Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

Tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 quy định sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh:

“1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Các trường hợp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất:

“1. Việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này;

b) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;

c) Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

2. Đất được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; trường hợp trong khu vực đất thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

3. Điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều này bao gồm:

a) Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;

b) Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122 của Luật này; đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;

c) Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

4. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;

b) Trường hợp nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà đến thời điểm hết hạn sử dụng đất đối với đất đã nhận quyền nhưng vẫn chưa hoàn thành thủ tục về đất đai để thực hiện dự án thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn.

5. Đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì thực hiện theo quy định của Luật này về chuyển quyền sử dụng đất.

6. Người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.

7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

CP

Kinh nghiệm thực tế khi triển khai dự án trên đất nhận chuyển nhượng

Từ góc độ chuyên môn và kinh nghiệm thực tế của chúng tôi, việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý để trở thành Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất chỉ là bước khởi đầu. Thách thức thực sự nằm ở giai đoạn chuẩn bị kỹ thuật và triển khai xây dựng. Rất nhiều chủ đầu tư thường tập trung quá nhiều vào tính pháp lý của thửa đất mà bỏ qua việc đánh giá hiện trạng kỹ thuật, dẫn đến những phát sinh chi phí khổng lồ và trễ tiến độ sau này.

Khi tiếp nhận một khu đất để sản xuất, kinh doanh, điều đầu tiên chúng tôi khuyến nghị bạn cần thực hiện là khảo sát địa chất và đánh giá hiện trạng các công trình hiện hữu (nếu có). Đối với các khu đất từng là nhà máy, xí nghiệp cũ, kết cấu hạ tầng ngầm và nền móng của các công trình cũ có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thiết kế mới. Việc bỏ qua bước này có thể khiến bạn đối mặt với nguy cơ sụt lún, nứt vỡ kết cấu khi đưa tải trọng mới vào sử dụng.

Hơn nữa, yếu tố môi trường đất cũng là một ẩn số lớn. Đất sản xuất kinh doanh trước đây có thể đã bị nhiễm hóa chất, dầu mỡ hoặc các chất độc hại khác. Do đó, quy trình quan trắc và lấy mẫu đất để phân tích tại các phòng thí nghiệm LAS uy tín là bắt buộc. Kết quả phân tích sẽ quyết định xem bạn có cần phải xử lý cải tạo đất hay không, từ đó tính toán chính xác suất đầu tư cho phần nền móng.

Những lưu ý quan trọng về kỹ thuật và an toàn trong quá trình tiếp nhận đất

Trong suốt quá trình hành nghề, chúng tôi đã ghi nhận nhiều trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn vì không lường trước được các rủi ro kỹ thuật. Dưới đây là những lưu ý sống còn mà bạn cần khắc cốt ghi tâm:

• Đánh giá lại sức chịu tải của nền đất: Mục đích sử dụng đất mới thường đòi hỏi tải trọng khác với mục đích cũ. Ví dụ, chuyển từ kho bãi nhẹ sang nhà xưởng đặt máy móc nặng. Bạn bắt buộc phải thực hiện đánh giá an toàn công trình và nền đất hiện hữu để đảm bảo khả năng chịu lực, tránh tình trạng lún lệch gây phá hủy dây chuyền sản xuất.
• Kiểm tra hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm: Các hệ thống cấp thoát nước, cáp ngầm, bể chứa ngầm cũ có thể đã xuống cấp. Việc đào đắp hoặc xây mới có thể làm vỡ các đường ống này, gây ngập úng hoặc ô nhiễm cục bộ. Cần có bản vẽ hoàn công hoặc phương án dò tìm công trình ngầm trước khi thi công.
• Xử lý ranh giới và công trình lân cận: Khi xây dựng mới trên đất nhận chuyển nhượng, đặc biệt là ở các khu vực đô thị hoặc khu công nghiệp chật hẹp, rung động từ quá trình ép cọc hoặc khoan nhồi có thể làm nứt hỏng các nhà xưởng, nhà ở liền kề. Việc quan trắc lún và nứt cho công trình lân cận là yêu cầu bắt buộc để tránh tranh chấp pháp lý sau này.
• Tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500: Dù đã nhận chuyển nhượng hợp pháp, nhưng mật độ xây dựng, tầng cao, và hệ số sử dụng đất phải tuân thủ tuyệt đối theo quy hoạch đã được phê duyệt. Mọi sai lệch đều có thể dẫn đến việc bị đình chỉ thi công hoặc phạt nặng.

So sánh nhận chuyển nhượng đất và Nhà nước giao đất dưới góc độ kỹ thuật

Để bạn có cái nhìn tổng quan và dễ dàng lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với năng lực kỹ thuật của doanh nghiệp, chúng tôi lập bảng so sánh dưới đây dựa trên góc độ kỹ thuật xây dựng và kiểm định:

Quy trình khảo sát và kiểm định kỹ thuật sau khi nhận chuyển nhượng

Để hiện thực hóa dự án sản xuất kinh doanh một cách an toàn và hiệu quả, chúng tôi đề xuất quy trình kỹ thuật chuẩn hóa gồm 4 bước sau khi bạn đã hoàn tất thủ tục nhận chuyển nhượng:

1. Bước 1: Thu thập và rà soát hồ sơ kỹ thuật cũ: Tập hợp mọi bản vẽ hoàn công, hồ sơ khảo sát địa chất, biên bản nghiệm thu của các công trình hiện hữu trên đất. Đây là dữ liệu nền tảng để đánh giá nhanh.
2. Bước 2: Khảo sát thực địa và lấy mẫu thí nghiệm: Tiến hành khoan khảo sát địa chất, lấy mẫu đất ở các độ sâu khác nhau để đưa về phòng thí nghiệm phân tích. Đồng thời, đo đạc lại hiện trạng topo, xác định chính xác cao độ và ranh giới thực tế so với sổ đỏ.
3. Bước 3: Kiểm định chi tiết công trình hiện hữu: Sử dụng các thiết bị chuyên dụng như súng bắn bê tông, máy đo cốt thép, thiết bị siêu âm để kiểm định công trình cũ. Đánh giá mức độ xuống cấp, khả năng chịu lực thực tế, từ đó quyết định phương án giữ lại, gia cố hay phá dỡ.
4. Bước 4: Lập báo cáo và phương án xử lý kỹ thuật: Tổng hợp số liệu, đưa ra các giải pháp xử lý nền móng, phương án cải tạo hoặc thiết kế mới. Báo cáo này là cơ sở pháp lý và kỹ thuật để trình cơ quan chức năng thẩm định thiết kế và cấp phép xây dựng.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về nhận chuyển nhượng đất và yêu cầu kiểm định

1. Khi nhận chuyển nhượng đất có sẵn nhà xưởng cũ, chủ đầu tư có bắt buộc phải kiểm định trước khi cải tạo không?

Trả lời: Bắt buộc. Theo quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng, trước khi tiến hành cải tạo, sửa chữa lớn hoặc thay đổi công năng sử dụng, chủ đầu tư phải tổ chức kiểm định chất lượng toàn bộ kết cấu. Việc này nhằm xác định chính xác sức chịu tải hiện tại, phát hiện các hư hỏng ẩn (như ăn mòn cốt thép, rỗng bêtông) để đưa ra phương án gia cố phù hợp, đảm bảo an toàn tuyệt đối cho người và thiết bị khi đưa vào vận hành.

2. Việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất có ảnh hưởng đến tiến độ thẩm tra thiết kế và cấp phép xây dựng không?

Trả lời: Bản thân việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không ảnh hưởng trực tiếp đến quy trình thẩm tra thiết kế. Tuy nhiên, nếu khu đất nhận chuyển nhượng có hiện trạng phức tạp (nền đất yếu, có công trình cũ), cơ quan thẩm quyền sẽ yêu cầu bổ sung hồ sơ khảo sát địa chất chi tiết và biên bản kiểm định hiện trạng. Do đó, nếu bạn chủ động thực hiện các bước kiểm định kỹ thuật ngay từ đầu, tiến độ xin giấy phép sẽ được rút ngắn đáng kể.

3. Đất nhận chuyển nhượng để sản xuất kinh doanh nhưng bị ngập úng vào mùa mưa thì xử lý nền móng thế nào?

Trả lời: Ngập úng cho thấy mực nước ngầm cao và nền đất yếu. Chúng tôi sẽ tiến hành khoan khảo sát để xác định chiều sâu lớp đất yếu. Giải pháp kỹ thuật thường bao gồm: san lấp mặt bằng bằng vật liệu thích hợp (cát, đá dăm), sử dụng phương pháp gia cố nền như bấc thấm kết hợp hút chân không, hoặc sử dụng cọc cát, cọc xi măng đất. Đối với công trình, bắt buộc phải sử dụng hệ móng sâu (cọc khoan nhồi, cọc bê tông cốt thép) xuyên qua lớp đất yếu để tựa trên nền đất cứng.

4. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng sắp hết thì việc kiểm định công trình có bị ảnh hưởng không?

Trả lời: Thời hạn sử dụng đất là yếu tố pháp lý, trong khi kiểm định công trình là yếu tố kỹ thuật. Tuy nhiên, nếu thời hạn sử dụng đất sắp hết, chủ đầu tư cần lưu ý rằng các cơ quan chức năng có thể sẽ xem xét kỹ hơn về tính khả thi và vòng đời còn lại của công trình khi cấp phép cải tạo. Việc kiểm định sẽ giúp bạn chứng minh được công trình vẫn an toàn, từ đó dễ dàng hơn trong việc xin gia hạn sử dụng đất hoặc hoàn thiện thủ tục đất đai theo quy định.

5. Chi phí kiểm định hiện trạng đất và công trình cũ được tính vào chi phí dự án như thế nào?

Trả lời: Toàn bộ chi phí khảo sát địa chất, kiểm định chất lượng công trình hiện hữu, và đánh giá môi trường đất đều được hạch toán hợp lý vào chi phí đầu tư xây dựng cơ bản của dự án. Đây là những chi phí bắt buộc và hợp lệ, được khấu hao vào giá thành sản phẩm hoặc tính vào chi phí sản xuất kinh doanh hàng năm theo quy định của pháp luật về thuế và kế toán.

6. Làm thế nào để chứng minh năng lực kỹ thuật khi nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Trả lời: Khi nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bên nhận góp vốn (chủ đầu tư) cần chứng minh với bên góp vốn và cơ quan nhà nước về năng lực triển khai dự án. Việc thuê các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để lập báo cáo khảo sát, báo cáo đánh giá tác động môi trường, và hồ sơ thiết kế kỹ thuật chi tiết chính là minh chứng rõ ràng nhất cho năng lực kỹ thuật và sự chuẩn bị bài bản, giúp bảo vệ quyền lợi và tài sản của bên góp vốn.

Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam – Đồng hành cùng chủ đầu tư

Việc sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hay nhận góp vốn mang lại sự linh hoạt cao cho doanh nghiệp, nhưng cũng đi kèm với những rủi ro kỹ thuật tiềm ẩn. Để hiện thực hóa dự án sản xuất, kinh doanh một cách an toàn, tối ưu chi phí và tuân thủ đúng quy định, bạn cần một đối tác kỹ thuật đủ tầm.

Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam tự hào là đơn vị tiên phong trong lĩnh vực tư vấn, khảo sát và kiểm định chất lượng công trình xây dựng tại khu vực phía Nam. Với đội ngũ kỹ sư chuyên gia giàu kinh nghiệm, hệ thống phòng thí nghiệm hiện đại đạt chuẩn, chúng tôi cam kết cung cấp các giải pháp kỹ thuật toàn diện, chính xác và khách quan nhất. Từ khâu khảo sát địa chất, kiểm định hiện trạng, đến thẩm tra thiết kế và quan trắc lún, chúng tôi luôn đồng hành cùng bạn để bảo vệ tài sản và đảm bảo tiến độ dự án.

Liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn giải pháp kỹ thuật tối ưu nhất cho dự án của bạn!

Hotline: 0868.393.098