Thông tư 38/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 Ban hành định mức xây dựng

Thông tư 38/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 Ban hành định mức xây dựng

THÔNG TƯ

BAN HÀNH ĐỊNH MỨC XÂY DỰNG

Căn cứ Luật Xây dựng số 135/2025/QH15;

Căn cứ Nghị định số 33/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;

Căn cứ Nghị định số 206/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Kinh tế – Quản lý đầu tư xây dựng và Viện trưởng Viện Kinh tế xây dựng;

Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư ban hành định mức xây dựng.

Điều 1. Ban hành kèm theo Thông tư này các định mức xây dựng sau:

1. Định mức dự toán khảo sát xây dựng công trình tại Phụ lục I;

2. Định mức dự toán xây dựng công trình tại Phụ lục II;

3. Định mức dự toán lắp đặt hệ thống kỹ thuật của công trình tại Phụ lục III;

4. Định mức dự toán lắp đặt máy và thiết bị công nghệ tại Phụ lục IV;

5. Định mức dự toán thí nghiệm chuyên ngành xây dựng tại Phụ lục V;

6. Định mức dự toán sửa chữa và bảo dưỡng công trình xây dựng tại Phụ lục VI;

7. Định mức sử dụng vật liệu xây dựng tại Phụ lục VII;

8. Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng tại Phụ lục VIII.

Điều 2. Điều khoản thi hành

1. Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2026.

2. Thông tư này thay thế Thông tư số 12/2021/TT-BXD, Thông tư số 09/2024/TT-BXD, Thông tư số 08/2025/TT-BXD và Điều 2 Thông tư số 60/2025/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng./.

Tác động thực tiễn của văn bản chuẩn hóa chi phí đầu tư xây dựng đối với doanh nghiệp thi công và chủ đầu tư

Việc ban hành 38/2026/TT-BXD,Định mức xây dựng đánh dấu bước chuyển mình quan trọng trong công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng tại Việt Nam. Đối với các bên tham gia dự án, đây không chỉ là văn bản điều chỉnh hệ số hay đơn giá tạm thời, mà là sự tái cấu trúc toàn diện phương pháp tính toán, phân bổ nguồn lực và kiểm soát rủi ro tài chính xuyên suốt vòng đời công trình. Chúng tôi nhận thấy rằng, nhiều đơn vị vẫn còn tâm lý coi định mức chỉ là công cụ lập hồ sơ mời thầu, bỏ qua vai trò then chốt của nó trong giai đoạn đàm phán hợp đồng, theo dõi tiến độ thanh toán và đặc biệt là khâu thanh quyết toán.

Thực tế vận hành cho thấy, khi áp dụng đúng chuẩn mực chi phí mới, chủ đầu tư giảm thiểu đáng kể tình trạng phát sinh ngoài hợp đồng do thiếu căn cứ pháp lý rõ ràng. Ngược lại, nhà thầu cũng tránh được rủi ro lỗ vốn vì các hạng mục ẩn, chi phí phụ trợ và yếu tố biến động thị trường đã được quy chuẩn hóa trong khung định mức. Để khai thác tối đa hiệu quả, bạn cần hiểu rõ cơ chế liên kết giữa các phụ lục, cách diễn giải điều khoản áp dụng và nguyên tắc xác nhận khối lượng thực tế so với định mức chuẩn. Dưới đây là những phân tích chuyên sâu dựa trên hàng nghìn ca thực tế mà chúng tôi đã hỗ trợ các doanh nghiệp xây dựng và giám sát chất lượng.

Phân tích chuyên sâu 8 nhóm định mức kèm theo thông tư mới

• Định mức dự toán khảo sát xây dựng công trình (Phụ lục I): Đây là nền tảng quyết định độ tin cậy của toàn bộ hồ sơ thiết kế và dự toán. Trong thực tế, nhiều dự án gặp khó khăn do dữ liệu địa chất thu thập không đủ mật độ hoặc thiếu các chỉ tiêu thí nghiệm chuyên sâu. Chúng tôi khuyến nghị bạn luôn yêu cầu bổ sung khoan thăm dò bổ sung ở những khu vực có địa hình phức tạp, đất yếu hoặc gần công trình hiện hữu. Chi phí khảo sát không nên cắt giảm tùy tiện vì sai sót ở giai đoạn này sẽ nhân lên gấp nhiều lần khi bước vào thi công móng.
• Định mức dự toán xây dựng công trình (Phụ lục II): Bao trùm các hạng mục thân công trình, phần thô và hoàn thiện. Điểm mới thể hiện rõ nhất là sự phân tách chi tiết giữa nhân công, máy thi công và vật liệu chính/phụ. Bạn cần lưu ý cơ chế điều chỉnh chênh lệch vật liệu theo chỉ số giá xây dựng từng quý, đồng thời nắm rõ phạm vi bao gồm của định mức (ví dụ: chưa bao gồm chi phí xếp dỡ tại bãi tập trung xa, chi phí vệ sinh công trình sau mỗi tầng, hay chi phí bảo hộ lao động đặc thù).
• Định mức dự toán lắp đặt hệ thống kỹ thuật (Phụ lục III): Điện, nước, PCCC, thông tin liên lạc và điều hòa không khí thường là mảng dễ phát sinh tranh chấp nhất do tính linh hoạt cao. Kinh nghiệm thực tế cho thấy, việc phối hợp nhịp nhàng giữa thiết kế điện và kết cấu là yếu tố sống còn. Bạn nên yêu cầu nhà thầu cung cấp bản vẽ phối hợp BIM hoặc mô hình 3D trước khi khởi công để tránh đục phá sàn, dầm gây ảnh hưởng đến khả năng chịu lực và làm tăng chi phí sửa chữa phát sinh.
• Định mức dự toán lắp đặt máy và thiết bị công nghệ (Phụ lục IV): Áp dụng chủ yếu cho nhà máy sản xuất, dây chuyền chế biến và hệ thống xử lý môi trường. Đặc thù của nhóm này là yêu cầu cao về độ chính xác lắp đặt, cân bằng động và thử tải. Chi phí vận hành thử nghiệm và bảo trì giai đoạn đầu thường bị underestimated. Chúng tôi đề xuất bạn bố trí ngân sách riêng cho hạng mục commissioning và đào tạo vận hành để đảm bảo bàn giao đúng tiến độ cam kết.
• Định mức dự toán thí nghiệm chuyên ngành xây dựng (Phụ lục V): Đóng vai trò như “cỗ máy lọc lỗi” giúp kiểm chứng chất lượng vật liệu và tiến độ thi công. Tại phòng thí nghiệm LAS, chúng tôi ghi nhận xu hướng các chủ đầu tư chuyển từ kiểm tra thụ động sang giám sát chủ động bằng cách đưa ra lịch lấy mẫu định kỳ gắn liền với bảng tiến độ. Điều này giúp phát hiện sớm bê tông kém grade, cốt thép gỉ sét hay lớp đầm nén không đạt, từ đó ngăn chặn rủi ro hỏng hóc nghiêm trọng sau này.
• Định mức dự toán sửa chữa và bảo dưỡng (Phụ lục VI): Thường bị xem nhẹ khi lập dự toán ban đầu nhưng lại chiếm tỷ trọng lớn trong vòng đời khai thác. Việc phân loại rõ ràng giữa bảo dưỡng định kỳ, sửa chữa nhỏ và tu bổ lớn giúp bạn xây dựng kế hoạch ngân sách dài hạn. Chúng tôi nhấn mạnh tầm quan trọng của việc ghi chép nhật ký công trình đầy đủ, vì đây là căn cứ pháp lý duy nhất để chứng minh tính hợp lý của chi phí bảo trì khi thẩm tra quyết toán.
• Định mức sử dụng vật liệu xây dựng (Phụ lục VII): Cung cấp hệ số hao hụt chuẩn cho từng loại vật tư. Thực tế, hao hụt thực tế thường cao hơn định mức do mất mát trong quá trình vận chuyển, cất giữ hoặc thi công dư thừa. Bạn nên áp dụng cơ chế khoán khối lượng vật liệu kèm biên bản nghiệm thu từng đợt, đồng thời phạt nhẹ các trường hợp lãng phí vượt ngưỡng cho phép để tạo kỷ luật thi công.
• Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng (Phụ lục VIII): Quy định rõ phạm vi nhiệm vụ, lộ trình báo cáo và tiêu chí chấm điểm hiệu quả của đơn vị tư vấn. Nhiều hợp đồng thất bại do phạm vi công việc không được định nghĩa rõ ràng, dẫn đến xung đột lợi ích. Chúng tôi khuyên bạn nên đính kèm bảng phân công trách nhiệm RACI và các KPI đo lường hiệu suất tư vấn ngay từ giai đoạn ký kết.

Bài học kinh nghiệm từ thực tế triển khai và những sai lầm thường gặp

Trong quá trình hỗ trợ lập hồ sơ mời thầu và thẩm tra quyết toán cho hàng trăm công trình dân dụng lẫn công nghiệp, chúng tôi tổng hợp được ba nhóm sai lầm phổ biến khiến doanh nghiệp chịu thiệt hại tài chính đáng kể:

1. Áp dụng máy móc định mức không phù hợp với phương pháp thi công thực tế: Ví dụ, dùng định mức đóng cọc tĩnh cho công trình thi công bằng ép cọc thủy lực, hoặc tính nhân công theo phương pháp thủ công khi thực tế dùng máy xúc đào đất. Bạn cần đối chiếu kỹ phạm vi áp dụng và xin phép điều chỉnh hệ số khi khác biệt phương thức thi công được phê duyệt.
2. Bỏ qua chi phí an toàn lao động và bảo vệ môi trường: Các hạng mục này không trực tiếp tạo ra hình hài công trình nhưng là điều kiện tiên quyết để duy trì tiến độ và tránh lệnh dừng thi công. Hãy trích lập riêng quỹ An toàn – Vệ sinh – Môi trường (EHS) và giám sát chặt chẽ việc sử dụng thông qua phiếu chi thực tế.
3. Thiếu cơ chế dự phòng rủi ro và biến động tỷ giá: Với chuỗi cung ứng vật liệu ngày càng phức tạp, việc chỉ dựa vào giá cố định là rất rủi ro. Chúng tôi khuyến nghị bạn áp dụng công thức điều chỉnh giá theo chỉ số xây dựng kết hợp thỏa thuận chia sẻ rủi ro (risk-sharing clause) khi biến động vượt quá ngưỡng 5-7%.

Bên cạnh đó, việc chuyển đổi số trong quản lý dự toán đang trở thành tất yếu. Bạn nên tích hợp phần mềm lập dự toán tương thích với mã vật tư và mã hạng mục của định mức mới vào hệ thống ERP của doanh nghiệp. Điều này giúp đồng bộ dữ liệu giữa bộ phận dự toán, mua hàng và kế toán, giảm thiểu sai sót nhập liệu và nâng cao tốc độ phê duyệt thanh toán.

So sánh phương pháp luận với các văn bản thay thế và xu hướng minh bạch hóa

Khác với các thông tư trước đây còn tồn tại khoảng trống trong việc phân định rõ ràng giữa chi phí trực tiếp và gián tiếp, văn bản mới siết chặt hơn nữa nguyên tắc “chi phí nào phải có chứng từ hợp lệ, khối lượng nào phải có biên bản nghiệm thu xác thực”. Sự thay thế các thông tư 12/2021, 09/2024, 08/2025 và 60/2025 không chỉ mang tính cập nhật con số, mà là cuộc cách mạng trong tư duy quản trị chi phí: từ định hướng đầu vào sang định hướng đầu ra, từ kiểm soát cứng nhắc sang quản lý linh hoạt dựa trên rủi ro.

Chúng tôi nhận thấy xu hướng các chủ đầu tư nhà nước và tư nhân đều hướng tới việc công khai minh bạch hóa bảng phân tích đơn giá xây dựng. Điều này đòi hỏi đội ngũ dự toán phải am hiểu sâu cả kỹ thuật thi công lẫn nguyên lý kế toán xây dựng. Khi bạn nắm vững logic đằng sau các con số định mức, việc đàm phán hợp đồng FIDIC hay EPC sẽ trở nên chủ động hơn hẳn, giảm thiểu tối đa tình trạng kiện tụng kéo dài sau khi bàn giao.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) khi vận hành định mức xây dựng mới

• Hỏi 1: Công trình đang thi công dở dang khi thông tư có hiệu lực thì áp dụng theo quy định cũ hay mới?
  Đáp: Theo nguyên tắc chuyển tiếp, bạn cần rà soát hợp đồng gốc. Nếu hợp đồng đã ký kết và xác định đơn giá cố định, hai bên có thể thương thảo điều chỉnh bổ sung thông qua phụ lục hợp đồng dựa trên tinh thần công bằng và thỏa thuận chung. Trường hợp hồ sơ mời thầu chưa phát hành hoặc đang trong giai đoạn thẩm tra dự toán, bắt buộc áp dụng định mức mới.
• Hỏi 2: Làm thế nào để tính toán chính xác chi phí thí nghiệm và kiểm tra chất lượng vật liệu?
  Đáp: Bạn nên lập danh mục thí nghiệm bắt buộc theo thiết kế, đối chiếu với Phụ lục V để xác định số lượng mẫu, tần suất và phương pháp thử. Mọi phát sinh ngoài danh mục cần được chủ đầu tư phê duyệt bằng văn bản trước khi thực hiện. Lưu ý giữ nguyên mẫu đối chứng và biên bản thí nghiệm gốc tại kho lưu trữ dự án.
• Hỏi 3: Định mức mới có bắt buộc áp dụng cho mọi hạng mục sửa chữa, cải tạo nhà cũ không?
  Đáp: Có, nhưng cần linh hoạt trong việc điều chỉnh hệ số hao hụt và nhân công do đặc thù tháo dỡ, xử lý kết cấuExisting. Chúng tôi thường đề xuất khách hàng kết hợp đánh giá an toàn công trình để xác định chính xác khối lượng gia cường thực tế, tránh tính toán trùng lặp hoặc thiếu hụt chi phí.
• Hỏi 4: Nhà thầu có quyền từ chối nghiệm thu nếu chủ đầu tư không thanh toán đúng tiến độ theo định mức?
  Đáp: Hợp đồng xây dựng là văn bản pháp lý ràng buộc hai bên. Nếu hợp đồng quy định điều khoản thanh toán theo định mức và tiến độ đã cam kết, nhà thầu có quyền khiếu nại hoặc yêu cầu trọng tài. Tuy nhiên, trong thực tế, chúng tôi khuyên nên duy trì đối thoại thương lượng, đồng thời nộp đầy đủ hồ sơ thanh toán theo đúng cấu trúc biểu mẫu quy định để tránh chậm trễ do sai sót hành chính.
• Hỏi 5: Vai trò của kiểm định và giám định tư pháp trong bối cảnh định mức mới như thế nào?
  Đáp: Khi xảy ra tranh chấp về khối lượng, chất lượng hoặc chi phí phát sinh, các cơ quan chức năng và trọng tài thương mại luôn yêu cầu báo cáo của đơn vị độc lập. Dịch vụ kiểm định công trình và giám định tư pháp xây dựng đóng vai trò then chốt trong việc xác minh thực tế, làm cơ sở pháp lý để điều chỉnh quyết toán công bằng và chính xác.
• Hỏi 6: Doanh nghiệp cần trang bị kỹ năng gì cho nhân sự dự toán và quản lý công trường?
  Đáp: Ngoài thành thạo phần mềm tính toán, nhân sự cần nắm vững quy trình nghiệm thu, biết đọc hiểu bản vẽ phối hợp MEP-KC-Thủy, thành thạo soạn thảo biên bản thỏa thuận phát sinh và am hiểu luật đấu thầu. Đào tạo nội bộ định kỳ theo từng quý là biện pháp duy trì năng lực cạnh tranh lâu dài.

Hệ sinh thái dịch vụ kỹ thuật đi kèm để đảm bảo tuân thủ và tối ưu chi phí

Việc áp dụng đúng định mức xây dựng không dừng lại ở khâu lập hồ sơ mời thầu hay tính toán dự toán. Nó đòi hỏi một chuỗi hoạt động kỹ thuật đồng bộ, từ giai đoạn tiền thi công, trong quá trình thi công cho đến khi nghiệm thu và bàn giao. Chúng tôi tại kiểm định xây dựng luôn nhấn mạnh rằng chất lượng công trình và hiệu quả tài chính có mối quan hệ tương hỗ chặt chẽ. Một công trình được thi công đúng chuẩn, vật liệu đạt grade, hệ thống kỹ thuật vận hành ổn định sẽ giảm thiểu chi phí bảo trì dài hạn và kéo dài tuổi thọ khai thác.

Để hỗ trợ doanh nghiệp và chủ đầu tư triển khai hiệu quả, chúng tôi cung cấp gói dịch vụ tích hợp bao gồm: thẩm tra thiết kế trước khi thi công, kiểm định nhà xưởng và hạ tầng kỹ thuật, giám sát thí nghiệm vật liệu và bê tông, cùng tư vấn pháp lý xây dựng trong tranh chấp hợp đồng. Mỗi dịch vụ đều được thực hiện bởi đội ngũ kỹ sư có chứng chỉ hành nghề, trang bị thiết bị đo đạc hiện đại và tuân thủ tuyệt đối các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia hiện hành. Bạn có thể liên hệ trực tiếp để nhận tư vấn chi tiết về lộ trình kiểm định phù hợp với quy mô và đặc thù dự án của mình.

Trên hành trình đồng hành cùng cộng đồng xây dựng, chúng tôi cam kết mang đến giải pháp toàn diện, minh bạch và hiệu quả nhất. Mọi thắc mắc về quy trình áp dụng định mức, thủ tục nghiệm thu hay nhu cầu kiểm định chuyên sâu, hãy gọi ngay hotline 0868.393.098 để được đội ngũ chuyên gia của Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam hỗ trợ 24/7. Chúng tôi sẵn sàng lắng nghe, phân tích và kiến tạo giải pháp tối ưu cho từng công trình của bạn.