📘 Cập nhật 2026 · Luật Xây dựng 2025
Kiểm định chung cư: Quy định mới về đánh giá an toàn và quan trắc
Hướng dẫn chi tiết các trường hợp bắt buộc kiểm định chung cư, đánh giá an toàn định kỳ 5 năm/lần và quy trình quan trắc theo Luật Xây dựng 2025. Dành cho Ban quản trị, chủ đầu tư và cư dân.
📋 Mục lục
- 📌 1. Văn bản pháp luật về kiểm định chung cư
- 🔍 2. Khi nào phải kiểm định chung cư?
- 🛡️ 3. Đánh giá an toàn định kỳ (bắt buộc)
- 📊 4. Quan trắc công trình
- ⚙️ 5. Trình tự thực hiện kiểm định chung cư
- ✅ 6. Lộ trình bắt buộc cho chung cư
1. Văn bản pháp luật về kiểm định chung cư
Hệ thống văn bản HIỆN HÀNH (đến hết 30/6/2026)
✅ Luật nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15) – quy định thời hạn sử dụng, phá dỡ chung cư
✅ Nghị định 98/2024/NĐ-CP – cải tạo, xây dựng lại chung cư
Hệ thống văn bản MỚI (có hiệu lực từ 01/7/2026)
✅ Luật xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15)
- Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) – thay thế Luật 2014; các điều khoản cốt lõi:
- Điều 5 – Nguyên tắc an toàn, chất lượng
- Điều 55 – Xử lý sự cố, nguy cơ mất an toàn
- Điều 65 – Bắt buộc đánh giá định kỳ công trình ảnh hưởng lớn đến cộng đồng (chung cư)
- Điều 67 – Dừng khai thác khi hết thời hạn hoặc mất an toàn
- Điều 88 – Năng lực cá nhân hành nghề kiểm định
📌 Nghị định 06/2021/NĐ-CP dự kiến sẽ được sửa đổi để phù hợp với Luật mới, nhưng các quy định cốt lõi về kiểm định chung cư, quan trắc được giữ nguyên hoặc tăng cường.
2. Khi nào phải kiểm định chung cư?
Theo Điều 5 Nghị định 06/2021/NĐ-CP và Luật Xây dựng 2025, việc kiểm định chung cư là bắt buộc trong các trường hợp sau:
⚠️ Kiểm định đột xuất
- Dấu hiệu bất thường: lún, nghiêng, nứt kết cấu chịu lực chính.
- Chuẩn bị cải tạo, sửa chữa lớn – cần đánh giá hiện trạng trước khi thi công.
- Theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
📅 Kiểm định định kỳ
- Trong quy trình bảo trì đã phê duyệt, phải xác định rõ thời điểm và nội dung kiểm định chung cư định kỳ cho các hạng mục quan trọng.
3. Đánh giá an toàn định kỳ – trọng tâm của kiểm định chung cư
“Khám sức khỏe” định kỳ bắt buộc đối với mọi chung cư.
📆 Mốc thời gian & tần suất
- Kiểm định chung cư lần đầu: sau 10 năm kể từ khi đưa vào sử dụng.
- Các lần tiếp theo: định kỳ 05 năm/lần.
🏢 Phạm vi áp dụng
Tất cả nhà chung cư từ cấp II trở lên. Luật Xây dựng 2025 (Điều 65) tiếp tục khẳng định yêu cầu này đối với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng – bao gồm hầu hết các chung cư hiện nay.
🔬 Quy trình kiểm định chung cư chi tiết (Thông tư 14/2024/TT-BXD)
| Cấp độ | Nội dung | Kết quả |
|---|---|---|
| Cấp độ 1 (sơ bộ) |
Nghiên cứu hồ sơ, kiểm tra trực quan phát hiện khuyết tật, hư hỏng có thể nhìn thấy. | Nếu an toàn → dừng. Nếu nghi ngờ → chuyển cấp độ 2. |
| Cấp độ 2 (chi tiết) |
Khảo sát chi tiết, thí nghiệm vật liệu (khoan mẫu), phân tích mô hình, kiểm tra khả năng chịu lực. | Báo cáo kết luận cuối cùng, kiến nghị xử lý (sửa chữa, gia cố, không). |
4. Quan trắc công trình – hỗ trợ kiểm định chung cư
📊 Quan trắc định kỳ
Theo Phụ lục I Thông tư 10/2021/TT-BXD, chỉ bắt buộc với công trình đặc biệt. Chung cư thông thường không thuộc diện bắt buộc quan trắc định kỳ, nhưng nếu có yêu cầu trong quy trình bảo trì thì vẫn phải thực hiện.
🚨 Quan trắc đột xuất
Theo Điều 33.6.b Nghị định 06, phải thực hiện ngay khi công trình có dấu hiệu lún, nghiêng, nứt và các dấu hiệu bất thường khác. Đây là căn cứ quan trọng để quyết định kiểm định chung cư đột xuất.
5. Trình tự thực hiện kiểm định chung cư
- Lập và phê duyệt nhiệm vụ kiểm định (Ban quản trị/ chủ sở hữu).
- Lựa chọn tổ chức kiểm định có đủ năng lực, chứng chỉ năng lực theo Điều 108 Nghị định 175/2024/NĐ-CP (phân hạng I, II, III phù hợp cấp công trình).
- Lập và phê duyệt đề cương kiểm định chi tiết.
- Tiến hành kiểm định chung cư theo đề cương.
- Lập báo cáo kết quả trình chủ đầu tư/chủ sở hữu xem xét, nghiệm thu.
Sau khi có báo cáo, nếu phát hiện nguy cơ mất an toàn, Ban quản trị phối hợp với cơ quan chức năng để có phương án xử lý kịp thời.
6. Kết luận: Lộ trình bắt buộc kiểm định chung cư
- 0‑10 năm: Bảo trì thường xuyên theo quy trình. Quan trắc/kiểm định chung cư khi có dấu hiệu bất thường hoặc sửa chữa lớn.
- ⏳ Mốc 10 năm: BẮT BUỘC tổ chức kiểm định chung cư lần đầu (đánh giá an toàn cấp độ 1, nếu cần chuyển cấp độ 2).
- Sau 10 năm:
- Đánh giá an toàn định kỳ 5 năm/lần (Luật Xây dựng 2025 giữ nguyên).
- Thực hiện kiểm định định kỳ theo quy trình bảo trì đã phê duyệt.
- Quan trắc và kiểm định đột xuất ngay khi có dấu hiệu bất thường.
🔎 LƯU Ý KHI CHỌN ĐƠN VỊ TƯ VẤN ĐÁNH GIÁ
- Phải là tổ chức kiểm định có năng lực theo quy định (chờ hướng dẫn đăng tải Website theo Luật xây dựng 2025 – luật số 135/2025/QH15). Kiểm tra các Hợp đồng và biên bản nghiệm thu đã thực hiện.
- Cá nhân chủ trì phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp với cấp công trình & kinh nghiệm
- Phòng thí nghiệm chuyên ngành phải được đăng tải trên Website Sở Xây dựng
📞 Liên hệ với chúng tôi
CÔNG TY TNHH KIỂM ĐỊNH & GIÁM ĐỊNH XÂY DỰNG MIỀN NAM
🏢 Địa chỉ: 240 đường 14, phường Phước Long, TPHCM
📧 Email: info.kiemdinhmiennam@gmail.com | admin@kiemdinhxaydungmiennam.com
📞 Hotline / Zalo: 0868 393 098
🌐 Website: kiemdinhxaydungmiennam.com
