1. Về việc xác định hành vi vi phạm hành chính
1.1. Về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
Điểm a khoản 3 Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt bằng tiền đối với hành vi: “kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định”, đồng thời áp dụng hình thức xử phạt bổ sung theo khoản 5 Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.
1.2. Về huy động vốn
Điều 69 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 quy định vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại:
“1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.
Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại.
Điểm đ khoản 4 Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt bằng tiền đối với hành vi:“huy động vốn không đúng quy định”, áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo điểm p khoản 6 Điều 58.
Căn cứ các quy định của pháp luật cùng hồ sơ, tài liệu thực tế, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh nghiên cứu để xử lý vi phạm (nếu có).
2. Về cưỡng chế thi hành biện pháp khắc phục hậu quả:
Cưỡng chế thi hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính được thực hiện theo quy định tại Điều 86, Điều 87, Điều 88 Luật Xử lý vi phạm hành chính (sửa đổi, bổ sung tại khoản 43, khoản 44, khoản 45 Điều 1 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2020) và buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại Nghị định số 166/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ, cụ thể: quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả (Điều 33); tổ chức thi hành cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả (Điều 34); biên bản thi hành quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả (Điều 35); bảo đảm thi hành quyết định cưỡng chế (từ Điều 36 đến Điều 38).
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định số 166/2013/NĐ-CP quy định về nguyên tắc áp dụng: “Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế phải căn cứ vào nội dung, tính chất, mức độ, điều kiện thi hành quyết định cưỡng chế và tình hình thực tế ở địa phương”. Do đó, trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc đề nghị Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh chỉ đạo, giải quyết đảm bảo đúng quy định, khả thi trên thực tế đối với từng trường hợp cụ thể.
