Tranh chấp hợp đồng góp vốn đất dự án

1. Thực trạng tranh chấp hiện nay

Hiện nay, nhiều dự án bất động sản xảy ra tranh chấp liên quan đến Hợp đồng góp vốn và Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên nhân phổ biến là dự án chưa hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng, chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ được phê duyệt nhưng đã ký hợp đồng với khách hàng, dẫn đến việc người mua không thể ra sổ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Trong nhiều vụ việc, Giám định xây dựng đóng vai trò quan trọng để xác định thực trạng hạ tầng, tiến độ thực hiện và mức độ tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư.

2. Căn cứ pháp lý theo Công văn 2261/BXD-QLN

Ngày 22/6/2022, Bộ Xây dựng ban hành Công văn số 2261/BXD-QLN trả lời Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng về các hợp đồng ký năm 2007 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đang có hiệu lực.

Theo Khoản 2 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện:

• Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất.
• Không có tranh chấp.
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Không bị kê biên.
• Đối với dự án khu đô thị, khu nhà ở: phải có hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ đã được phê duyệt.

Như vậy, nếu chủ đầu tư ký hợp đồng khi dự án chưa hoàn thành hạ tầng theo quy định thì hành vi này là chưa đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.

3. Hệ quả pháp lý khi dự án chưa đủ điều kiện

Đối chiếu Công văn 2261/BXD-QLN:

• Chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.
• Có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu đủ yếu tố cấu thành.
• Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của luật.

Trong thực tế xét xử, nhiều tòa án căn cứ vào việc dự án chưa hoàn thiện hạ tầng để xác định giao dịch vi phạm điều kiện kinh doanh.

4. Vai trò của Giám định xây dựng trong giải quyết tranh chấp

Giám định xây dựng là căn cứ kỹ thuật quan trọng nhằm:

• Xác định mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.
• Đánh giá tiến độ thực tế so với hồ sơ phê duyệt.
• Xác minh tình trạng pháp lý của công trình.
• Làm cơ sở chứng minh vi phạm của chủ đầu tư.

Kết luận Giám định xây dựng thường được sử dụng làm chứng cứ trong tố tụng dân sự hoặc hình sự liên quan đến dự án bất động sản.

5. Giải pháp cho người mua và nhà đầu tư

Để hạn chế rủi ro:

• Kiểm tra điều kiện pháp lý dự án trước khi ký hợp đồng.
• Yêu cầu cung cấp hồ sơ nghiệm thu hạ tầng.
• Thực hiện Giám định xây dựng độc lập khi phát sinh nghi ngờ.
• Khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu nếu dự án vi phạm điều kiện kinh doanh.

6. Kết luận

Công văn 2261/BXD-QLN khẳng định rõ: bất động sản chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đủ điều kiện pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng. Trong bối cảnh tranh chấp gia tăng, Giám định xây dựng trở thành công cụ quan trọng giúp làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua.

Nếu cần tư vấn chuyên sâu hoặc thực hiện Giám định xây dựng phục vụ giải quyết tranh chấp, hãy liên hệ đơn vị chuyên môn để được hỗ trợ kịp thời.