Dừng khai thác, sử dụng công trình xây dựng

Trong hoạt động quản lý và vận hành các hạng mục hạ tầng, việc ra quyết định Dừng sử dụng công trình,dừng khai thác công trình là một biện pháp kỹ thuật và pháp lý cực kỳ quan trọng nhằm bảo vệ tính mạng con người và tài sản xã hội. Đây không phải là một quyết định dễ dàng đưa ra, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người. Tuy nhiên, khi các dấu hiệu mất an toàn xuất hiện hoặc thời hạn sử dụng theo thiết kế đã hết, việc ngừng khai thác là bắt buộc để ngăn chặn những sự cố đáng tiếc có thể xảy ra. Với tư cách là đơn vị chuyên môn trong lĩnh vực này, chúng tôi hiểu rõ tầm quan trọng của việc tuân thủ các quy định pháp luật cũng như quy trình kỹ thuật chặt chẽ để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho cộng đồng.

Bài viết này sẽ phân tích sâu sắc về cơ sở pháp lý, các dấu hiệu nhận biết, quy trình thực hiện và những lưu ý quan trọng xung quanh việc dừng khai thác công trình xây dựng. Chúng tôi hy vọng sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện nhất để có những quyết định đúng đắn khi quản lý tài sản xây dựng của mình.

Cơ sở pháp lý về việc dừng khai thác, sử dụng công trình xây dựng

Mọi hoạt động liên quan đến việc ngừng hoạt động của một công trình xây dựng đều phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật hiện hành. Dưới đây là nội dung cốt lõi trích từ văn bản luật quy định về vấn đề này, làm nền tảng cho mọi quy trình kỹ thuật và quản lý mà chúng ta sẽ bàn luận sâu hơn ở các phần sau:

Luật xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025.
Điều 67. Dừng khai thác, sử dụng công trình xây dựng

Chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ quản lý, sử dụng công trình hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc dừng khai thác, sử dụng công trình xây dựng khi công trình hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ gây mất an toàn, gây sự cố công trình ảnh hưởng đến an toàn của người sử dụng, an toàn của công trình lân cận, môi trường và của cộng đồng.

Khi quyết định dừng khai thác, sử dụng đối với công trình sử dụng chung, chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ quản lý, sử dụng công trình hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo bằng văn bản đến các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng công trình về quyết định của mình.

Việc khai thác, sử dụng công trình xây dựng chỉ được tiếp tục khi công trình đã được khắc phục sự cố hoặc được loại bỏ các nguy cơ gây mất an toàn. Trường hợp công trình hết thời hạn sử dụng, nếu có yêu cầu tiếp tục khai thác, sử dụng thì chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình phải thực hiện kiểm định chất lượng, gia cố, cải tạo, sửa chữa hư hỏng (nếu có) bảo đảm an toàn, công năng sử dụng của công trình.

Đoạn trích trên tuy ngắn gọn nhưng đã bao hàm toàn bộ trách nhiệm pháp lý và kỹ thuật của các bên liên quan. Để hiểu rõ hơn cách áp dụng điều luật này vào thực tế, chúng ta cần phân tích chi tiết từng khía cạnh cụ thể.

Phân tích chi tiết Điều 67 và các chủ thể có thẩm quyền

Theo quy định tại Điều 67, quyền quyết định việc dừng khai thác không chỉ thuộc về cơ quan nhà nước mà còn trao trách nhiệm lớn cho các chủ thể trực tiếp quản lý tài sản. Điều này đòi hỏi sự chủ động và nhận thức cao độ về an toàn của chủ đầu tư và chủ sở hữu.

1. Chủ thể có quyền quyết định

Pháp luật xác định rõ 5 nhóm chủ thể có thẩm quyền ra quyết định này:

• Chủ đầu tư: Người đã bỏ vốn để tạo lập nên công trình, chịu trách nhiệm cuối cùng về chất lượng ban đầu.
• Chủ sở hữu: Người đang nắm giữ quyền sở hữu hợp pháp đối với công trình tại thời điểm xem xét.
• Chủ quản lý: Đơn vị được giao nhiệm vụ vận hành, bảo trì hàng ngày (ví dụ: Ban quản lý tòa nhà).
• Chủ sử dụng: Đơn vị hoặc cá nhân đang trực tiếp khai thác công trình đó.
• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Các cơ quan thanh tra, giám định hoặc chính quyền địa phương khi phát hiện vi phạm hoặc nguy cơ mất an toàn công cộng.

Việc phân định rõ ràng này giúp tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm khi sự cố xảy ra. Nếu chủ sở hữu không chủ động dừng khai thác khi thấy nguy cơ, cơ quan nhà nước sẽ vào cuộc và cưỡng chế thi hành, kèm theo các chế tài xử phạt.

2. Các trường hợp bắt buộc phải dừng khai thác

Có hai nhóm nguyên nhân chính dẫn đến quyết định dừng hoạt động của công trình:

Nhóm 1: Hết thời hạn sử dụng
Mỗi công trình xây dựng đều có một tuổi thọ thiết kế nhất định. Khi vượt qua thời hạn này, các vật liệu xây dựng có thể bị lão hóa, suy giảm cường độ chịu lực. Việc tiếp tục sử dụng mà không có đánh giá lại là cực kỳ rủi ro.

Nhóm 2: Có nguy cơ gây mất an toàn
Đây là trường hợp khẩn cấp, không phụ thuộc vào thời hạn sử dụng. Các nguy cơ này bao gồm:

• Gây sự cố công trình (sụp đổ cục bộ, nứt gãy kết cấu).
• Ảnh hưởng đến an toàn người sử dụng (nguy cơ rơi vỡ, điện giật, cháy nổ do kết cấu).
• Ảnh hưởng đến công trình lân cận (làm lún nghiêng nhà bên cạnh).
• Ảnh hưởng đến môi trường và cộng đồng (rò rỉ hóa chất, bụi độc hại từ kết cấu hư hỏng).

3. Nghĩa vụ thông báo đối với công trình sử dụng chung

Đối với các công trình như chung cư, tòa nhà văn phòng cho thuê, nhà xưởng có nhiều đơn vị hoạt động, việc ra quyết định dừng khai thác không thể thực hiện một cách âm thầm. Chủ quản lý bắt buộc phải thông báo bằng văn bản. Văn bản này cần ghi rõ:

• Lý do dừng khai thác.
• Phạm vi khu vực bị ảnh hưởng.
• Thời gian dự kiến dừng.
• Phương án di dời hoặc bố trí chỗ ở tạm thời (nếu có).

Việc thông báo minh bạch giúp giảm thiểu khiếu kiện và đảm bảo quyền lợi cho các tổ chức, cá nhân đang sử dụng công trình.

Dấu hiệu kỹ thuật nhận biết nguy cơ cần dừng khai thác

Là những chuyên gia trong lĩnh vực kiểm định xây dựng, chúng tôi nhận thấy rằng nhiều chủ sở hữu thường chủ quan bỏ qua các dấu hiệu cảnh báo sớm dẫn đến những sự cố đáng tiếc. Để tuân thủ đúng tinh thần của Điều 67, bạn cần nhận biết được các dấu hiệu bất thường sau đây của công trình:

1. Dấu hiệu về kết cấu chịu lực

Kết cấu bê tông cốt thép hoặc kết cấu thép là khung xương của công trình. Khi các bộ phận này gặp vấn đề, nguy cơ sụp đổ là hiện hữu:

• Vết nứt: Xuất hiện các vết nứt lớn (>0.3mm), vết nứt xuyên qua tiết diện cột, dầm hoặc vết nứt hình chữ X tại vùng chịu cắt của cột.
• Lệch nghiêng: Công trình bị nghiêng vượt quá giới hạn cho phép của tiêu chuẩn kỹ thuật. Bạn có thể quan sát bằng mắt thường thấy công trình không còn thẳng đứng so với mặt đất.
• Biến dạng: Dầm bị võng quá mức, sàn bị cong vênh, cột bị phình ra hoặc bóp méo.

2. Dấu hiệu về nền móng

Móng là phần ẩn dưới đất nhưng lại quyết định sự ổn định của toàn bộ công trình. Các dấu hiệu bao gồm:

• Lún không đều: Các góc công trình bị lún xuống với tốc độ khác nhau, gây ra ứng suất phụ lớn trong kết cấu bên trên.
• Nứt tường tầng trệt: Các vết nứt chéo góc tại vị trí cửa đi, cửa sổ tầng 1 thường là dấu hiệu của sự lún móng.
• Bề mặt xung quanh bị nứt: Nền đất xung quanh công trình bị nứt nẻ, tách rời khỏi móng.

3. Dấu hiệu về vật liệu và hoàn thiện

Sự xuống cấp của vật liệu cũng là nguyên nhân dẫn đến việc phải Dừng sử dụng công trình,dừng khai thác công trình:

• Bê tông bị bong tróc: Lớp bảo vệ cốt thép bị vỡ, cốt thép bên trong bị lộ ra và gỉ sét nghiêm trọng.
• Thép bị ăn mòn: Tiết diện thép bị giảm do oxy hóa, đặc biệt trong môi trường biển hoặc nhà xưởng hóa chất.
• Gỗ bị mối mọt, mục nát: Đối với các công trình kết cấu gỗ, đây là nguy cơ mất khả năng chịu lực đột ngột.

Khi phát hiện bất kỳ dấu hiệu nào kể trên, chủ sở hữu cần tạm dừng các hoạt động có nguy cơ cao tại khu vực đó và mời đơn vị chuyên môn vào đánh giá ngay lập tức.

Quy trình kỹ thuật dừng khai thác và phục hồi công trình

Việc thực hiện dừng khai thác không chỉ là một quyết định hành chính mà là một quy trình kỹ thuật phức tạp. Dưới đây là quy trình chuẩn mà chúng tôi khuyến nghị áp dụng để đảm bảo tuân thủ pháp luật và an toàn kỹ thuật:

Bước 1: Đánh giá sơ bộ và ra quyết định dừng

Khi có dấu hiệu bất thường, chủ quản lý cần tổ chức họp khẩn cấp. Dựa trên biên bản hiện trạng sơ bộ, quyết định dừng khai thác một phần hoặc toàn bộ công trình được đưa ra. Khu vực nguy hiểm cần được rào chắn, biển báo cấm ngay lập tức để ngăn người lạ tiếp cận.

Bước 2: Thông báo cho các bên liên quan

Như quy định tại Điều 67, nếu là công trình sử dụng chung, văn bản thông báo phải được gửi đến từng hộ gia đình, tổ chức thuê mặt bằng. Nội dung thông báo cần rõ ràng, minh bạch và có xác nhận của bên nhận để làm bằng chứng pháp lý sau này.

Bước 3: Kiểm định chất lượng và đánh giá an toàn

Đây là bước quan trọng nhất để xác định mức độ hư hỏng. Chủ đầu tư cần thuê một đơn vị kiểm định độc lập có chức năng kiểm định công trình để thực hiện các công việc:

• Khảo sát hiện trạng chi tiết (đo đạc kích thước, vết nứt, độ nghiêng).
• Thí nghiệm vật liệu (cường độ bê tông, độ gỉ sét cốt thép, khả năng chịu lực của thép).
• Kiểm tra hồ sơ thiết kế ban đầu (nếu còn lưu trữ).
• Tính toán lại khả năng chịu lực của kết cấu hiện trạng.

Kết quả của bước này sẽ là cơ sở khoa học để quyết định xem công trình có thể sửa chữa được hay phải phá dỡ.

Bước 4: Lập phương án khắc phục

Dựa trên kết quả kiểm định, đơn vị tư vấn thiết kế sẽ lập phương án gia cố, cải tạo hoặc sửa chữa. Phương án này phải đảm bảo loại bỏ hoàn toàn các nguy cơ gây mất an toàn đã được chỉ ra trong báo cáo kiểm định. Đối với các công trình phức tạp, phương án này cần được thẩm tra lại bởi cơ quan chuyên môn.

Bước 5: Thi công khắc phục và giám sát

Quá trình thi công gia cố cần được giám sát chặt chẽ để đảm bảo đúng thiết kế. Các hạng mục như ép cọc bổ sung, bơm epoxy vết nứt, quấn carbon fiber gia cường cột dầm cần được thực hiện bởi nhà thầu có năng lực.

Bước 6: Nghiệm thu và đưa vào sử dụng lại

Sau khi hoàn thành sửa chữa, cần có biên bản nghiệm thu và một báo cáo đánh giá an toàn lần cuối. Chỉ khi có văn bản xác nhận công trình đã đủ điều kiện an toàn, quyết định dừng khai thác mới được hủy bỏ và công trình được phép hoạt động trở lại.

Vai trò của kiểm định xây dựng trong việc ra quyết định

Trong bối cảnh pháp luật ngày càng siết chặt về an toàn xây dựng, vai trò của công tác kiểm định trở nên không thể thiếu. Một báo cáo đánh giá an toàn công trình chính xác sẽ là “tấm khiên” bảo vệ chủ sở hữu khỏi các trách nhiệm pháp lý nếu sự cố xảy ra do khách quan, và là “tấm bản đồ” dẫn đường cho quá trình sửa chữa.

Nhiều chủ đầu tư thường e ngại chi phí kiểm định và cố gắng duy trì hoạt động để không gián đoạn kinh doanh. Tuy nhiên, đây là một tư duy rủi ro cao. Chi phí cho một vụ sự cố sụp đổ hoặc tai nạn lao động lớn hơn hàng trăm lần chi phí kiểm định định kỳ. Hơn nữa, nếu cơ quan nhà nước phát hiện công trình có nguy cơ mất an toàn mà vẫn cho hoạt động, chủ sở hữu có thể bị đình chỉ hoạt động vô thời hạn và chịu trách nhiệm hình sự.

Đặc biệt, đối với các nhà xưởng sản xuất, nơi thường xuyên chịu tải trọng động lớn và ảnh hưởng của hóa chất, tần suất xuống cấp diễn ra nhanh hơn các công trình dân dụng. Việc kiểm định định kỳ giúp phát hiện sớm các ăn mòn ngầm trong kết cấu thép mà mắt thường không thấy được, từ đó có kế hoạch bảo trì chủ động thay vì bị động dừng hoạt động khi sự cố xảy ra.

Các câu hỏi thường gặp (FAQ)

Trong quá trình tư vấn cho khách hàng, chúng tôi nhận được nhiều thắc mắc xoay quanh vấn đề này. Dưới đây là giải đáp cho những câu hỏi phổ biến nhất:

1. Ai chịu chi phí cho việc kiểm định khi bị yêu cầu dừng khai thác?

Theo nguyên tắc chung, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý công trình sẽ là người chịu trách nhiệm chi trả cho các hoạt động kiểm định, đánh giá và sửa chữa để đảm bảo tài sản của mình đủ điều kiện an toàn. Tuy nhiên, nếu nguyên nhân hư hỏng do lỗi của nhà thầu thi công ban đầu còn trong thời gian bảo hành, chủ đầu tư có thể yêu cầu nhà thầu chịu trách nhiệm.

2. Thời gian dừng khai thác kéo dài bao lâu?

Không có quy định cố định về thời gian. Thời gian này phụ thuộc vào mức độ hư hỏng và tiến độ khắc phục sự cố. Có những trường hợp chỉ cần vài ngày để gia cố cục bộ, nhưng cũng có những công trình phải dừng hoạt động hàng năm để cải tạo lớn hoặc chờ phê duyệt phương án phá dỡ xây mới.

3. Nếu không đồng ý với quyết định dừng khai thác của cơ quan nhà nước thì sao?

Chủ sở hữu có quyền khiếu nại quyết định hành chính. Tuy nhiên, trong thời gian chờ giải quyết khiếu nại, quyết định dừng khai thác vẫn phải được thi hành để đảm bảo an toàn công cộng. Bạn cần cung cấp các bằng chứng kỹ thuật (như báo cáo kiểm định độc lập) chứng minh công trình vẫn an toàn để hỗ trợ cho việc khiếu nại.

4. Công trình hết hạn sử dụng có bắt buộc phải phá dỡ không?

Không nhất thiết phải phá dỡ. Như Điều 67 đã nêu, nếu có yêu cầu tiếp tục khai thác, chủ sở hữu phải thực hiện kiểm định chất lượng, gia cố, cải tạo. Nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn đủ khả năng chịu lực sau khi gia cố, công trình vẫn được phép tiếp tục sử dụng.

5. Việc không thông báo cho người thuê khi dừng khai thác có bị phạt không?

Có. Việc không thông báo bằng văn bản cho các tổ chức, cá nhân sử dụng công trình chung là vi phạm quy định về nghĩa vụ thông tin. Ngoài việc vi phạm Luật Xây dựng, chủ quản lý còn có thể vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng và phải bồi thường thiệt hại cho các bên bị ảnh hưởng do đột ngột ngừng hoạt động.

Kinh nghiệm thực tế trong quản lý rủi ro công trình

Từ kinh nghiệm thực tế triển khai nhiều dự án, chúng tôi rút ra một số bài học quý giá để bạn có thể chủ động hơn trong việc quản lý tài sản của mình, tránh rơi vào tình trạng bị động phải dừng khai thác đột ngột:

Thứ nhất, lưu trữ hồ sơ đầy đủ. Nhiều công trình cũ khi cần kiểm định lại không tìm thấy bản vẽ thiết kế hoàn công, khiến việc tính toán lại gặp nhiều khó khăn và tốn kém. Hãy số hóa và lưu trữ cẩn thận mọi hồ sơ liên quan đến công trình.

Thứ hai, bảo trì định kỳ. Đừng đợi đến khi thấy nứt mới sửa. Hãy có kế hoạch bảo trì hàng năm, sơn phủ chống ăn mòn, vệ sinh hệ thống thoát nước để tránh thấm dột gây hư hỏng kết cấu.

Thứ ba, lắng nghe phản ánh của người sử dụng. Những người sinh sống và làm việc trong công trình mỗi ngày là những người nhạy cảm nhất với các thay đổi nhỏ như tiếng ồn lạ, rung động hoặc vết nứt mới xuất hiện. Hãy thiết lập kênh tiếp nhận thông tin để nắm bắt tình hình kịp thời.

Thứ tư, mua bảo hiểm công trình. Đây là giải pháp tài chính giúp chia sẻ rủi ro khi xảy ra sự cố bất khả kháng, giúp chủ sở hữu có nguồn lực tài chính để khắc phục hậu quả nhanh chóng.

Lời kết

Việc thực hiện đúng quy định về Dừng sử dụng công trình,dừng khai thác công trình không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là trách nhiệm đạo đức đối với cộng đồng. An toàn tính mạng con người luôn phải được đặt lên hàng đầu trước bất kỳ lợi ích kinh tế nào. Một công trình an toàn là nền tảng cho sự phát triển bền vững của doanh nghiệp và sự bình yên của xã hội.

Nếu bạn đang quản lý một công trình có dấu hiệu xuống cấp hoặc đã hết hạn sử dụng và cần tư vấn về quy trình kiểm định, đánh giá an toàn, hãy liên hệ ngay với chúng tôi. Với đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm và trang thiết bị hiện đại, Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam cam kết mang đến cho bạn những báo cáo chính xác, khách quan và các giải pháp tối ưu nhất để đảm bảo công trình của bạn luôn vận hành an toàn, hiệu quả.

Mọi thắc mắc và yêu cầu hỗ trợ kỹ thuật, vui lòng liên hệ Hotline: 0868.393.098 để được tư vấn miễn phí.