📘 Cập nhật 2026 · Luật Xây dựng 2025

✅ Luật nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15) – quy định thời hạn sử dụng, phá dỡ chung cư

✅ Nghị định 98/2024/NĐ-CP – cải tạo, xây dựng lại chung cư

Kinh nghiệm thực tế và lưu ý quan trọng khi triển khai kiểm định chung cư

Trong hơn 10 năm hoạt động trong lĩnh vực kiểm định xây dựng, chúng tôi đã tham gia hàng trăm dự án kiểm định chung cư tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và các tỉnh lân cận. Qua đó, có nhiều bài học thực tiễn mà Ban quản trị và chủ đầu tư cần lưu ý để đảm bảo hiệu quả, minh bạch và an toàn cho cư dân.

1. Sai lầm phổ biến khi lựa chọn đơn vị kiểm định

Nhiều Ban quản trị thường ưu tiên giá thành thấp mà bỏ qua yếu tố năng lực chuyên môn. Điều này dẫn đến:

• Báo cáo sơ sài: Chỉ dừng ở cấp độ 1 (kiểm tra trực quan), không khoan mẫu, không thí nghiệm vật liệu, dẫn đến kết luận thiếu chính xác.
• Thiếu tính pháp lý: Đơn vị không đủ điều kiện hành nghề theo Điều 108 Nghị định 175/2024/NĐ-CP – báo cáo không được cơ quan chức năng chấp nhận.
• Không có phòng thí nghiệm LAS-XD: Mẫu bê tông, thép phải gửi đến phòng thí nghiệm LAS được Bộ Xây dựng công nhận. Nếu đơn vị kiểm định tự làm thí nghiệm mà không có chứng chỉ, kết quả sẽ vô hiệu.

Lời khuyên: Luôn yêu cầu đơn vị cung cấp:
– Chứng chỉ năng lực hạng phù hợp (hạng I cho chung cư từ 25 tầng trở lên),
– Giấy phép hoạt động LAS-XD hoặc hợp đồng liên kết với phòng thí nghiệm đạt chuẩn,
– Hồ sơ năng lực của kỹ sư chủ trì (có chứng chỉ hành nghề theo Luật Xây dựng 2025).

2. Vai trò then chốt của Ban quản trị

Ban quản trị không chỉ là người “ký duyệt” mà phải đóng vai trò giám sát toàn bộ quá trình. Cụ thể:

• Tham gia lập nhiệm vụ kiểm định: Xác định rõ phạm vi (toàn bộ tòa nhà hay chỉ phần hầm, thang máy, kết cấu chịu lực…), thời gian, ngân sách.
• Giám sát hiện trường: Có mặt khi đơn vị kiểm định khoan lấy mẫu, lắp thiết bị đo lún/nghiêng để đảm bảo đúng vị trí, số lượng.
• Minh bạch thông tin với cư dân: Công bố báo cáo kiểm định (bản tóm tắt) trên bảng thông báo hoặc nhóm cư dân, tránh tin đồn thất thiệt khi phát hiện vết nứt nhỏ.

3. So sánh: Kiểm định chung cư cũ vs chung cư mới

Với chung cư cũ, việc đánh giá an toàn công trình thường đòi hỏi thêm bước khảo sát địa chất lại (do dữ liệu gốc không còn), trong khi chung cư mới có thể dùng dữ liệu cảm biến IoT tích hợp sẵn.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về kiểm định chung cư

1. Cư dân có quyền yêu cầu kiểm định chung cư không?

Có. Theo Luật Nhà ở 2023, nếu trên 50% cư dân đề nghị và có bằng chứng về dấu hiệu nguy hiểm (nứt lớn, lún lệch…), Ban quản trị buộc phải tổ chức kiểm định. Trường hợp Ban quản trị không thực hiện, cư dân có thể kiến nghị UBND phường/cơ quan quản lý nhà nước can thiệp.

2. Chi phí kiểm định chung cư là bao nhiêu?

Chi phí dao động từ 80–300 triệu đồng tùy quy mô:
– Chung cư 5–10 tầng: ~80–120 triệu
– Chung cư 15–25 tầng: ~150–200 triệu
– Chung cư trên 30 tầng: 250–300+ triệu
Lưu ý: Đây là chi phí cho kiểm định định kỳ cấp độ 2 (bao gồm khoan mẫu, thí nghiệm, phân tích). Nếu chỉ kiểm tra trực quan (cấp độ 1), chi phí có thể dưới 50 triệu.

3. Báo cáo kiểm định có thời hạn hiệu lực không?

Có. Báo cáo kiểm định chỉ có giá trị trong vòng 6 tháng kể từ ngày nghiệm thu. Nếu phát hiện sự cố sau thời gian này, phải tổ chức kiểm định lại. Đặc biệt, báo cáo dùng để xin phép sửa chữa/cải tạo phải còn hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ.

4. Chung cư đã hết thời hạn sử dụng có được tiếp tục ở không?

Theo Luật Nhà ở 2023, chung cư hết thời hạn sử dụng không tự động bị phá dỡ. Cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào báo cáo kiểm định để quyết định:
– Nếu vẫn an toàn: Cho phép tiếp tục sử dụng, nhưng phải kiểm định 2 năm/lần.
– Nếu mất an toàn: Buộc di dời và phá dỡ.
Vì vậy, kiểm định là “tấm vé” kéo dài tuổi thọ chung cư.

5. Có thể tự kiểm tra dấu hiệu nguy hiểm không?

Cư dân có thể quan sát các dấu hiệu cảnh báo sớm:
– Vết nứt > 2mm trên tường chịu lực, đặc biệt dạng chữ X hoặc xiên.
– Cửa ra vào/khung cửa bị méo, không đóng kín.
– Sàn nghiêng (đổ nước thấy chảy về một phía).
– Tiếng kêu “rắc rắc” từ kết cấu khi trời lạnh hoặc có tải trọng lớn.
Tuy nhiên, đây chỉ là dấu hiệu ban đầu – chỉ kiểm định chuyên nghiệp mới xác định được mức độ nguy hiểm thực sự.

6. Kiểm định có làm ảnh hưởng đến sinh hoạt cư dân không?

Thông thường không. Các thao tác như đo độ nghiêng bằng máy toàn đạc, kiểm tra trực quan không gây xáo trộn. Chỉ khi khoan lấy mẫu bê tông (ở sàn, cột) mới cần tạm ngừng sinh hoạt trong khu vực nhỏ (~2–3m²) trong vài giờ. Đơn vị kiểm định chuyên nghiệp sẽ thông báo lịch trình cụ thể để cư dân sắp xếp.

Tại sao nên chọn Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam?

Là đơn vị có chứng chỉ năng lực hạng I trong lĩnh vực kiểm định công trình dân dụng, chúng tôi cung cấp dịch vụ kiểm định chung cư trọn gói với cam kết:

• ✅ Đội ngũ kỹ sư chủ trì có chứng chỉ hành nghề theo Luật Xây dựng 2025.
• ✅ Phòng thí nghiệm LAS-XD nội bộ (mã số LAS-XD 594) – không phụ thuộc bên thứ ba.
• ✅ Báo cáo kiểm định chuẩn Thông tư 14/2024/TT-BXD, được Sở Xây dựng các tỉnh miền Nam công nhận.
• ✅ Hỗ trợ Ban quản trị giải trình với cơ quan chức năng nếu có yêu cầu.

Dù bạn đang cần kiểm định định kỳ, kiểm định đột xuất do nứt lún, hay đánh giá an toàn trước khi cải tạo, đội ngũ chuyên gia của Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam luôn sẵn sàng hỗ trợ nhanh chóng, chính xác và minh bạch.

📞 Hotline tư vấn & báo giá: 0868.393.098
📧 Email: info@kiemdinhxaydungmiennam.com