Chung cư là loại nhà ở có nhiều tầng, nhiều căn hộ, sử dụng chung hệ thống hạ tầng và không gian sống, đáp ứng nhu cầu an cư tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, mỗi chung cư đều có thời hạn sử dụng nhất định theo hồ sơ thiết kế và thực tế vận hành. Việc kiểm định chung cư định kỳ là yếu tố sống còn giúp đảm bảo an toàn, kéo dài tuổi thọ và bảo vệ quyền lợi cho cư dân trước nguy cơ xuống cấp, sự cố, thậm chí nguy hiểm tính mạng.Vậy Nhà chung cư và thời hạn sử dụng nó được quy định ở đâu? Kiểm định chung cư là gì? Tại sao phải kiểm định? Ai bắt buộc phải kiểm định? Căn cứ pháp lý nào buộc phải kiểm định?,… Nội dung bài viết dưới đây sẽ giải đáp những thắc mắc mà Ban quản trị nhà chung cư/ chủ đầu tư đang quan tâm.
🏡 1. Nhà chung cư là gì ?
(Điều 2 Luật nhà ở 2023)
Nhà chung cư là nhà ở từ 2 tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ, có phần sở hữu chung, riêng và hệ thống hạ tầng dùng chung cho nhiều hộ gia đình hoặc cá nhân.
🏡 2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư ?
✅ Thời hạn sử dụng: Được quy định tại Điều 58 Luật nhà ở 2023;
✅ Thời hạn sử dụng:
• Được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
• Được tính từ thời điểm nghiệm thu đưa chung cư vào sử dụng.
⚖️ 3. Căn cứ pháp lý nào bắt buộc phải kiểm định ?
✅ Luật nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023;
✅ Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/07/2024;
✅ Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021;
✅ Nghị định số 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024;
✅ Thông tư 10/2021/TT-BXD ngày 25/8/2021;
✅ Thông tư 14/2024/TT-BXD ngày 30/12/2024;
🎯 4. Tại sao phải tiến hành kiểm định chung cư ?
(Nghị định 06/2021/NĐ-CP, Nghị định 175/2024/NĐ-CP, Luật Nhà ở 2023)
Việc kiểm định chung cư không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là trách nhiệm đảm bảo an toàn cho hàng trăm cư dân, dưới đây là 3 lý do bắt buộc phải thực hiện:
✅ Hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc có dấu hiệu nguy hiểm/mất an toàn (nứt – nghiêng – võng bất thường, cháy nổ, lún, thấm…): UBND tỉnh phải chỉ đạo kiểm định;
✅ Theo kế hoạch bảo trì và đánh giá an toàn định kỳ do chủ sở hữu/người quản lý sử dụng lập theo NĐ 06/2021;
✅ Sau sự cố: phải giám định/kiểm định để xác định nguyên nhân, mức độ an toàn, trách nhiệm;
⏱️ 5. Bao lâu phải tiến hành kiểm định chung cư một lần ?
✅ Kiểm định theo định kỳ:
• Định kỳ phục vụ đánh giá an toàn trong quá trình khai thác, sử dụng (Khoản 3 Điều 17, khoản 1 Điều 20 Thông tư 10/2021/TT-BXD):
o 🕒 Lần đầu: 10 năm kể từ khi đưa công trình vào khai thác, sử dụng.
o 🔄 Tần suất các lần tiếp theo: 05 năm/lần.
o Chung cư trên 8 năm và kể từ 15/10/2021 (Thông tư 10/2021/TT-BXD): Phải đánh giá trong vòng 24 tháng.
✅ Kiểm định không theo định kỳ (bất cứ khi nào có dấu hiệu):
• Khi chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế;
• Khi chung cư có nguy cơ mất an toàn (nứt, lún, nghiêng, cháy nổ…)
🛠️ 6. Kiểm định chung cư gồm những nội dung gì ?
✅ Đánh giá khả năng chịu lực của kết cấu chính và bộ phận có nguy cơ mất an toàn.
✅ Kiểm tra điều kiện vận hành: độ ồn, ô nhiễm, an toàn cháy nổ, thiết bị,…
✅ Kiểm định chất lượng vật liệu, cấu kiện xây dựng và khả năng chịu lực của các bộ phận công trình.
✅ Kiểm tra hệ thống kỹ thuật: phòng cháy chữa cháy, cấp điện, cấp thoát nước, giao thông nội bộ.
✅ Đánh giá tuổi thọ còn lại, xác định nguyên nhân hư hỏng, sự cố và đề xuất biện pháp xử lý.
✅ Báo cáo kết quả kiểm định, xác định trường hợp phải phá dỡ và công khai kết luận trên cổng thông tin địa phương.
📝 7. Muốn kiểm định chung cư thì trình tự các bước tiến hành như sau ?
(0) Chủ đầu tư/ đơn vị quản lý chung cư:
• Xác định rõ lý do phải kiểm định: Lý do kiểm định do hết hạn sử dụng, có dấu hiệu nguy hiểm, yêu cầu từ cơ quan nhà nước, chuẩn bị cải tạo/phá dỡ, kiểm định định kỳ…
• Chuẩn bị hồ sơ, tài liệu liên quan: Xem nội dung hồ sơ yêu cầu cần chuẩn bị;
• Liên hệ, lựa chọn đơn vị kiểm định đủ điều kiện năng lực: Xem tiêu chí lựa chọn đơn vị tư vấn kiểm định;
(1) Tiếp nhận thông tin
• Tiếp nhận yêu cầu Kiểm định chung cư từ khách hàng (chủ đầu tư, ban quản lý tòa nhà, cơ quan nhà nước,…).
• Tư vấn sơ bộ cho khách hàng về phạm vi, quy định pháp lý.
(2) Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu
• Kiểm tra toàn bộ hồ sơ, bản vẽ, hình ảnh, tài liệu,..
• Nếu thông tin đầy đủ (3) Báo giá đánh giá.
• Nếu cần làm rỏ yêu cầu (3’) Khảo sát hiện trạng.
• Nếu thiếu thông tin/ không có hồ sơ Kiến nghị khách hàng phải thuê đơn vị đủ năng lực khảo sát và lập hồ sơ hiện trạng
(3) Khảo sát hiện trạng
• Khảo sát để kiểm tra, đánh giá hiện trạng và làm rỏ yêu cầu.
• Làm cơ sở xây dựng đề cương và báo giá.
(4) Báo giá Kiểm định chung cư
• Lập đề cương báo giá chi tiết.
• Gửi báo giá cho khách hàng dựa trên kết quả khảo sát thực tế.
• Nếu khách hàng đồng ý (4) Ký kết hợp đồng, nếu không thì kết thúc.
(5) Ký kết hợp đồng
• Thống nhất các điều khoản, tiến hành ký kết hợp đồng.
• Bắt đầu tiến hành thực hiện Kiểm định chung cư.
(6) Thực hiện Kiểm định chung cư
• Tổ chức kiểm định thực hiện khảo sát, đo đạc, lấy mẫu thí nghiệm hiện trường, đánh giá hồ sơ…
• Chủ đầu tư/ban quản lý phối hợp cung cấp hồ sơ, hỗ trợ hiện trường, thông báo cư dân nếu cần.
(7) Lập báo cáo Kiểm định chung cư
(8) Phản hồi, giải đáp (nếu có)
• Khách hàng xem xét báo cáo đánh giá và phản hồi.
• Đơn vị Kiểm định chung cư giải đáp, chỉnh sửa (nếu cần) và phát hành bản chính thức.
❓ 8. Chủ đầu tư/ ban quản lý tòa nhà phải chuẩn bị các hồ sơ, tài liệu gì phục vụ cho công tác Kiểm định chung cư ?
✅ Hồ sơ pháp lý về công trình;
✅ Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, bản vẽ hoàn công:
• Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công (bao gồm phần kiến trúc, kết cấu, hệ thống điện, nước, PCCC…).
• Hồ sơ hoàn công công trình (bản vẽ hoàn công các hạng mục chính).
• Báo cáo kết quả thí nghiệm vật liệu, kết cấu (nếu có).
✅ Hồ sơ quản lý, vận hành, bảo trì
• Sổ tay vận hành chung cư; sổ nhật ký vận hành, bảo trì các hệ thống kỹ thuật (điện, nước, PCCC, thang máy…).
• Quy trình bảo trì công trình; các biên bản kiểm tra, bảo trì định kỳ.
• Hồ sơ bàn giao nhà chung cư cho Ban quản trị hoặc đơn vị vận hành (nếu có).
✅ Hồ sơ sự cố, sửa chữa
• Các biên bản, hồ sơ ghi nhận sự cố, tai nạn, hư hỏng bất thường (nứt, lún, thấm, sụt lún, nghiêng, cháy nổ…).
• Hồ sơ sửa chữa, cải tạo, nâng cấp công trình (nếu đã từng thực hiện).
• Đơn thư, ý kiến cư dân, Ban quản trị về các vấn đề kỹ thuật/an toàn liên quan (nếu có).
✅ Các hồ sơ, tài liệu khác (hình ảnh, video,….)
• Ảnh chụp, video quay hiện trạng các khu vực chung, hạng mục kết cấu, hệ thống kỹ thuật, khu vực có dấu hiệu hư hỏng hoặc sự cố.
• Sơ đồ mặt bằng hiện trạng, các khu vực cần kiểm định hoặc phản ánh sự cố.
🎯 Lời kết
Qua những nội dung trên, có thể khẳng định rằng:
👉 Việc khẩn trương rà soát, đánh giá và kiểm định lại chất lượng chung cư theo đúng quy trình là điều kiện tiên quyết để phân loại chính xác mức độ nguy hiểm, từ đó đưa ra các phương án cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng lại phù hợp.
👉 Đây không chỉ là trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước mà còn cần sự phối hợp chặt chẽ từ chủ đầu tư, ban quản trị và chính mỗi cư dân. Chỉ khi công tác kiểm định được thực hiện một cách toàn diện và kịp thời, chúng ta mới có thể đảm bảo an toàn tối đa cho cộng đồng, nâng cao chất lượng cuộc sống và hướng tới một tương lai đô thị bền vững.
📞 Bạn muốn được tư vấn chi tiết ? Inbox trực tiếp hoặc liên hệ:
✉️ Email: info.kiemdinhmiennam@gmail.com
📱 Hotline: 0868 393 098
🟦 Zalo OA: https://zalo.me
🌐 Website: kiemdinhxaydungmiennam.com
