Sửa đổi 1:2025 QCVN 04:2021/BXD do Viện Khoa học công nghệ xây dựng (Bộ Xây dựng) biên soạn, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản
phối hợp chủ trì, Vụ Khoa học công nghệ môi trường và Vật liệu xây dựng trình duyệt, Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định, Bộ Xây dựng ban hành
kèm theo Thông tư số ……/TT-BXD ngày …. tháng …. năm 2025 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

1. QUY ĐỊNH CHUNG

2. QUY ĐỊNH KỸ THUẬT

Bổ sung điểm 2.10: Yêu cầu về chỗ để xe điện

2.10.1 Khu vực để xe điện

2.10.1.1 Yêu cầu kỹ thuật

Khu vực để xe điện của nhà chung cư phải tuân thủ các yêu cầu tại điều 2.2.17 và đáp ứng các yêu cầu sau:

1. Bố trí khu vực để xe điện:
   • Phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp không thể bố trí ở ngoài trời hoặc trên mặt đất thì bố trí tại chỗ để xe trong nhà chung cư.
   • Phải bố trí khu vực để xe điện gần lối ra vào, gần đường dốc. Trường hợp bố trí tại tầng hầm phải thuận lợi cho việc thông gió và tiếp cận của lực lượng chữa cháy.
2. Phân vùng riêng biệt và khoảng cách an toàn:
   • Tách biệt khu vực để xe điện và xe sử dụng động cơ đốt trong.
   • Tách biệt khu vực để xe ô tô điện và khu vực để xe hai bánh điện (xe mô tô điện, xe gắn máy điện, xe đạp điện).
   • Duy trì khoảng ngăn cách tối thiểu 2 m giữa các khu vực để xe; Trường hợp không đảm bảo khoảng cách trên, phải sử dụng tường hoặc vách ngăn đặc bằng vật liệu không cháy với chiều cao tối thiểu 2 m.
3. Diện tích khu vực để xe điện được tính chung vào tổng diện tích chỗ để xe của nhà chung cư.
4. Giao thông và tiếp cận trong khu vực để xe điện phải thuận tiện, không gây cản trở đối với phương tiện và người đi bộ.
5. Hệ thống PCCC cho khu vực để xe điện phải tuân thủ QCVN 06:2022/BXD, QCVN 10:2025/BCA cùng những quy định sau:
   • Phải lắp đặt hệ thống camera giám sát phát hiện cháy sớm thông qua nhận diện nhiệt độ, khói và lửa từ hình ảnh.
   • Phải có phương án xử lý sự cố cháy nổ phù hợp với tính chất cháy nổ của xe điện.
   • Hệ thống thông gió thoát khói phải đảm bảo duy trì chiều cao biên dưới của lớp khói không thấp hơn quy định tại Phụ lục D của QCVN 06:2022/BXD.
6. Hệ thống điện cho khu vực để xe điện phải đảm bảo đủ công suất hoạt động cho các phụ tải.
7. Hệ thống chiếu sáng trong khu vực để xe điện phải đủ độ sáng và phân bổ đồng đều chống chói. Trang bị đầy đủ hệ thống chiếu sáng sự cố, biển chỉ dẫn thoát nạn đồng bộ.
8. Phải lắp đặt đầy đủ biển báo loại phương tiện được phép được đỗ, vạch kẻ sơn, bảng quy định và các cảnh báo an toàn trực quan.

2.10.1.2 Khu vực để xe điện trong chung cư xây mới

1. Chung cư xây mới phải bố trí khu vực để xe điện cho cư dân, đáp ứng lộ trình chuyển đổi phương tiện giao thông xanh của địa phương.
2. Các yêu cầu kỹ thuật tuân thủ 2.10.1.1.

2.10.1.3 Khu vực để xe điện trong chung cư hiện hữu

1. Đối với chung cư hiện hữu, việc bố trí khu vực để xe điện phụ thuộc vào điều kiện bố trí tổ chức không gian, hạ tầng kỹ thuật thực tế.
2. Đối với chung cư hiện hữu, khi bố trí khu vực để xe điện phải tuân thủ 2.10.1.1.

2.10.2 Khu vực sạc xe điện

2.10.2.1 Yêu cầu kỹ thuật

Khu vực sạc xe điện trong nhà chung cư phải tuân thủ các yêu cầu sau:

1. Bố trí khu vực sạc xe điện:
   • Phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt.
   • Trường hợp không thể bố trí ở ngoài trời hoặc trên mặt đất thì bố trí tại chỗ để xe trong nhà chung cư. Chỉ được phép bố trí khu vực sạc xe điện tại tầng hầm 1 hoặc tầng nửa hầm, nơi thuận lợi cho việc thông gió và tiếp cận của lực lượng chữa cháy. Trường hợp bố trí ở các tầng hầm sâu hơn phải bổ sung các giải pháp về công nghệ và kỹ thuật phù hợp được cơ quan chức năng chấp thuận.
   • Phải bố trí khu vực sạc xe điện gần lối ra vào, gần đường dốc, không cản trở đường thoát nạn, đường giao thông dành cho xe chữa cháy tiếp cận.
2. Phân vùng riêng biệt và khoảng cách an toàn:
   • Tách biệt khu vực sạc xe điện và các khu vực khác.
   • Tách biệt khu vực sạc xe ô tô điện và khu vực sạc xe hai bánh điện (xe mô tô điện, xe gắn máy điện, xe đạp điện).
   • Duy trì khoảng ngăn cách tối thiểu 2 m giữa các khu vực sạc xe điện; Trường hợp không đảm bảo khoảng cách trên, phải sử dụng tường hoặc vách ngăn đặc bằng vật liệu không cháy với chiều cao tối thiểu 2 m.
3. Kích thước chỗ sạc phải tính đến bố trí thiết bị sạc.
4. Giao thông và tiếp cận trong khu vực sạc xe điện phải thuận tiện, không gây cản trở đối với phương tiện và người đi bộ.
5. Phòng cháy chữa cháy đối với khu vực sạc xe điện trong nhà:
   • a) Yêu cầu chung: Tuân thủ QCVN 06:2022/BXD, QCVN 10:2025/BCA và:
     • Khu vực sạc phải được bố trí thành khoang cháy riêng.
     • Khu vực sạc (không phụ thuộc vào diện tích) phải được giám sát liên tục và phải có các hệ thống báo cháy và chữa cháy tự động: báo cháy tự động; camera phát hiện cháy sớm/cảnh báo nhiệt độ/khói/lửa bằng hình ảnh; chữa cháy tự động; tín hiệu truyền về phòng trực 24/24.
     • Thông gió thoát khói phải đảm bảo duy trì chiều cao biên dưới của lớp khói không thấp hơn quy định tại Phụ lục D của QCVN 06:2022/BXD.
   • b) Khu vực sạc ô tô điện:
     • Không quá 20 chỗ sạc cho ô tô điện.
     • Diện tích khoang cháy: không lớn hơn 1 500 m² (trên mặt đất) hoặc không lớn hơn 1 000 m² (tầng hầm).
     • Khoang cháy ngăn cách bằng: tường ngăn cháy loại 1; hoặc khoảng trống/đường xe chạy không bố trí vật liệu cháy ≥ 8 m; hoặc khoảng trống ≥ 6 m có màn nước (tốc độ dòng xả ≥ 1 l/s cho 1 m dài) hoặc màn ngăn khói tự động hạ xuống.
     • Khoảng cách từ thiết bị sạc đến khu vực tập kết chất/vật liệu dễ cháy (không vách ngăn) ≥ 10 m; nếu nhỏ hơn phải có tường/vách ngăn không cháy cao ≥ 2 m.
   • c) Khu vực sạc xe mô tô điện/xe gắn máy điện/xe đạp điện:
     • Không quá 150 chỗ sạc.
     • Diện tích khoang cháy: không lớn hơn 500 m² (trên mặt đất) hoặc không lớn hơn 300 m² (tầng hầm).
     • Khoang cháy ngăn cách bằng tường và sàn ngăn cháy loại 1, có lối thoát nạn trực tiếp ra bên ngoài và thông gió độc lập.
6. Phòng cháy chữa cháy đối với khu vực sạc xe điện ngoài nhà:
   • a) Khoảng cách đến nhà/công trình/kết cấu lân cận: theo quy định PCCC nhưng không nhỏ hơn 3 m. Cho phép giảm nhưng không nhỏ hơn 1 m nếu có tường/vách ngăn đặc không cháy cao ≥ 2 m.
   • b) Trang bị hệ thống họng nước chữa cháy và bảo đảm cung cấp nước chữa cháy theo quy định.
7. Hệ thống điện và chiếu sáng:
   • a) Cấp điện độc lập, đủ công suất vận hành và dự phòng mở rộng.
   • b) Tự động ngắt nguồn theo tín hiệu báo cháy/chữa cháy hoặc ngắt thủ công bằng thiết bị ngắt điện khẩn cấp.
   • c) Thiết bị ngắt điện khẩn cấp: bố trí dễ nhận biết, tiếp cận, thuận tiện thao tác; ngắt toàn bộ hệ thống sạc khi sự cố.
   • d) Tuân thủ quy định nối đất an toàn và nối đất làm việc.
   • e) Chiếu sáng đủ độ sáng, phân bổ đều chống chói; có chiếu sáng sự cố và biển chỉ dẫn thoát nạn đồng bộ.
8. Thiết bị sạc:
   • a) Phù hợp quy chuẩn/tiêu chuẩn hiện hành và được chứng nhận chất lượng.
   • b) Công suất danh định trong tầng hầm không vượt quá 22 kW; nếu lớn hơn phải có giải pháp kiểm soát rủi ro nhiệt/tiếng ồn và được cơ quan chức năng chấp thuận.
   • c) Có chức năng tự động ngắt khi sạc bất thường và ngắt điện khẩn cấp.
   • d) Có biện pháp bảo vệ chống va chạm cơ học cho thiết bị.
   • e) Khu vực sạc có hệ thống thoát nước; thiết bị mang điện có biện pháp an toàn trước nguy cơ ngập nước.

2.10.2.2 Khu vực sạc xe điện trong chung cư xây mới

1. Chung cư xây mới phải bố trí khu vực sạc xe điện cho cư dân, đáp ứng lộ trình chuyển đổi phương tiện giao thông xanh của địa phương.
2. Các yêu cầu kỹ thuật tuân thủ 2.10.2.1.

2.10.2.3 Khu vực sạc xe điện trong chung cư hiện hữu

1. Việc bố trí phụ thuộc điều kiện tổ chức không gian, hạ tầng kỹ thuật thực tế.
2. Khi bố trí phải tuân thủ 2.10.2.1 và tính đến:
   • Năng lực hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện có.
   • Công suất phụ tải và khả năng đáp ứng của hệ thống điện hiện có.

Bổ sung điểm 2.11: Khu vực đổi pin

2.11.1 Bố trí khu vực đổi pin

1. Khu vực đổi pin không được bố trí bên trong nhà chung cư.
2. Khu vực đổi pin phải được lắp đặt ở vị trí thuận lợi, không cản trở giao thông.

2.11.2 Phòng cháy chữa cháy đối với khu vực đổi pin

1. Duy trì khoảng cách tối thiểu 3 m từ khu vực đổi pin đến khu vực tập trung đông người, đường thoát nạn và khu vực tập kết chất/vật liệu dễ cháy (không vách ngăn). Cho phép giảm nhưng không nhỏ hơn 1 m nếu có tường/vách ngăn đặc không cháy cao ≥ 2 m.
2. Camera giám sát liên tục khu vực đổi pin phải kết nối hình ảnh về phòng trực có người trực 24/24 h của nhà chung cư.
3. Trang bị bình chữa cháy phù hợp đặc điểm cháy của pin.
4. Mái khu vực đổi pin (nếu có) phải làm bằng vật liệu không cháy.

2.11.3 Hệ thống điện, chống sét, chiếu sáng khu vực đổi pin

1. Cấp điện độc lập, đủ công suất vận hành và dự phòng mở rộng.
2. Tuân thủ nối đất an toàn và nối đất làm việc.
3. Chống sét phù hợp điều kiện địa hình và khu vực lắp đặt.
4. Thiết bị ngắt điện khẩn cấp ngắt toàn bộ hệ thống cấp điện cho tủ đổi pin khi sự cố; bố trí dễ nhận biết, tiếp cận, thuận tiện thao tác.
5. Chiếu sáng đáp ứng các tiêu chuẩn hiện hành.

2.11.4 Tủ đổi pin

1. Tuân thủ quy chuẩn/tiêu chuẩn áp dụng và được chứng nhận chất lượng.
2. Tổng dung lượng lưu trữ năng lượng của các tủ đổi pin trong khu vực đổi pin không lớn hơn 100 kWh.
3. Có chức năng tự động ngắt khi sạc bất thường và thiết bị ngắt điện khẩn cấp.
4. Có biện pháp bảo vệ chống va chạm cơ học cho tủ đổi pin.
5. Có biện pháp an toàn trước nguy cơ ngập nước.

3. QUY ĐỊNH VỀ QUẢN LÝ

4. TRÁCH NHIỆM CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN