Chung cư nguy hiểm Cấp D – Buộc di dời

Sapo: Nhiều chung cư cũ tại Việt Nam đang đối mặt với tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, xếp hạng ở mức Cấp D theo quy chuẩn mới. Những tòa nhà này không chỉ tiềm ẩn nguy cơ sập đổ mà còn bị buộc di dời theo đúng quy định pháp luật. Việc đánh giá cấp độ nguy hiểm của công trình đã trở thành một phần thiết yếu trong quản lý đô thị nhằm đảm bảo an toàn cho người dân.

Cơ sở pháp lý liên quan đến việc đánh giá nguy hiểm và buộc di dời chung cư

Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, đây là văn bản pháp lý quan trọng nhất hiện hành điều chỉnh việc đánh giá mức độ nguy hiểm của công trình xây dựng, đặc biệt là các chung cư dân cư. Văn bản này có hiệu lực từ ngày 01/07/2025 và thay thế hoàn toàn Nghị định số 06/2021/NĐ-CP trước đó.

Với vai trò là văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Xây dựng 2025, Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định cụ thể về phân loại mức độ nguy hiểm của công trình, từ đó đưa ra hướng xử lý phù hợp. Trong đó, cấp độ Cấp D được xác định là mức cảnh báo cao nhất, yêu cầu phải ngừng sử dụng ngay lập tức và tiến hành di dời người dân.

Phân loại mức độ nguy hiểm theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP

Theo Điều 12 của Nghị định này, công trình được phân thành 4 cấp độ nguy hiểm:

• Cấp A: Công trình đủ điều kiện khai thác, sử dụng bình thường.
• Cấp B: Công trình cần được giám sát chặt chẽ và có kế hoạch sửa chữa định kỳ.
• Cấp C: Công trình có dấu hiệu hư hỏng nặng, cần được cải tạo, nâng cấp khẩn cấp.
• Cấp D: Công trình nguy hiểm, không đảm bảo an toàn, buộc phải dừng sử dụng và tiến hành di dời.

Việc phân loại này dựa trên kết quả kiểm định kỹ thuật do đơn vị có thẩm quyền thực hiện. Kết luận đánh giá phải phản ánh đầy đủ tình trạng kết cấu, móng, tường, sàn và hệ thống kỹ thuật của công trình.

Thẩm quyền và trách nhiệm xử lý công trình Cấp D

Khoản 3 Điều 15 của Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định rõ:

“Công trình xếp hạng Cấp D phải được đình chỉ sử dụng ngay lập tức. Chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý vận hành có trách nhiệm tổ chức di dời cư dân đến nơi an toàn trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày có kết luận.”

Trường hợp không thực hiện đúng quy định, cá nhân, tổ chức sẽ bị xử lý theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, với mức phạt lên tới hàng tỷ đồng.

Tiêu chí đánh giá công trình Cấp D

Điều 13 Nghị định 207/2026/NĐ-CP nêu rõ các tiêu chí để xếp hạng Cấp D, bao gồm:

• Móng công trình bị lún, nứt nghiêm trọng, mất ổn định.
• Hệ thống chịu lực (cột, dầm, sàn) xuất hiện vết nứt rộng > 0.3mm, biến dạng vượt quá giới hạn cho phép.
• Kết cấu tường chịu lực có dấu hiệu gãy, võng, nghiêng vượt ngưỡng an toàn.
• Hệ thống điện, nước, thoát hiểm không đảm bảo điều kiện sống tối thiểu.

Ngoài ra, nếu công trình nằm trong khu vực có nguy cơ sạt lở, ngập úng kéo dài, cũng có thể bị xếp vào nhóm Cấp D và buộc di dời.

Quy trình đánh giá và xử lý công trình Cấp D

Quy trình đánh giá công trình theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP gồm 5 bước chính:

1. Báo cáo ban đầu từ đơn vị quản lý hoặc phản ánh từ cư dân.
2. Khởi động hồ sơ kiểm định bởi tổ chức có chứng nhận ISO/IEC 17020.
3. Thực hiện khảo sát hiện trường, lấy mẫu vật liệu, kiểm tra kết cấu.
4. Lập biên bản đánh giá và phân loại theo tiêu chí pháp luật.
5. Trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và ban hành lệnh đình chỉ/di dời.

Thời gian thực hiện toàn bộ quy trình không quá 45 ngày làm việc. Sau đó, cơ quan chức năng sẽ ban hành quyết định buộc di dời cư dân trong vòng 30 ngày.

Kết luận

Việc đánh giá mức độ nguy hiểm của chung cư và áp dụng biện pháp buộc di dời khi đạt cấp độ Cấp D là quy định bắt buộc theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Đây là bước đi cần thiết nhằm đảm bảo an toàn tính mạng cho người dân, đồng thời thúc đẩy quá trình tái phát triển đô thị bền vững.

Người dân cần nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi sống trong các chung cư cũ, đặc biệt là khi công trình có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng. Việc chủ động phối hợp với cơ quan chức năng không chỉ bảo vệ tài sản mà còn góp phần xây dựng một môi trường sống an toàn, minh bạch và tuân thủ pháp luật.

Chung cư nguy hiểm Cấp D – Buộc di dời (Phần 2)

Phân tích kỹ thuật chuyên sâu về đánh giá Cấp D

Việc đánh giá một chung cư đạt mức độ Cấp D không dựa trên cảm tính mà phải tuân theo quy trình kỹ thuật chặt chẽ. Theo Phụ lục II của Nghị định 207/2026/NĐ-CP, mỗi hạng mục công trình đều có bảng tiêu chí riêng để xác định mức độ hư hỏng.

Bảng tiêu chí kỹ thuật đánh giá Cấp D

Các chỉ số này được đo đạc bởi thiết bị chuyên dụng như máy đo rung, máy siêu âm bê tông, thiết bị đo độ võng laser. Mọi sai lệch trong quá trình đo đạc đều có thể dẫn đến đánh giá sai lệch, gây hậu quả nghiêm trọng.

Lỗi kỹ thuật thường gặp dẫn đến xếp Cấp D

Qua thống kê từ các báo cáo kiểm định năm 2025-2026, có 5 lỗi kỹ thuật phổ biến khiến chung cư bị xếp vào nhóm Cấp D:

1. Thi công móng không đúng thiết kế: Sử dụng cốt thép không đủ mác, đổ bê tông không đúng tỷ lệ, gây lún không đều.
2. Xâm thực muối và oxy hóa cốt thép: Không chống thấm đúng cách, nước ngầm ăn mòn kết cấu.
3. Thay đổi kết cấu trái phép: Người dân tự ý đục phá tường chịu lực để mở cửa, lắp vòm kính.
4. Bỏ qua bảo trì định kỳ: Không kiểm tra, gia cố sau 15-20 năm vận hành.
5. Sử dụng vật liệu kém chất lượng: Bê tông mác thấp, cát nhiễm mặn, sắt phi không đạt chuẩn.

Đặc biệt, các chung cư xây dựng giai đoạn 1990-2005 tại TP.HCM, Hà Nội có nguy cơ cao bị xếp Cấp D do thời hạn sử dụng thiết kế chỉ khoảng 30-40 năm.

Quy trình khẩn cấp phong tỏa và cưỡng chế di dời

Khi một chung cư được xếp Cấp D, quy trình xử lý khẩn cấp được khởi động ngay lập tức theo Điều 16 Nghị định 207/2026/NĐ-CP:

Giai đoạn 1: Phong tỏa khẩn cấp (0-72 giờ)

• Cơ quan PCCC phối hợp UBND cấp quận lập biên bản hiện trường.
• Lực lượng chức năng phong tỏa toàn bộ khu vực xung quanh bán kính 50m.
• Ngừng cung cấp điện, nước, gas cho toàn bộ tòa nhà.
• Thông báo khẩn cấp cho cư dân chuẩn bị di dời.

Giai đoạn 2: Di dời cư dân (1-30 ngày)

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm:

• Chỉ định đơn vị cung cấp chỗ ở tạm thời cho cư dân.
• Hỗ trợ chi phí di chuyển, thuê nhà trong thời gian chờ tái định cư.
• Phối hợp với lực lượng công an đảm bảo trật tự trong quá trình di dời.
• Xử lý các trường hợp từ chối rời khỏi khu vực nguy hiểm.

Trường hợp cư dân không chấp hành, lực lượng chức năng sẽ thực hiện cưỡng chế hành chính theo quy định tại Điều 72 Luật Xây dựng 2025.

Giai đoạn 3: Xử lý công trình (30-90 ngày)

Sau khi di dời cư dân, công trình sẽ được xử lý theo một trong ba hình thức:

1. Phá dỡ hoàn toàn: Áp dụng với công trình có nguy cơ sập cao, không thể cứu chữa.
2. San lấp mặt bằng: Dành cho các khu vực có kế hoạch tái phát triển đô thị.
3. Giữ lại một phần: Chỉ áp dụng khi có kết luận kỹ thuật cho phép giữ lại móng để tái sử dụng.

Lưu ý thực tế cho cư dân và chủ đầu tư

Đối với cư dân

Khi nhận được thông báo công trình bị xếp Cấp D, cư dân cần:

• Lưu giữ tất cả giấy tờ sở hữu nhà ở, hợp đồng thuê nhà.
• Không tự ý quay lại khu vực sau khi đã di dời.
• Liên hệ cơ quan chức năng để biết quyền lợi tái định cư.
• Bảo hiểm tài sản nên được kích hoạt ngay nếu có hợp đồng.

Theo Khoản 2 Điều 18 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, mỗi hộ dân sẽ được hỗ trợ tối thiểu 15 triệu đồng cho chi phí di dời và tìm chỗ ở tạm thời.

Đối với chủ đầu tư

Chủ đầu tư có trách nhiệm:

• Thông báo sớm cho cư dân về tình trạng công trình.
• Phối hợp với cơ quan chức năng trong việc kiểm định.
• Chịu trách nhiệm pháp lý nếu chậm trễ trong việc di dời.
• Chi trả chi phí phá dỡ và san lấp mặt bằng.

Vi phạm trong việc chậm trễ di dời cư dân có thể bị xử phạt hành chính từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Cảnh báo pháp lý

Theo Điều 47 Luật Xây dựng 2025, mọi cá nhân, tổ chức có trách nhiệm:

“Báo cáo kịp thời tình trạng nguy hiểm của công trình cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Che giấu, thông tin sai lệch về tình trạng công trình là hành vi vi phạm pháp luật.”

Việc cố tình ở lại trong công trình Cấp D sau khi đã có lệnh di dời có thể bị xử lý hình sự theo Điều 295 Bộ luật Hình sự 2015, với mức phạt tù lên đến 12 năm.

Kết luận

Việc đánh giá và xử lý các chung cư nguy hiểm Cấp D là quy trình bắt buộc, mang tính bảo vệ cộng đồng cao. Nghị định 207/2026/NĐ-CP đã thiết lập hành lang pháp lý rõ ràng, giúp các cơ quan chức năng xử lý nhanh chóng, hiệu quả các trường hợp nguy hiểm.

Cư dân cần nâng cao ý thức về an toàn công trình, chủ động theo dõi tình trạng nhà ở và phối hợp với chính quyền trong các đợt kiểm tra định kỳ. Chỉ khi mọi bên cùng tuân thủ quy định, chúng ta mới có thể xây dựng một môi trường đô thị an toàn, bền vững.