Kiểm định Xây dựng
Hỏi – Đáp
TẦNG HẦM CHUNG CƯ VƯỢT DIỆN TÍCH KHỐI NHÀ CÓ PHẢI THUÊ ĐẤT?
Đất đai – Xây dựng
1. Nội dung vướng mắc
Tình huống pháp lý:
Công ty được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại và căn hộ chung cư để bán với các thông tin như sau:
- • Tổng diện tích đất: 3.000 m² (theo quy hoạch chi tiết 1/500 được UBND tỉnh duyệt)
- • Diện tích tầng hầm: 2.500 m²
- • Diện tích xây dựng công trình: 2.000 m²
- • Diện tích sử dụng mục đích công cộng (đất đường giao thông nội bộ): 500 m² (phải bàn giao cho Nhà nước khi nghiệm thu công trình)
Quá trình thực hiện:
- ▪ Năm 2016, UBND tỉnh giao đất và tính tiền sử dụng đất cho 2.000 m² (diện tích xây dựng công trình).
- ▪ Phần diện tích tầng hầm vượt so với diện tích khối nhà chung cư (2.500 m² – 2.000 m² = 500 m²) không được giao đất.
Vướng mắc hiện tại:
UBND tỉnh căn cứ khoản 1 Điều 216 Luật Đất đai năm 2024 yêu cầu công ty lập hồ sơ xin thuê đất đối với phần diện tích xây dựng công trình ngầm vượt khỏi ranh giới phần công trình xây dựng trên mặt đất.
Câu hỏi đặt ra:
Việc yêu cầu thuê đất đối với phần diện tích tầng hầm vượt khối nhà như trên có phù hợp với quy định của pháp luật không?
2. Giải đáp của Bộ Nông nghiệp và Môi trường
Về vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có hướng dẫn cụ thể dựa trên các căn cứ pháp lý sau đây:
2.1. Khái niệm “đất để xây dựng công trình ngầm”
Khoản 28 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 giải thích từ ngữ:
“Đất để xây dựng công trình ngầm là phần đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất”.
2.2. Khái niệm “phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất”
Khoản 6 Điều 2 Nghị định số 39/2010/NĐ-CP quy định về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị:
“Phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất” là tầng hầm (nếu có) và các bộ phận của công trình nằm dưới mặt đất.
2.3. Quy định về đất xây dựng công trình ngầm theo Luật Đất đai 2024
Khoản 1 Điều 216 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“Đất xây dựng công trình ngầm bao gồm đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm và không gian dưới lòng đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất”.
2.4. Quy định về đất xây dựng khu chung cư
Khoản 1 Điều 145 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của những hộ gia đình trong nhà chung cư và các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
3. Kết luận
Từ các định nghĩa nêu trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra kết luận:
Phần tầng hầm chung cư không phải là đất xây dựng công trình ngầm theo quy định của pháp luật, do đó không thuộc trường hợp phải thuê đất.
Việc UBND tỉnh yêu cầu công ty lập hồ sơ xin thuê đất đối với phần diện tích tầng hầm vượt khối nhà là không phù hợp với quy định của pháp luật.
4. Hướng xử lý
Đề nghị Cty liên hệ với cơ quan có chức năng quản lý đất đai tại địa bàn nơi có đất để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền và quy định của pháp luật.
Tham khảo văn bản pháp luật:
- ▪ Luật Đất đai năm 2013
- ▪ Luật Đất đai năm 2024
- ▪ Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 16/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị
Cập nhật: 29/08/2026
Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ bạn 24/7. Đội ngũ chuyên gia của Công ty Kiểm Định Xây Dựng luôn chờ đón bạn. Hãy cùng chúng tôi kiến tạo những công trình bền vững.
CÔNG TY TNHH KIỂM ĐỊNH & GIÁM ĐỊNH XÂY DỰNG MIỀN NAM
📍 Địa chỉ: 240 đường 14, phường Phước Long, TPHCM
📧 Email: info.kiemdinhmiemnam@gmail.com | admin@kiemdinhxaydungmiennam.com
📞 Hotline / Zalo: 0868 393 098
🌐 Website: kiemdinhxaydungmiennam.com
