Kiểm định công trình xuống cấp ảnh hưởng đến an toàn và sử dụng

1. Về kết quả kiểm định kiểm tra chất lượng hiện trạng công trình

Đồng ý với kết quả kiểm định đánh giá chất lượng hiện trạng công trình Khu chung cư Đống Đa, phường Phú Nhuận, thành thị Huế tại Báo cáo số 17/2020/KĐ-TVXD ngày 20/4/2020 của Công ty Cổ phần tư vấn Xây dựng Thừa Thiên Huế, cụ thể như sau:

– Khu nhà A – mức độ nguy hiểm cấp độ D (Khả năng chịu lực của kết cấu chịu lực chẳng thể đáp ứng được yêu cầu sử dụng thông thường, nhà xuất hiện tình trạng hiểm nguy tổng thể);

– Khu nhà B, C, D – chừng độ nguy hiểm cấp độ C (Khả năng chịu lực của một phòng ban kết cấu chẳng thể đáp ứng được đề xuất sử dụng bình thường, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ);

– Khu nhà E – chừng độ hiểm nguy cấp độ B (Khả năng chịu lực của kết cấu căn bản đáp ứng đề xuất sử dụng thường ngày, cá biệt có cấu kiện ở trạng thái hiểm nguy, nhưng không liên quan đến kết cấu chịu lực, công trình đáp ứng được đề nghị sử dụng bình thường).

(có Báo cáo kết quả kiểm định chất lượng hiện trạng công trình do Cty Cổ phần tham vấn Xây dựng Thừa Thiên Huế lập ngày…tháng…năm 2020 kèm theo)

2. Về một số cảnh báo đối với cư dân

a) Các khối nhà A,B,C, D, E được đưa vào sử dụng đến nay đã trên dưới 40 năm (Nhà A: 1979, nhà B: 1980, nhà C: 1983, nhà D: 1985, Nhà E: 1988) được xác định là công trình cấp III (Theo Phụ lục 2 Thông tư số 03/2016/TT-BXD), độ vững bền bậc III, có niên hạn sử dụng từ 20 đến dưới 50 năm (mục 2.2.1.14 của Quy chuẩn 03:2012/BXD). Như vậy, các khối nhà này đã ở vào thời khắc thuộc niên hạn sử dụng không an toàn, và gần đạt giá trị niên hạn sử dụng tối đa cho phép của công trình là 50 năm.

Các công trình đang làm việc ở trạng thái hiểm nguy. Hệ thống tường trong của công trình góp phần chịu lực chung với hệ khung bê tông cốt thép; tuy nhiên, việc một số cư dân đục phá các bức tường hiện trạng cũng như khi xây dựng cơi nới làm tăng tải trọng công trình, liên quan đến chất lượng công trình. Nhìn chung, công trình (đặc biệt nhà A) hiện đang xuống cấp nghiêm trọng, làm thúc đẩy mỹ quan thị thành, không an toàn cho sử dụng, đặc biệt là nạt dọa đến cuộc sống của hàng trăm hộ dân.

b) Hệ thống PCCC không bảo đảm so với các quy định về PCCC hiện hành. Điều này được biểu lộ cụ thể trong báo cáo số 1038/BC-PCCC ngày 01/6/2018 của Đoàn đánh giá liên ngành PCCC & CNCH thuộc Cảnh sát PC&CC thức giấc. Nguy cơ cháy nổ có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời sẽ rất hiểm nguy đến an toàn đối với mạng sống cũng như của cải của nhiều người dân khi có sự cố chập điện, hỏa thiến xảy ra. Đặc biệt, tuyến đường giao thông cho xe chữa cháy hoạt động giữa các khối nhà không bảo đảm về chiều rộng và chiều cao thông thủy do các hộ cơi nới, lấn chiếm xây dựng nhà trái phép để kinh doanh nên khi có sự cố xảy ra sẽ rất khó trong việc chữa cháy và cứu hộ. Hệ thống dây điện chằng chịt nhưng không có hệ thống thoát hiểm, một khi xảy ra cháy nổ sẽ dẫn đến hiểm nguy tính mạng cho các hộ dân sống tại đây.

c) Do cư dân chưa thực hành công tác bảo trì các tòa nhà theo quy định từ trước đến nay dẫn đến hệ thống kỹ thuật của công trình (đường ống cấp nước, thoát nước, hệ thống dây điện, bóng điện, hệ thống mạng điện thoại, vi tính, camera…) hư hỏng, xuống cấp. Do đó, cư dân cần có phương án sang sửa và thay thế để sử dụng cho ăn nhập.

3. Kiến nghị

a) đề xuất cư dân thực hiện đầy đủ các kiến nghị mà đơn vị tham vấn kiểm định đã nêu trong báo cáo kết quả kiểm định để đảm bảo an toàn trong quá trình sử dụng (đặc biệt đối với khu nhà A – mức độ hiểm nguy cấp độ D); kết hợp với các cơ quan có thẩm quyền thực hành việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, trong đó có việc chọn lựa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham dự đầu tư vốn hoặc góp vốn thực hiện việc phá túa để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 7, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ; sau thời kì tối đa 12 tháng, kể từ ngày UBND tỉnh giấc công bố công khai kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nếu cư dân không thực hiện việc tuyển lựa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư dự án thực hành việc phá túa để cải tạo, xây dựng lại thì UBND tỉnh giấc sẽ cưỡng chế phá túa và tổ chức thực hành việc chọn lọc nhà đầu tư để thực hành đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.

b) Trong thời kì thực hành việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định, giải pháp trước mắt, kiến nghị cư dân cần mau chóng tổ chức khoanh vùng nguy hiểm để chống đỡ các cấu kiện chịu lực (dầm, cột, sàn…) có các dấu hiệu nguy hiểm (vết nứt rộng, kéo dài hoặc bê tông nứt tan vỡ tại các vị trí chịu lực, thép lộ, rỉ nhiều…), khuyến cáo cư dân không được tự túa các bức tường hiện trạng để trổ thêm cửa, hoặc thông phòng (do các bức tường đang cùng chịu lực với hệ khung BTCT).

c) Đơn vị tham vấn kiểm định là Công ty Cổ phần tham vấn Xây dựng Thừa Thiên Huế chịu trách nhiệm trước luật pháp về nội dung báo cáo kết quả kiểm định do mình thực hiện, đồng thời chịu bổn phận cung cấp bản sao kết quả kiểm định Khu chung cư Đống Đa cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu theo chỉ đạo của UBND thức giấc và Sở Xây dựng.

Trên đây là Kết luận của Sở Xây dựng về kết quả kiểm định chất lượng hiện trạng Khu chung cư Đống Đa, phường Phú Nhuận, thành thị Huế. Sở Xây dựng kính báo cáo UBND tỉnh giấc để UBND tỉnh giấc thông tin bằng văn bản (có dự thảo kèm theo Công văn này) cho các chủ sở hữu Khu chung cư Đống Đa và các tổ chức, cá nhân có thúc đẩy được biết./.

Hiểu sâu hơn về kiểm định công trình xuống cấp: Kinh nghiệm thực tế và giải pháp kỹ thuật

Khi một công trình đạt đến hoặc vượt quá niên hạn sử dụng thiết kế, việc đánh giá mức độ an toàn không còn là lựa chọn — mà là yêu cầu bắt buộc để bảo vệ tính mạng con người và tài sản. Trường hợp chung cư Đống Đa tại Huế là minh chứng điển hình cho thấy hậu quả của việc bỏ qua công tác kiểm định công trình định kỳ. Dưới đây, chúng tôi chia sẻ những góc nhìn chuyên sâu từ kinh nghiệm thực địa và các giải pháp kỹ thuật thiết thực giúp chủ đầu tư, ban quản lý và cư dân ứng phó hiệu quả.

Kinh nghiệm thực tế từ các dự án kiểm định công trình cũ tại miền Nam

Trong hơn 10 năm hoạt động, Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam đã tham gia kiểm định hàng trăm công trình dân dụng và công nghiệp có tuổi đời trên 30 năm — từ chung cư cũ ở TP.HCM, nhà xưởng tại Bình Dương, đến trường học và bệnh viện tại Đồng Nai. Qua đó, chúng tôi rút ra một số bài học quan trọng:

• Không phải vết nứt nào cũng nguy hiểm — nhưng cần phân biệt rõ: vết nứt do co ngót vật liệu (thường nhỏ, nông, ổn định) khác hoàn toàn với vết nứt do biến dạng kết cấu (rộng >0.3mm, kéo dài theo phương chịu lực, đi kèm bong tróc lớp bảo vệ cốt thép). Loại sau cần can thiệp khẩn cấp.
• Cơi nới tùy tiện là “kẻ giết người thầm lặng” — nhiều hộ dân nghĩ rằng đục tường không mang lực thì vô hại. Nhưng trong hệ kết cấu liên kết, việc phá vách ngăn có thể làm thay đổi đường truyền lực, gây ứng suất tập trung tại dầm, cột — dẫn đến sụp đổ dây chuyền.
• Hệ thống điện và PCCC thường bị “bỏ quên” — trong khi mọi người tập trung vào cột, dầm, sàn… thì chính hệ thống điện âm tường quá tải, dây dẫn lão hóa, tủ điện không chống cháy mới là nguyên nhân trực tiếp gây hỏa hoạn. Đây là điểm yếu chết người trong các chung cư cũ.

So sánh mức độ nguy hiểm cấp C và cấp D — cách ứng phó khác biệt

Theo phân loại trong báo cáo chung cư Đống Đa, nhà A (cấp D) và nhà B,C,D (cấp C) có cách xử lý hoàn toàn khác nhau:

Lưu ý: Không bao giờ được phép “sống chung với cấp D”. Nhiều chủ đầu tư vì tiếc chi phí hoặc vướng thủ tục nên trì hoãn phá dỡ — đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng quy định an toàn và có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu xảy ra sự cố.

5 bước xử lý khẩn cấp khi phát hiện công trình xuống cấp nghiêm trọng

1. Ngừng mọi hoạt động cải tạo, cơi nới — kể cả sửa chữa nhỏ. Mọi tác động thêm đều có thể là “giọt nước tràn ly”.
2. Khoanh vùng khu vực nguy hiểm — dùng rào chắn, biển cảnh báo, camera giám sát 24/7. Đặc biệt chú ý tầng hầm, tầng áp mái và khu vực có vết nứt lớn.
3. Chống đỡ tạm thời — sử dụng cột chống thủy lực hoặc giàn giáo thép tiêu chuẩn để giảm tải cho cấu kiện yếu. Tuyệt đối không dùng gạch, gỗ tạp để chống.
4. Tắt hệ thống điện tại khu vực rủi ro cao — đề phòng chập cháy. Chỉ giữ điện chiếu sáng khẩn cấp và hệ thống báo cháy.
5. Thuê đơn vị độc lập kiểm định lại — không phụ thuộc vào báo cáo cũ. Cần có tối thiểu 2 đơn vị kiểm định độc lập để đối chiếu kết quả.

FAQ: Những câu hỏi thường gặp khi công trình xuống cấp

1. Nhà tôi mới xây 20 năm, có cần kiểm định không?

→ Tuổi đời không phải yếu tố duy nhất. Nếu công trình nằm trong vùng ngập mặn, chịu tải trọng vượt thiết kế (như để xe tải trong hầm), hoặc từng bị thiên tai (bão, lũ, động đất), bạn cần đánh giá an toàn công trình ngay, dù chưa đến niên hạn.

2. Ai chịu chi phí kiểm định khi nhà chung cư xuống cấp?

→ Theo Luật Nhà ở, chi phí kiểm định nằm trong quỹ bảo trì phần sở hữu chung. Nếu quỹ không đủ, cư dân phải đóng góp theo tỷ lệ sở hữu. Trường hợp khẩn cấp, UBND cấp tỉnh có thể ứng trước và thu hồi sau.

3. Gia cố hay phá dỡ — quyết định thế nào?

→ Phụ thuộc vào 3 yếu tố: (1) Chi phí gia cố so với xây mới (thường >70% thì nên phá dỡ); (2) Khả năng nâng cấp hệ thống hạ tầng (PCCC, thang máy, điện nước); (3) Quy hoạch đô thị — nếu nằm trong khu vực chỉnh trang, phá dỡ là bắt buộc.

4. Có thể tự thuê thợ hồ để vá vết nứt không?

→ Tuyệt đối không. Vá vết nứt bề mặt chỉ che giấu vấn đề, không giải quyết nguyên nhân. Việc này có thể khiến kỹ sư kiểm định sau này đánh giá sai mức độ thiệt hại, dẫn đến bỏ sót nguy cơ sụp đổ.

5. Thời gian kiểm định một tòa nhà 5 tầng mất bao lâu?

→ Với đội ngũ kỹ sư chuyên nghiệp, cần 7-10 ngày làm việc (bao gồm khảo sát hiện trường, lấy mẫu, thí nghiệm tại phòng thí nghiệm LAS, phân tích số liệu và lập báo cáo). Không nên tin các đơn vị hứa hẹn “có kết quả sau 2 ngày” — đó là dấu hiệu thiếu chuyên môn.

6. Kiểm định xong rồi thì sao? Có cần làm gì tiếp không?

→ Báo cáo kiểm định chỉ là “bản chụp X-quang”. Bạn cần: (1) Lập kế hoạch khắc phục theo khuyến nghị; (2) Giám sát thi công sửa chữa bởi đơn vị độc lập; (3) Kiểm định lại sau 6 tháng để đảm bảo hiệu quả; (4) Lưu trữ hồ sơ để làm căn cứ pháp lý sau này.

Lưu ý đặc biệt khi chọn đơn vị kiểm định công trình xuống cấp

Không phải đơn vị nào có “con dấu LAS-XD” cũng đủ năng lực xử lý công trình cấp D. Bạn cần kiểm tra:

• Chứng chỉ hành nghề giám định viên — mỗi kỹ sư tham gia phải có chứng chỉ do Bộ Xây dựng cấp, còn hiệu lực.
• Thiết bị đo lường — phải được hiệu chuẩn định kỳ (máy đo độ võng, siêu âm bê tông, đo độ ẩm, camera nội soi…).
• Case study tương tự — yêu cầu xem báo cáo đã thực hiện (đã xóa thông tin mật) của ít nhất 3 công trình cùng cấp độ nguy hiểm.
• Cam kết bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp — nếu sai sót trong đánh giá dẫn đến thiệt hại, đơn vị phải bồi thường.

Chúng tôi từng từ chối nhiều dự án vì chủ đầu tư yêu cầu “làm báo cáo nhẹ tay để khỏi phải di dời dân” — điều này vi phạm đạo đức nghề nghiệp và pháp luật. An toàn không bao giờ là chuyện có thể mặc cả.

Giải pháp lâu dài: Từ kiểm định đến tái thiết — quy trình minh bạch

Với các công trình như chung cư Đống Đa, quy trình không dừng ở kiểm định — mà phải tiến tới tái thiết. Dưới đây là lộ trình 5 bước chúng tôi khuyên áp dụng:

1. Kiểm định độc lập — thuê 2 đơn vị khác nhau để chéo soát kết quả.
2. Hội thảo cộng đồng — trình bày kết quả, giải đáp thắc mắc, lấy ý kiến cư dân về phương án: gia cố hay phá dỡ.
3. Lựa chọn nhà đầu tư — theo đúng Nghị định 101/2015/NĐ-CP, minh bạch hồ sơ năng lực, phương án tài chính, cam kết tái định cư.
4. Thiết kế cải tạo — phải do đơn vị có kinh nghiệm thiết kế công trình cải tạo, không dùng lại hồ sơ cũ.
5. Giám sát thi công bởi bên thứ ba — tránh xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và nhà thầu.

Lưu ý: Trong quá trình chờ tái thiết, bắt buộc phải lắp đặt hệ thống cảm biến rung, nghiêng, nứt tự động cảnh báo qua SMS/email cho ban quản lý — chi phí khoảng 50-80 triệu đồng/công trình, nhưng có thể cứu hàng trăm mạng người.

Bạn đang sống hoặc quản lý một công trình có dấu hiệu xuống cấp? Đừng chờ đến khi có báo cáo như chung cư Đống Đa mới hành động. Kiểm định công trình xuống cấp là bước đầu tiên — và quan trọng nhất — để bảo vệ tài sản và tính mạng con người.

Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam — với đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm, thiết bị hiện đại và cam kết đạo đức nghề nghiệp — sẵn sàng hỗ trợ bạn đánh giá chính xác mức độ nguy hiểm, đề xuất giải pháp kỹ thuật khả thi và đồng hành trong suốt quá trình cải tạo hoặc phá dỡ.

📞 Gọi ngay Hotline 0868.393.098 để được tư vấn miễn phí và nhận báo giá kiểm định trong vòng 24 giờ.