Hướng dẫn việc xử lý công trình đưa vào khai thác, sử dụng nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu

BXD : Công văn 1169/BXD-TTr

Về việc tổ chức thực hiện cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng vi phạm

Theo quy định tại khoản 4 Điều 56 Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng quy định trách nhiệm của UBND tỉnh trong công tác quản lý trật tự xây dựng có thẩm quyền “Ban hành các quy định về quản lý trật tự xây dựng, phân cấp, ủy quyền quản lý trật tự xây dựng cho UBND cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã phù hợp với quy định của pháp luật và tình hình thực tiễn”. Do vậy, Sở Xây dựng có thể tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành các quy định về quản lý trật tự xây dựng, trong đó phân định rõ trách nhiệm của các cơ quan trong công tác quản lý trật tự xây dựng, đảm bảo hiệu quả trong quản lý.

Trong quá trình thực hiện cưỡng chế, nếu có khó khăn, vướng mắc đề nghị xin ý kiến chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh theo quy định tại điểm đ, khoản 4 Điều 56 Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng “4. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: đ) Giải quyết những vấn đề quan trọng, phức tạp, vướng mắc trong quá trình quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn”.

1. Những trường phải phá dỡ công trình xây dựng

Theo khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020) việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:

– Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm;

– Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận; công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, các nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014;

– Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng;

– Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;

– Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.

2. Những trường hợp xây dựng không phép, trái phép nhưng không bị phá dỡ

Căn cứ khoản 1 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, những trường hợp xây dựng không phép, trái phép được cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì không bị tháo dỡ gồm:

Ngoài ra để công tác tổ chức nghiệm thu theo các quy định được nhanh chóng hãy liên hệ chúng tôi để được tư vấn kiểm tra hồ sơ & kiểm tra hiện trường (kiểm định xây dựng) để có báo cáo cho cơ quan có thẩm quyền ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu.

Phân tích rủi ro kỹ thuật khi vận hành công trình chưa được nghiệm thu

Dưới góc độ của những chuyên gia đã trực tiếp tham gia khảo sát và đánh giá an toàn công trình trên thực tế, chúng tôi nhận thấy việc đưa công trình hoặc hạng mục công trình vào khai thác, sử dụng khi chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền không chỉ vi phạm các quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP mà còn tiềm ẩn những rủi ro kỹ thuật vô cùng nghiêm trọng. Khi công trình chưa được kiểm tra đồng bộ, các hệ thống kỹ thuật và kết cấu chịu lực chưa được xác nhận trạng thái làm việc an toàn dưới tải trọng thực tế.

Ảnh hưởng đến kết cấu và tuổi thọ công trình

Trong quá trình thi công, các cấu kiện chịu lực như cột, dầm, sàn và móng đã trải qua các giai đoạn chịu tải trọng tĩnh và tải trọng thi công. Tuy nhiên, khi đưa vào khai thác, công trình phải chịu thêm tải trọng động, tải trọng sử dụng và các tác động môi trường. Nếu chưa qua bước nghiệm thu hoàn thành hoặc nghiệm thu có điều kiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP, các khuyết tật ẩn (như rỗng bê tông, thiếu hụt cốt thép, hoặc các vết nứt vi mô do co ngót) có thể không được phát hiện. Việc vận hành sớm sẽ đẩy nhanh quá trình phát triển vết nứt, gây thấm dột, và làm giảm tuổi thọ thiết kế của toàn bộ kết cấu.

Rủi ro về an toàn hệ thống cơ điện (ME) và phòng cháy

Một thực tế mà chúng tôi thường xuyên ghi nhận tại hiện trường là sự thiếu đồng bộ giữa phần xây dựng và phần thiết bị (như gói thầu số 02 trong ví dụ nêu trên). Khi công trình được đưa vào sử dụng “chui”, hệ thống điện, nước, điều hòa không khí thường chỉ được đấu nối tạm thời. Việc quá tải cục bộ trên các tủ điện phân phối, thiếu hụt các hệ thống tiếp địa an toàn, hoặc việc chưa kiểm tra áp lực đường ống nước ngầm sẽ dẫn đến nguy cơ chập cháy, rò rỉ làm phá hỏng các lớp hoàn thiện và ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng người sử dụng.

Kinh nghiệm thực tế từ chuyên gia kiểm định trong quá trình đánh giá hiện trạng

Đối với các dự án đầu tư công sử dụng ngân sách Nhà nước, tính pháp lý và chất lượng kỹ thuật luôn phải song hành. Khi Chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước yêu cầu làm rõ chất lượng của một hạng mục đã thi công xong (như gói thầu số 01: Xây dựng nhà 1) nhưng đang bị “treo” nghiệm thu do chờ các gói thầu khác, quy trình kiểm định công trình độc lập là giải pháp kỹ thuật tối ưu nhất để bảo vệ quyền lợi cho các bên.

Quy trình khảo sát và kiểm tra chất lượng thực tế

Khi tiếp nhận một công trình đang trong trạng thái “chờ nghiệm thu”, đội ngũ kỹ sư của chúng tôi sẽ triển khai quy trình đánh giá nghiêm ngặt gồm các bước:

• Kiểm tra hồ sơ hoàn công: Đối chiếu nhật ký thi công, biên bản nghiệm thu công việc xây dựng, kết quả thí nghiệm vật liệu đầu vào với bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt.
• Khảo sát hiện trường bằng thiết bị chuyên dụng: Sử dụng máy siêu âm bê tông, súng bật nẩy (rebound hammer), máy đo điện trở tiếp địa, và camera nhiệt để phát hiện các khuyết tật bên trong cấu kiện mà mắt thường không thể nhìn thấy.
• Khoan rút lõi và thí nghiệm: Trong trường hợp cần thiết, chúng tôi sẽ tiến hành khoan lấy mẫu bê tông, cốt thép để đưa về phòng thí nghiệm LAS nhằm xác định chính xác cường độ chịu nén và mác thép thực tế tại công trình.
• Đánh giá độ lún và ổn định: Đo đạc cao độ các mốc lún để xác định xem công trình đã ổn định nền móng hay chưa, đặc biệt quan trọng khi chưa thi công xong các hạng mục sân nền, thoát nước tổng thể (gói thầu số 06).

Vai trò của báo cáo kiểm định trong việc tháo gỡ vướng mắc

Kết quả kiểm định không chỉ là những con số khô khan, mà là cơ sở khoa học vững chắc để Chủ đầu tư báo cáo cơ quan chuyên môn về xây dựng. Một báo cáo chi tiết sẽ chỉ rõ hạng mục nào đã đủ điều kiện an toàn để khai thác tạm thời (nghiệm thu có điều kiện), hạng mục nào cần gia cố, từ đó giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tự tin hơn trong việc ra văn bản chấp thuận hoặc hướng dẫn xử lý, tránh tình trạng “đóng băng” dự án gây thiệt hại kinh tế cho nhà thầu.

So sánh trạng thái pháp lý và kỹ thuật: Nghiệm thu từng phần và Nghiệm thu hoàn thành

Dựa trên tinh thần của Nghị định số 06/2021/NĐ-CP và Nghị định số 35/2023/NĐ-CP đã được trích dẫn ở phần đầu bài viết, việc hiểu rõ sự khác biệt giữa các hình thức nghiệm thu là chìa khóa để giải quyết bài toán tiến độ và bảo hành cho nhà thầu gói thầu số 01.

Nhận định của chuyên gia: Ý kiến cho rằng “phải chờ thi công xong gói thầu 06 và 02 mới được nghiệm thu đưa vào sử dụng toàn bộ 1 lần” là đúng với khái niệm nghiệm thu hoàn thành toàn bộ dự án. Tuy nhiên, nó hoàn toàn sai nếu áp dụng cứng nhắc làm cản trở việc nghiệm thu từng phần hoặc nghiệm thu có điều kiện cho gói thầu số 01. Việc linh hoạt áp dụng các hình thức nghiệm thu này chính là công cụ để bảo vệ tiến độ hợp đồng và quyền lợi bảo hành của nhà thầu xây dựng.

Những lưu ý sống còn dành cho Chủ đầu tư và Nhà thầu

Để tránh rơi vào tình trạng bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP hoặc bị cưỡng chế theo Nghị định số 166/2013/NĐ-CP, chúng tôi khuyến nghị các bên tham gia dự án cần thực hiện nghiêm túc các biện pháp quản lý kỹ thuật sau:

1. Lập biên bản hiện trạng và chốt khối lượng: Đối với nhà thầu gói thầu số 01, ngay khi hoàn thành thi công, cần mời Tư vấn giám sát và Chủ đầu tư lập biên bản xác nhận hiện trạng, chốt khối lượng và chất lượng tại thời điểm đó. Đây là bằng chứng thép để tính thời gian bảo hành và quyết toán sau này.
2. Bảo vệ thành phẩm (Product Protection): Khi công trình chưa được nghiệm thu bàn giao chính thức, nhà thầu phải có biện pháp che chắn, bảo vệ các đầu mối kỹ thuật, sàn, tường khỏi sự xâm hại của các nhà thầu khác (như gói thầu sân nền, thiết bị) hoặc do người dân tự ý xâm nhập sử dụng.
3. Tuyệt đối không tự ý đấu nối và vận hành: Chủ đầu tư không được phép tự ý đóng điện, cấp nước hoặc cho người dân vào ở khi chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Sở Xây dựng hoặc Hội đồng nghiệm thu nhà nước tùy cấp công trình). Mọi hành vi “lách luật” đều sẽ bị thanh tra xây dựng phát hiện và xử lý nghiêm khắc.
4. Chủ động đề xuất nghiệm thu có điều kiện: Chủ đầu tư cần căn cứ vào tình hình thực tế để làm văn bản gửi cơ quan chuyên môn, giải trình rõ tính độc lập của gói thầu số 01, cam kết các biện pháp an toàn và đề nghị được nghiệm thu có điều kiện để đưa vào sử dụng, tránh lãng phí tài sản công.

Giải đáp thắc mắc thường gặp (FAQ) từ góc độ kỹ thuật

Câu 1: Đối với trường hợp công trình chưa được nghiệm thu nhưng người dân đã tự ý dọn vào ở, đơn vị kiểm định có thể đánh giá lại được không?

Trả lời: Hoàn toàn có thể. Đơn vị kiểm định sẽ tiến hành đánh giá hiện trạng, ghi nhận các hư hỏng (nếu có) do quá trình sử dụng sai cách gây ra, đồng thời kiểm tra lại khả năng chịu lực của kết cấu. Tuy nhiên, báo cáo này chỉ có giá trị về mặt kỹ thuật để xác định nguyên nhân hư hỏng và phương án sửa chữa, không thể thay thế cho văn bản chấp thuận nghiệm thu của cơ quan quản lý nhà nước.

Câu 2: Nhà thầu gói thầu số 01 phải làm gì để chứng minh mình đã hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng khi dự án bị đình trệ do các gói thầu khác?

Trả lời: Nhà thầu cần tập hợp toàn bộ hồ sơ hoàn công, biên bản nghiệm thu công việc, biên bản nghiệm thu vật liệu đầu vào, và quan trọng nhất là yêu cầu Chủ đầu tư/Tư vấn giám sát ký “Biên bản nghiệm thu nội bộ” hoặc “Biên bản xác nhận hoàn thành hạng mục”. Việc gửi văn bản chính thức đề nghị Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu từng phần theo Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP là bước đi pháp lý và kỹ thuật bắt buộc.

Câu 3: Nếu công trình bị cơ quan chức năng yêu cầu ngừng sử dụng và cưỡng chế, ai sẽ chịu trách nhiệm về các chi phí tháo dỡ, gia cố?

Trả lời: Theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính, Chủ đầu tư là đơn vị chịu trách nhiệm chính trước pháp luật về việc đưa công trình vào sử dụng trái phép. Các chi phí khắc phục hậu quả, tháo dỡ hoặc gia cố sẽ do Chủ đầu tư chi trả. Nhà thầu thi công chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi hợp đồng và các lỗi kỹ thuật do mình gây ra trong quá trình xây dựng.

Câu 4: Việc chưa thi công gói thầu sân nền (gói 06) có ảnh hưởng đến kết cấu của khối nhà 1 (gói 01) không?

Trả lời: Về mặt kết cấu chịu lực chính (móng, thân nhà), nếu khối nhà 1 đã được thiết kế và thi công độc lập, việc chưa có sân nền thường không ảnh hưởng đến sự an toàn của khung nhà. Tuy nhiên, về mặt địa kỹ thuật và thoát nước, việc chưa hoàn thiện sân nền có thể gây ra tình trạng đọng nước, sạt lở đất đắp quanh móng, hoặc nước mưa chảy ngược vào tầng hầm/tầng trệt. Do đó, cần có giải pháp thoát nước tạm thời và gia cố mái taluy trước khi đưa khối nhà vào sử dụng.

Câu 5: Dấu hiệu nào cảnh báo công trình đang xuống cấp do khai thác khi chưa qua nghiệm thu đồng bộ?

Trả lời: Các dấu hiệu dễ nhận biết bao gồm: xuất hiện vết nứt chéo ở các góc cửa, nứt dầm do quá tải sử dụng; hiện tượng thấm dột tại các vị trí mái hoặc tường tiếp giáp do chưa thi công hoàn thiện lớp chống thấm tổng thể; hệ thống điện bị nhảy aptomat liên tục do đấu nối tạm bợ và không cân bằng pha; hệ thống thoát nước bị tắc nghẽn hoặc trào ngược do chưa đấu nối hoàn chỉnh ra hệ thống hạ tầng chung.

Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam – Đơn vị hỗ trợ đánh giá chất lượng công trình uy tín

Việc quản lý chất lượng, xử lý các vướng mắc trong công tác nghiệm thu và bàn giao công trình xây dựng đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc cả về kỹ thuật xây dựng lẫn các quy định của pháp luật hiện hành. Với đội ngũ kỹ sư, chuyên gia đầu ngành, cùng hệ thống máy móc hiện đại và phòng thí nghiệm LAS đạt chuẩn, chúng tôi tự hào là đơn vị đồng hành cùng hàng trăm Chủ đầu tư, Ban quản lý dự án và Nhà thầu trên khắp cả nước.

Chúng tôi cung cấp các dịch vụ chuyên sâu bao gồm: kiểm định chất lượng công trình, đánh giá an toàn kết cấu, thí nghiệm vật liệu tại hiện trường, và tư vấn gỡ vướng pháp lý trong công tác nghiệm thu. Mọi kết quả kiểm định của chúng tôi đều đảm bảo tính khách quan, trung thực và có giá trị pháp lý cao, giúp bạn bảo vệ quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp trước các cơ quan quản lý nhà nước.

Đừng để những vướng mắc trong công tác nghiệm thu làm ảnh hưởng đến tiến độ, dòng tiền và uy tín của dự án. Hãy để các chuyên gia của chúng tôi giúp bạn tìm ra giải pháp kỹ thuật tối ưu nhất.

Liên hệ ngay với Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam để được tư vấn chi tiết:

• Hotline tư vấn 24/7: 0868.393.098
• Website: kiemdinhxaydungmiennam.com
• Cam kết: Khảo sát nhanh chóng – Báo cáo chính xác – Bảo mật tuyệt đối.