NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT XÂY DỰNG 2025: TÁI CẤU TRÚC CÂN BẰNG RỦI RO TRONG HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG

Luật Xây dựng 2025 đánh dấu một bước điều chỉnh quan trọng trong cấu trúc pháp lý điều chỉnh quan hệ hợp đồng xây dựng. Các sửa đổi không chỉ mang tính kỹ thuật lập pháp mà còn tác động trực tiếp đến cơ chế phân bổ rủi ro giữa chủ đầu tư và nhà thầu, đưa khung pháp lý Việt Nam tiệm cận hơn với thông lệ quốc tế (đặc biệt là hệ thống mẫu hợp đồng FIDIC).

1. XÁC LẬP RÕ NGUYÊN TẮC ĐIỀU CHỈNH ĐAN XEN GIỮA LUẬT XÂY DỰNG VÀ BỘ LUẬT DÂN SỰ

Luật Xây dựng 2025 làm rõ nguyên tắc: Hợp đồng xây dựng đồng thời chịu sự điều chỉnh của Luật Xây dựng, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật có liên quan.

Ý nghĩa pháp lý:

• Các quy định về phạt vi phạm, lãi chậm trả, bồi thường thiệt hại, thời hiệu khởi kiện theo Bộ luật Dân sự được áp dụng bổ trợ khi Luật Xây dựng không quy định chi tiết.
• Tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc diễn giải hợp đồng trong quá trình giải quyết tranh chấp.
• Giảm thiểu nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu do áp dụng sai hệ quy chiếu pháp luật.

Gia tăng quyền tự do hợp đồng

Nhiều nội dung trước đây mang tính bắt buộc đã được chuyển sang cơ chế thỏa thuận.

• Các bên được quyền thiết kế điều khoản thương mại theo khẩu vị rủi ro.
• Cho phép thỏa thuận ngôn ngữ ưu tiên trong hợp đồng có yếu tố nước ngoài.
• Tiệm cận thông lệ hợp đồng quốc tế.

2. CHÍNH THỨC CÔNG NHẬN CHẾ ĐỊNH “TIỀN BỒI THƯỜNG ĐỊNH TRƯỚC” (LIQUIDATED DAMAGES)

Luật Xây dựng 2025 lần đầu tiên thể chế hóa khái niệm Tiền bồi thường định trước – một công cụ cốt lõi trong quản trị hợp đồng xây dựng quốc tế.

Điều kiện được bảo vệ:

• Giá trị bồi thường phải tương xứng với bản chất nghĩa vụ bị vi phạm.
• Phản ánh hợp lý mức độ thiệt hại dự kiến.
• Không mang tính trừng phạt.

Cơ quan tài phán có quyền xem xét lại nếu điều khoản mang bản chất phạt nặng hoặc trừng phạt vượt quá giới hạn hợp lý.

Tác động thực tiễn:

• Yêu cầu lượng hóa rủi ro tiến độ và thiệt hại một cách khoa học.
• Gắn bồi thường định trước với các mốc tiến độ (milestones) cụ thể.
• Tránh chồng lấn giữa “phạt vi phạm” và “bồi thường định trước”.

3. LUẬT HÓA CỤ THỂ SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG VÀ HOÀN CẢNH THAY ĐỔI CƠ BẢN

3.1. Bất khả kháng

Danh mục sự kiện được xây dựng theo hướng mở, bao gồm:

• Thiên tai
• Đại dịch
• Đình công quy mô lớn
• Cấm vận, hạn chế thương mại

Việc luật hóa giúp hạn chế tình trạng mỗi bên tự diễn giải theo hướng có lợi cho mình khi xảy ra tranh chấp.

3.2. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Luật tiếp cận học thuyết “Hoàn cảnh thay đổi cơ bản” vốn đã được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự 2015, nay được cụ thể hóa trong môi trường hợp đồng xây dựng.

Ý nghĩa thực tiễn:

• Nhà thầu có cơ sở yêu cầu điều chỉnh hợp đồng khi gặp điều kiện địa chất bất thường không thể lường trước.
• Có thể xem xét điều chỉnh khi biến động chính sách pháp luật làm đảo lộn cân bằng lợi ích hợp đồng.
• Giảm nguy cơ gánh chịu thiệt hại nghiêm trọng trong các dự án kéo dài.

ĐÁNH GIÁ TỔNG THỂ

Luật Xây dựng 2025 thể hiện sự chuyển dịch từ mô hình quản lý mang tính mệnh lệnh sang mô hình tôn trọng tự do hợp đồng có kiểm soát.

• Tăng cường quyền tự do thỏa thuận.
• Chuẩn hóa theo thông lệ quốc tế.
• Hợp pháp hóa công cụ quản trị rủi ro hiện đại.
• Tái cân bằng vị thế thương lượng giữa chủ đầu tư và nhà thầu.

Lưu ý: Hiệu quả bảo vệ quyền lợi phụ thuộc lớn vào kỹ thuật soạn thảo hợp đồng, phương pháp lượng hóa rủi ro và chiến lược phân bổ trách nhiệm ngay từ giai đoạn đàm phán.

KINH NGHIỆM THỰC TIỄN: NHỮNG LỖI CHÍ MẠNG KHI THU THẬP CHỨNG CỨ GIÁM ĐỊNH

Trong hơn 15 năm hoạt động trong lĩnh vực giám định tư pháp xây dựng, chúng tôi đã chứng kiến nhiều nhà thầu thua kiện oan uổng không phải vì họ sai, mà vì họ không biết cách bảo vệ chứng cứ kỹ thuật ngay từ đầu. Dưới đây là những lỗi phổ biến mà các doanh nghiệp xây dựng thường mắc phải:

1. Chờ đến khi tranh chấp xảy ra mới thu thập hồ sơ

Nhiều nhà thầu có thói quen chỉ liên hệ với đơn vị giám định khi đã nhận được thông báo phạt vi phạm hoặc đơn khởi kiện. Đây là sai lầm chiến lược. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, các chứng cứ kỹ thuật có giá trị pháp lý cao nhất là những chứng cứ được thu thập đồng thời với quá trình thi công, bao gồm:

• Biên bản hiện trường có chữ ký xác nhận của tư vấn giám sát và đại diện chủ đầu tư ngay khi phát sinh sự cố.
• Ảnh chụp, video quay lại hiện trạng kèm theo metadata (thời gian, tọa độ GPS) được lưu trữ trên hệ thống cloud có xác thực.
• Kết quả thí nghiệm vật liệu từ phòng thí nghiệm LAS được thực hiện định kỳ, không chỉ khi có yêu cầu.
• Nhật ký thi công được cập nhật hàng ngày, ghi rõ điều kiện thời tiết, nhân lực, thiết bị và các sự cố phát sinh.

2. Nhầm lẫn giữa “hồ sơ hoàn công” và “hồ sơ giám định”

Một sai lầm phổ biến khác là các nhà thầu cho rằng hồ sơ hoàn công đầy đủ là đủ để bảo vệ quyền lợi. Tuy nhiên, hồ sơ hoàn công chỉ chứng minh công trình đã được thi công theo thiết kế, trong khi hồ sơ giám định cần chứng minh mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại thực tế. Ví dụ:

• Hồ sơ hoàn công có thể chứng minh bạn đã đổ bê tông đúng mác thiết kế.
• Nhưng hồ sơ giám định phải chứng minh được việc chủ đầu tư chậm bàn giao mặt bằng 45 ngày đã khiến bạn phải đổ bê tông trong điều kiện thời tiết bất lợi, dẫn đến phát sinh chi phí bảo dưỡng và nhân công ngoài giờ.

3. Tự thực hiện “giám định nội bộ” không có giá trị pháp lý

Nhiều doanh nghiệp tiết kiệm chi phí bằng cách giao cho đội ngũ kỹ thuật nội bộ lập báo cáo đánh giá thiệt hại. Tuy nhiên, theo quy định tại Thông tư số 10/2021/TT-BXD và Thông tư số 14/2024/TT-BXD, báo cáo giám định chỉ có giá trị chứng cứ khi được thực hiện bởi tổ chức giám định có đủ điều kiện năng lực, có giám định viên tư pháp được cấp thẻ hành nghề. Báo cáo nội bộ, dù chi tiết đến đâu, cũng chỉ được xem là “tài liệu tham khảo” và dễ bị bên đối lập bác bỏ tại tòa án hoặc trọng tài.

QUY TRÌNH GIÁM ĐỊNH XÂY DỰNG CHUẨN: TỪ KHẢO SÁT ĐẾN KẾT LUẬN

Một quy trình giám định xây dựng chuyên nghiệp không chỉ dừng lại ở việc kiểm tra hiện trường mà phải trải qua nhiều giai đoạn nghiêm ngặt để đảm bảo tính khách quan và giá trị pháp lý. Dưới đây là quy trình 6 bước mà chúng tôi áp dụng cho mọi dự án:

Lưu ý quan trọng về thời hiệu khởi kiện

Theo Bộ luật Dân sự 2015 (được áp dụng bổ trợ theo Luật Xây dựng 2025), thời hiệu khởi kiện về hợp đồng xây dựng là 02 năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Tuy nhiên, nhiều nhà thầu không biết rằng thời hiệu này có thể bị “treo” nếu có quá trình thương lượng, hòa giải được ghi nhận bằng văn bản. Việc lập biên bản làm việc định kỳ với chủ đầu tư không chỉ là yêu cầu quản lý dự án mà còn là công cụ bảo vệ thời hiệu khởi kiện.

SO SÁNH: GIÁM ĐỊNH ĐỘC LẬP VS. GIÁM ĐỊNH THEO YÊU CẦU TÒA ÁN

Một câu hỏi thường gặp là: “Nên thuê giám định độc lập trước hay chờ tòa án chỉ định giám định?” Dưới đây là bảng so sánh chi tiết:

Khuyến nghị của chúng tôi: Nên thực hiện giám định độc lập ngay từ giai đoạn đầu để có cơ sở thương lượng, hòa giải. Nếu thương lượng thất bại, báo cáo giám định độc lập sẽ là nền tảng để xây dựng hồ sơ khởi kiện và định hướng câu hỏi cho giám định tư pháp sau này.

CÁC TRƯỜNG HỢP ĐIỂN HÌNH CẦN GIÁM ĐỊNH XÂY DỰNG NGAY LẬP TỨC

Dựa trên kinh nghiệm xử lý hàng trăm vụ việc, chúng tôi khuyến nghị các doanh nghiệp nên kích hoạt quy trình giám định ngay khi gặp một trong các tình huống sau:

1. Chủ đầu tư chậm thanh toán quá 30 ngày so với tiến độ hợp đồng mà không có lý do chính đáng được ghi nhận bằng văn bản.
2. Phát hiện sai lệch địa chất so với hồ sơ khảo sát ban đầu, dẫn đến phải thay đổi biện pháp thi công hoặc thiết kế móng.
3. Chủ đầu tư đơn phương thay đổi thiết kế hoặc phạm vi công việc mà không có phụ lục hợp đồng điều chỉnh giá và tiến độ.
4. Xảy ra sự cố công trình (nứt, lún, sập đổ) cần xác định nguyên nhân thuộc về thiết kế, thi công hay vận hành.
5. Biến động giá vật liệu vượt quá 15% so với thời điểm ký hợp đồng, cần chứng minh đây là hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
6. Chủ đầu tư từ chối nghiệm thu hoặc nghiệm thu có điều kiện mà không nêu rõ lý do kỹ thuật cụ thể.

Trong các trường hợp liên quan đến kiểm định công trình để đánh giá chất lượng hiện trạng, việc kết hợp giữa giám định pháp lý và kiểm định kỹ thuật sẽ tạo ra bộ chứng cứ toàn diện, khó bị bác bỏ.

CÂU HỎI THƯỜNG GẶP (FAQ) VỀ GIÁM ĐỊNH XÂY DỰNG

1. Chi phí giám định xây dựng được tính như thế nào? Ai chịu chi phí?

Chi phí giám định thường được tính dựa trên: (1) Mức độ phức tạp của vụ việc, (2) Thời gian thực hiện, (3) Số lượng giám định viên tham gia, (4) Chi phí thí nghiệm, khảo sát hiện trường. Theo nguyên tắc chung, bên yêu cầu giám định sẽ tạm ứng chi phí. Tuy nhiên, nếu kết quả giám định chứng minh bên kia vi phạm hợp đồng, chi phí này có thể được yêu cầu bồi hoàn như một phần của thiệt hại. Trong các vụ tranh chấp tại tòa án, hội đồng xét xử sẽ quyết định bên nào phải chịu chi phí giám định dựa trên kết quả vụ kiện.

2. Báo cáo giám định có thời hạn sử dụng bao lâu?

Về mặt pháp lý, báo cáo giám định không có “hạn sử dụng” cố định. Tuy nhiên, giá trị chứng cứ của báo cáo có thể bị giảm nếu hiện trạng công trình đã thay đổi đáng kể so với thời điểm giám định. Ví dụ: Báo cáo giám định vết nứt tường được lập năm 2024 có thể không còn giá trị nếu đến năm 2026 công trình đã được sửa chữa, cải tạo. Do đó, chúng tôi khuyến nghị nên sử dụng báo cáo giám định trong vòng 12-18 tháng kể từ ngày lập, hoặc thực hiện giám định bổ sung nếu hiện trạng thay đổi.

3. Giám định viên tư pháp xây dựng cần những điều kiện gì?

Theo quy định hiện hành, giám định viên tư pháp xây dựng phải đáp ứng các điều kiện: (1) Có trình độ đại học trở lên thuộc chuyên ngành phù hợp, (2) Có ít nhất 05 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực chuyên môn, (3) Được cấp Thẻ giám định viên tư pháp bởi Sở Tư pháp, (4) Không thuộc trường hợp bị cấm hành nghề. Ngoài ra, tổ chức giám định phải có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, trang thiết bị và được đăng ký hoạt động theo quy định. Khi lựa chọn đơn vị giám định, bạn nên yêu cầu xem Thẻ giám định viên và Giấy đăng ký hoạt động của tổ chức.

4. Có thể yêu cầu giám định lại nếu không đồng ý với kết luận giám định đầu tiên không?

Có, nhưng cần phân biệt rõ hai trường hợp: (1) Giám định bổ sung: Được thực hiện khi kết luận giám định chưa đầy đủ, chưa rõ ràng, hoặc có tình tiết mới phát sinh. (2) Giám định lại: Được thực hiện khi có căn cứ cho rằng kết luận giám định đầu tiên không chính xác, vi phạm quy trình, hoặc giám định viên không đủ năng lực. Việc yêu cầu giám định lại phải được tòa án hoặc cơ quan tiến hành tố tụng chấp thuận. Trong thực tế, tỷ lệ kết luận giám định lại khác với giám định đầu tiên không cao, trừ khi có sai sót nghiêm trọng về quy trình hoặc năng lực giám định viên.

5. Giám định xây dựng có áp dụng cho công trình nhà ở riêng lẻ không?

Có, giám định xây dựng áp dụng cho mọi loại công trình, từ nhà ở riêng lẻ đến công trình công cộng, nhà xưởng, chung cư. Tuy nhiên, đối với nhà ở riêng lẻ, quy trình có thể đơn giản hơn và chi phí thấp hơn do quy mô nhỏ. Các tranh chấp phổ biến đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm: nứt tường do nhà lân cận thi công, lún móng, thấm dột, sai lệch so với thiết kế được cấp phép. Trong các trường hợp này, kết luận đánh giá an toàn công trình thường được kết hợp với giám định nguyên nhân để xác định trách nhiệm bồi thường.

6. Sự khác biệt giữa “giám định xây dựng” và “kiểm định chất lượng công trình” là gì?

Đây là hai hoạt động có mục đích và giá trị pháp lý khác nhau: Kiểm định chất lượng công trình là hoạt động đánh giá sự phù hợp của công trình với yêu cầu thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật, thường được thực hiện định kỳ hoặc khi có nghi ngờ về chất lượng. Giám định xây dựng là hoạt động nghiên cứu, đánh giá để kết luận về nguyên nhân, trách nhiệm, mức độ thiệt hại trong các tranh chấp, sự cố, phục vụ cho quá trình tố tụng hoặc thương lượng. Một công trình có thể được kiểm định để xác định “có đạt chuẩn không”, nhưng cần giám định để trả lời “ai chịu trách nhiệm và bồi thường bao nhiêu”.

LỜI KHUYÊN TỪ CHUYÊN GIA: XÂY DỰNG “HỆ THỐNG PHÒNG THỦ” NGAY TỪ ĐẦU DỰ ÁN

Thay vì xem giám định xây dựng là “giải pháp cuối cùng” khi tranh chấp xảy ra, các doanh nghiệp xây dựng thông minh đang tích hợp nó vào quy trình quản trị dự án ngay từ giai đoạn đấu thầu. Dưới đây là chiến lược 3 lớp mà chúng tôi khuyến nghị:

Lớp 1: Phòng ngừa chủ động (Giai đoạn ký hợp đồng)

• Rà soát kỹ các điều khoản về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
• Thỏa thuận rõ ràng về cơ chế điều chỉnh giá khi biến động vật liệu vượt ngưỡng (ví dụ: >10%).
• Quy định cụ thể về quy trình thông báo sự cố, thời hạn phản hồi, và cơ chế giải quyết tranh chấp từng bước.
• Lưu trữ toàn bộ hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu, biên bản thương thảo hợp đồng làm cơ sở diễn giải ý chí các bên.

Lớp 2: Giám sát liên tục (Giai đoạn thi công)

• Bổ nhiệm cán bộ phụ trách hồ sơ pháp lý dự án, không chỉ là kỹ thuật hiện trường.
• Thiết lập hệ thống lưu trữ hồ sơ điện tử có xác thực thời gian (timestamp) và chống chỉnh sửa.
• Thực hiện thẩm tra thiết kế độc lập trước khi thi công các hạng mục phức tạp.
• Ghi nhận mọi chỉ đạo bằng văn bản, hạn chế chỉ đạo miệng không có biên bản.

Lớp 3: Phản ứng nhanh (Khi phát sinh sự cố)

• Kích hoạt quy trình thu thập chứng cứ trong vòng 24 giờ kể từ khi phát sinh sự cố.
• Liên hệ ngay với đơn vị giám định độc lập để được tư vấn về cách bảo vệ hiện trường và thu thập chứng cứ.
• Không tự ý sửa chữa, khắc phục sự cố khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư hoặc chưa lập biên bản hiện trạng.
• Gửi thông báo chính thức về sự cố và yêu cầu phối hợp giải quyết trong thời hạn quy định tại hợp đồng.

KẾT LUẬN: ĐỪNG ĐỂ “MẤT BÒ MỚI LO LÀM CHUỒNG”

Luật Xây dựng 2025 đã tạo ra một sân chơi công bằng hơn, nhưng cũng đòi hỏi các bên tham gia phải chuyên nghiệp hơn trong việc quản trị rủi ro và bảo vệ quyền lợi. Trong bối cảnh đó, giám định xây dựng,Công ty giám định không còn là dịch vụ “xa xỉ” chỉ dành cho các dự án lớn, mà đã trở thành công cụ phòng vệ thiết yếu cho mọi doanh nghiệp xây dựng, từ nhà thầu phụ đến tổng thầu, từ dự án nhà ở đến công trình công nghiệp.

Đừng chờ đến khi nhận được thông báo phạt vi phạm hay đơn khởi kiện mới tìm đến giám định. Hãy tích hợp tư duy giám định vào văn hóa quản lý dự án của bạn ngay hôm nay. Một báo cáo giám định được lập đúng thời điểm, đúng quy trình có thể giúp bạn tiết kiệm hàng tỷ đồng chi phí bồi thường và bảo vệ uy tín doanh nghiệp trên thị trường.

VỀ KIỂM ĐỊNH XÂY DỰNG MIỀN NAM

Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam là đơn vị tiên phong trong lĩnh vực giám định tư pháp xây dựng và kiểm định chất lượng công trình tại khu vực phía Nam. Với đội ngũ giám định viên tư pháp được cấp thẻ hành nghề, kỹ sư giàu kinh nghiệm thực tiễn và hệ thống phòng thí nghiệm LAS-XD đạt chuẩn, chúng tôi tự hào đã đồng hành cùng hàng trăm doanh nghiệp trong việc bảo vệ quyền lợi pháp lý và giải quyết tranh chấp xây dựng.

Chúng tôi cung cấp đầy đủ các dịch vụ bao gồm: giám định nguyên nhân sự cố công trình, giám định xác định mức độ thiệt hại, giám định chất lượng vật liệu và cấu kiện, đánh giá an toàn công trình hiện hữu, và hỗ trợ pháp lý trong quá trình tố tụng. Mọi quy trình đều tuân thủ nghiêm ngặt Luật Xây dựng 2025, Nghị định số 175/2024/NĐ-CP, Thông tư số 10/2021/TT-BXD và Thông tư số 14/2024/TT-BXD.

Đừng để rủi ro pháp lý làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của bạn. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và xây dựng chiến lược bảo vệ quyền lợi chủ động.

📞 HOTLINE TƯ VẤN 24/7: 0868.393.098

🌐 Website: kiemdinhxaydungmiennam.com

📧 Email: info@kiemdinhxaydungmiennam.com

Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin khách hàng và cung cấp dịch vụ với tinh thần khách quan, trung thực, chính xác.