phòng Kế toán – Tài chính) đăng ký kế hoạch vốn hàng năm với Sở Kế hoạch và Đầu tư trình Ủy ban nhân dân thành phố giao kế hoạch vốn (trên cơ sở danh sách dự kiến chi bồi thường, giải phóng mặt bằng trong năm của Ủy ban nhân dân quận, huyện).
– Bước 9: Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án được duyệt:
+ Bước 9.1: Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phối hợp với Ủy ban nhân dân xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, địa điểm sinh hoạt chung; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi (ghi rõ mức, thời gian, địa điểm bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian ban giao đất cho Trung tâm Phát triển quỹ đất quản lý); tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án được duyệt. Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất thì chuyển sang Bước 9.2.
+ Bước 9.2: Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phối hợp với Ủy ban nhân dân xã, Ủy ban mặt trận tổ quốc Việt Nam cấp xã tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Trường hợp sau khi vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không bàn giao đất thì trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và thực hiện việc cưỡng chế theo quy định (trình tự thực hiện do Ban thực hiện cưỡng chế thực hiện theo Điều 71 Luật đất đai; thành phần Ban thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Khoản 3, Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ).
Lưu ý:
v Thời gian chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành. Quá thời hạn nêu trên thì phải thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả (theo quy định tại Khoản 1 và 2 Điều 93 Luật đất đai).
v Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án được duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước (theo quy định tại Khoản 3 Điều 93 Luật đất đai).
v Việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Điều 30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
v Việc ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Quỹ phát triển đất thực hiện ứng vốn cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, cho thuê đất thực hiện theo quy chế mẫu (theo Khoản 4, Điều 30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ).
v Chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định theo Điều 31 và Điều 32 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
– Bước 10: Quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng: Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có trách nhiệm và biện pháp quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng (theo Khoản 4 Điều 69 Luật đất đai).
II/ Quy trình thu hồi đất do vi phạm Luật đất đai:
II.1/ Các trường hợp thu hồi do vi phạm Luật đất đai (theo Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai):
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền(*);
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật đất đai mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được nhà nước giao quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng lâu hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục(**);
i) Đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đấu tư kể từ khi bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng(**).
Lưu ý:
v Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất nêu trên chỉ bao bồm các trường hợp nêu tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
v Thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm được quy định tại Khoản 2 Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
v (*) để hiểu thêm giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền có thể vận dụng định nghĩa tại Khoản 1 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
v Hai trường hợp vi phạm (**) phải được tổ chức thanh tra để xác định hành vi vi phạm.
II.2/ Căn cứ thu hồi (Khoản 2 Điều 64 Luật đất đai):
Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
2.3/ Trình tự, thủ tục thu hồi (Điều 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ):
– Bước 1: Xác định hành vi vi phạm Luật đất đai mà phải thu hồi đất:
+ Trường hợp vi phạm pháp luật mà phải thu hồi đất, khi hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính thì người có thẩm quyền xử phạt (quy định tại Điều 25 và Điều 26 Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ) có trách nhiệm lập biên bản về vi phạm hành chính để làm căn cứ thu hồi đất.
+ Trường hợp vi phạm pháp luật đất đai không thuộc trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì biên bản xác định hành vi vi phạm phải có đại diện của Ủy ban nhân dân xã làm chứng để làm căn cứ quyết định thu hồi đất và được lập theo quy định sau:
- Cơ quan tài nguyên và môi trường tổ chức kiểm tra để xác định hành vi vi phạm quy định tại các điểm c, d và g nêu tại mục II.1 nêu trên; tổ chức thanh tra để xác định hành vi vi phạm quy định tại các điểm h và i nêu tại mục II.1 nêu trên;
- Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc, kể từ ngày lập biên bản, người được giao nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra có trách nhiện gửi biên bản cho cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất để chỉ đạo việc thu hồi.
– Bước 2: Ban hành quyết định thu hồi đất: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất.
– Bước 3: Triển khai thu hồi đất và xử lý phần giá trị còn lại đã đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có): đơn vị được Ủy ban nhân dân cấp có có thẩm quyền giao đơn vị triển khai thu hồi đất (thông thường là Trung tâm Phát triển quỹ đất) tổ chức việc thông báo thu hồi đất cho người sử dụng đất (quyết định thu hồi đất được đăng trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân thành phố, huyện); xử lý phần giá trị còn lại đã đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất(nếu có).
Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có chỉ đạo tổ chức cưỡng chế thực hiện thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 65 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; bố trí kinh phí thực hiện cưỡng chế.
– Bước 4: Quản lý quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất (Điểm b Khoản 2 Điều 68 Luật đất đai): đất được thu hồi sẽ giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất để quản lý, đấu giá quyền sử dụng đất.
Lưu ý: đất thu hồi là đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân ở nông thôn thì giao cho Ủy ban nhân dân xã quản lý để giao, cho thuê đối với hộ gia đình, cá nân không có đất hoặc thiếu đất sản xuất theo quy định của pháp luật.
III/ Quy trình thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người:
III.1/ Các trường hợp thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Khoản 1 Điều 65 Luật đất đai):
a) Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế(*);
c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
d) Đất được nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người(**);
e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người(**).
Lưu ý:
v Trường hợp (*) do cơ quan có thẩm quyền cấp huyện thực hiện (theo điểm c khoản 1 điều 65 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ) và giao cho Tổ chức dịch vụ công về đất đai (Trung tâm Phát triển quỹ đất) để quản lý, đấu giá quyền sử dụng đất.
v Các trường hợp (**), Trung tâm Phát triển quỹ đất không thực hiện.
III.2/ Căn cứ thu hồi (Khoản 2 Điều 65 Luật đất đai):
Việc thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đât, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người phải dựa trên các căn cứ sau đây:
a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a mục 3.1 nêu trên;
b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b mục III.1 nêu trên;
c) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c mục III.1 nêu trên;
d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quyết định tại điểm d mục III.1 nêu trên;
đ) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e mục III.1 nêu trên.
III.3/ Trình tự, thủ tục thu hồi (Điều 65 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ):
III.3.1/ Trình tự, thủ tục do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất (Khoản 1 Điều 65 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP):
– Bước 1:
+ Người sử dụng đất là tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nay chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất thì gửi thông báo hoặc gửi văn bản trả lại đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường (Sở Tài nguyên và Môi trường);
+ Cơ quan ban hành quyết định giải thể, phá sản gửi quyết định giải thể, phá sản đến Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất thu hồi đối với trường hợp thu hồi đất của tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản;
– Bước 2: Ban hành quyết định thu hồi đất:cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa trong trường hợp xét thấy cần thiết; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất;
– Bước 3: Triển khai thu hồi đất, quản lý, đấu giá quyền sử dụng đất: Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện việc thu hồi, quản lý, đấu giá quyền sử dụng đất.
Lưu ý:
v Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất, thì thực hiện việc cưỡng chế theo Khoản 3Điều 65 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
v Trường hợp người có đất thu hồi mà có khiếu nại quyết định thu hồi đất thì việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định của pháp luật về giải quyết khiếu nại. Tuy nhiên, Điều 12 Luật khiếu nại năm 2011 quy định: “người khiếu nại có nghĩa vụ chấp hành quyết định hành chính, hành vi hành chính mà mình khiếu nại trong thời gian khiếu nại, trừ trường hợp quyết định, hành vi đó bị tạm đình chỉ thi hành theo quy định tại Điều 35 của Luật này”.
v Đất thu hồi là đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân ở nông thôn thì giao cho Ủy ban nhân dân xã quản lý để giao, cho thuê đối với hộ gia đình, cá nân không có đất hoặc thiếu đất sản xuất theo quy định của pháp luật.
III.3.2/ Trình tự, thủ tục do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất (Khoản 2 Điều 65 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP): các trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e mục III.1 nêu trên, Trung tâm Phát triển quỹ đất không thực hiện.
TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TPHCM
