Nghiệm thu công việc bị che khuất – Hướng Dẫn Kỹ Thuật & Cập Nhật (Áp Dụng 2026)

Nghiệm thu công việc bị che khuất là một trong những khâu then chốt, quyết định trực tiếp đến độ an toàn, bền vững và tính pháp lý của công trình sau này. Đây không chỉ là thủ tục hành chính thông thường, mà còn là bước kiểm soát chất lượng mang tính phòng ngừa rủi ro cao — nơi mà sai sót nhỏ có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng về sau. Trong bối cảnh hệ thống pháp luật xây dựng Việt Nam bước vào giai đoạn cải cách mạnh mẽ với sự ra đời của Luật Xây dựng 2025 và hàng loạt nghị định hướng dẫn thi hành, việc làm rõ cơ sở pháp lý, quy chuẩn kỹ thuật và quy trình thực hiện nghiệm thu công việc bị che khuất trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.

Trong chuỗi quy trình quản lý chất lượng công trình, “công việc bị che khuất” là những hạng mục, bộ phận không thể quan sát trực tiếp sau khi hoàn thành do bị lớp vật liệu hoặc cấu trúc khác bao phủ — như hệ thống cốt thép trong bê tông, đường ẩn trong tường, nền móng, hệ thống điện ngầm, chống thấm, cách âm… Do đặc thù này, việc nghiệm thu phải được thực hiện trước khi che khuất, đảm bảo tính minh bạch, khách quan và trách nhiệm giải trình rõ ràng.

Nếu không tuân thủ nghiêm ngặt quy định, nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp, hoặc thậm chí sụp đổ công trình là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Từ ngày 01/07/2026, hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động xây dựng đã có những thay đổi căn bản, đặc biệt là khi Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực. Đây là lần cải cách toàn diện, cập nhật phù hợp với thực tiễn và hội nhập quốc tế, đồng thời giải quyết những bất cập kéo dài từ Luật Xây dựng 2014. Trong đó, Nghị định số 207/2026/NĐ-CP ngày 26/06/2026 — quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình — là văn bản then chốt, trực tiếp điều chỉnh quy trình nghiệm thu, đặc biệt là với công việc bị che khuất.

Trước khi đi sâu vào nội dung pháp lý, cần nhấn mạnh: Nghiệm thu công việc bị che khuất không còn là quy định mang tính hình thức, mà đã được nâng lên thành nghĩa vụ pháp lý bắt buộc, có liên quan trực tiếp đến trách nhiệm hình sự, dân sự và hành chính của các bên tham gia. Điều này thể hiện rõ qua hệ thống xử lý vi phạm được quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP (được cập nhật theo Nghị định số 35/2023/NĐ-CP) và các thông tư hướng dẫn liên quan.

Để đảm bảo tính chính xác và minh bạch, việc nghiệm thu phải dựa trên cơ sở pháp lý đồng bộ, thống nhất và có hiệu lực thi hành. Dưới đây là bản đồ pháp lý toàn diện, được tổng hợp từ các văn bản mới nhất, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 trở đi.

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ CHIẾM ƯU THẾ TRONG GIAI ĐOẠN 2026–2027

1. Luật Xây dựng 2025 — văn bản pháp lý cao nhất, có hiệu lực từ 01/07/2026 (trừ một số điều khoản có hiệu lực sớm hơn). Luật này quy định nguyên tắc chung về quản lý chất lượng, yêu cầu nghiệm thu, trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu, giám sát, và đặc biệt là điều kiện để công trình được đưa vào sử dụng. Điều 34 Luật quy định rõ: “Công việc bị che khuất phải được nghiệm thu và ghi biên bản trước khi tiến hành che khuất”.

Đây là quy định bắt buộc, không có ngoại lệ.

2. Nghị định số 207/2026/NĐ-CP — văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì. Đây là văn bản cốt lõi nhất đối với nội dung nghiệm thu công việc bị che khuất. Nghị định này bãi bỏ hoàn toàn Nghị định số 06/2021/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi 3 văn bản khác), đồng thời quy định chi tiết quy trình, mẫu biên bản, điều kiện nghiệm thu, thời hạn, trách nhiệm ký xác nhận và lưu trữ hồ sơ.

3. Nghị định số 210/2026/NĐ-CP — hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng. Nghị định này quy định rõ việc nghiệm thu khối lượng, trong đó có công việc bị che khuất, là điều kiện để thanh toán. Nếu không có biên bản nghiệm thu hợp lệ, chủ đầu tư có quyền từ chối thanh toán và yêu cầu bồi thường.

4. Nghị định số 206/2026/NĐ-CP — quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Mặc dù không trực tiếp điều chỉnh quy trình nghiệm thu, nhưng nghị định này quy định rõ cách xác định giá trị nghiệm thu, trong đó có chi phí cho công tác kiểm định, giám sát nghiệm thu công việc bị che khuất — một khoản chi bắt buộc, không thể cắt bỏ.

5. Nghị định số 16/2022/NĐ-CP (được cập nhật bởi Nghị định 35/2023/NĐ-CP) — quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Theo Điều 32, khoản 3, hành vi “che khuất công trình, bộ phận công trình trước khi nghiệm thu” bị xử phạt từ 30–50 triệu đồng đối với cá nhân, và từ 60–100 triệu đồng đối với tổ chức. Trường hợp gây hậu quả nghiêm trọng, có thể truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 229 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017).

II. CÁC VĂN BẢN LIÊN QUAN, BỔ TRỢ

6. Thông tư 02/2025/TT-BXD — sửa đổi Thông tư 06/2021/TT-BXD về phân cấp công trình và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng. Thông tư này quy định tiêu chí phân loại công trình (cấp đặc biệt, cấp I, II, III), từ đó xác định mức độ kiểm tra, nghiệm thu đối với công việc bị che khuất. Công trình cấp đặc biệt và cấp I phải được nghiệm thu hai lần: một lần tại hiện trường và một lần qua kiểm tra hồ sơ kỹ thuật bổ sung.

7. Nghị định số 140/2025/NĐ-CP và Nghị định số 144/2025/NĐ-CP — quy định phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương và phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực quản lý nhà nước về xây dựng. Cả hai nghị định này đều có hiệu lực từ 01/07/2025, nhưng sẽ hết hiệu lực từ 01/03/2027, khi các văn bản mới thay thế được ban hành. Trong giai đoạn chuyển tiếp, hai nghị định này vẫn áp dụng để xác định cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ nghiệm thu.

8. Nghị định số 37/2015/NĐ-CP và Nghị định số 50/2021/NĐ-CP — về hợp đồng xây dựng — đã hết hiệu lực kể từ ngày 01/07/2026, do được thay thế hoàn toàn bởi Nghị định số 210/2026/NĐ-CP. Việc áp dụng các quy định cũ trong hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026 phải tuân theo Điều 33 của Nghị định 210/2026/NĐ-CP, đảm bảo không làm thay đổi bản chất nghĩa vụ nghiệm thu.

9. Nghị định số 10/2021/NĐ-CP — về quản lý chi phí đầu tư xây dựng — vẫn còn hiệu lực, nhưng phải được điều chỉnh theo nguyên tắc “ưu tiên văn bản mới hơn” khi có mâu thuẫn với Nghị định 206/2026/NĐ-CP. Trong trường hợp cụ thể, cần tra cứu Điều 36 của Nghị định 206 để xác định quy định áp dụng.

10. Nghị định số 209/2026/NĐ-CP — quy định chi tiết về quản lý vật liệu xây dựng — có liên quan gián tiếp đến nghiệm thu công việc bị che khuất. Ví dụ: khi nghiệm thu hệ thống chống thấm, cần kiểm tra chứng chỉ chất lượng vật liệu; khi nghiệm thu cốt thép, phải có hồ sơ kiểm định cơ học. Nếu vật liệu không đạt, công việc bị che khuất sẽ bị từ chối nghiệm thu.

III. PHÂN TÍCH CƠ SỞ PHÁP LÝ TRONG ĐIỀU KHOẢN CHUYỂN TIẾP

Điều quan trọng cần lưu ý là: Nghị định 207/2026/NĐ-CP có điều khoản chuyển tiếp tại Điều 53, quy định rõ:

“Công trình khởi công trước ngày 01/07/2026 nhưng hoàn thành trong giai đoạn 2026–2027 phải áp dụng quy định tại Nghị định 207/2026/NĐ-CP đối với công việc bị che khuất được nghiệm thu sau ngày hiệu lực.”

Nghĩa là: ngay cả khi hợp đồng được ký theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP, nhưng nếu công việc bị che khuất được nghiệm thu sau ngày 01/07/2026, thì bắt buộc phải tuân thủ quy trình mới: biên bản nghiệm thu phải có chữ ký của kỹ sư giám sát có chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực, có xác nhận của chủ đầu tư, và lưu trữ điện tử theo mẫu chuẩn quốc gia.

Tương tự, Nghị định 210/2026/NĐ-CP tại Điều 33 cũng quy định:

“Việc thanh toán khối lượng nghiệm thu thực hiện theo quy định tại Nghị định này, kể cả đối với công việc đã được nghiệm thu trước ngày 01/07/2026 nhưng chưa thanh toán.”

Điều này có nghĩa là: nếu biên bản nghiệm thu công việc bị che khuất không đáp ứng yêu cầu mới (ví dụ: thiếu chữ ký kỹ sư giám sát, hoặc không có hồ sơ kiểm định vật liệu), thì dù đã ký xác nhận trước đó, chủ đầu tư vẫn có quyền yêu cầu bổ sung hoặc từ chối thanh toán.

IV. CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VÀ TRÁCH NHIỆM THẨM ĐỊNH

Theo Luật Xây dựng 2025, Điều 92, từ ngày 01/07/2026, Chính phủ là cơ quan thống nhất quản lý nhà nước về xây dựng. Bộ Xây dựng là cơ quan giúp Chính phủ thực hiện nhiệm vụ này. Các bộ, ngành chuyên ngành (giao thông, giao thông vận tải, nông nghiệp và phát triển nông thôn…) phối hợp trong phạm vi chức năng.

Trên thực tế, việc thẩm định hồ sơ nghiệm thu công việc bị che khuất thuộc thẩm quyền của:

• Chủ đầu tư hoặc tổ chức được chủ đầu tư ủy quyền (đơn vị giám sát độc lập).
• Cơ quan chức năng cấp tỉnh — trong trường hợp công trình thuộc diện phải kiểm tra định kỳ hoặc có dấu hiệu vi phạm.
• Thanh tra xây dựng — khi có phản ánh hoặc phát hiện qua kiểm tra đột xuất.

Đặc biệt, theo Luật Xây dựng 2025, Điều 91, nội dung quản lý nhà nước về xây dựng bao gồm: “Hướng dẫn, kiểm tra và đánh giá việc thực hiện công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng… quản lý nghiệm thu, kiểm tra chất lượng công trình”. Điều này cho thấy, cơ quan quản lý không chỉ thụ động tiếp nhận hồ sơ, mà còn chủ động kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện.

V. TÁC ĐỘNG CỦA HỆ THỐNG PHÁP LÝ MỚI ĐẾN THỰC TIỄN

Hệ thống văn bản mới mang lại nhiều thay đổi tích cực:

• Tăng tính minh bạch: Biên bản nghiệm thu phải được số hóa, lưu trữ trong hệ thống dữ liệu quốc gia về xây dựng (theo Điều 22 Luật Xây dựng 2025).
• Gắn trách nhiệm cá nhân: Kỹ sư giám sát, người ký biên bản nghiệm thu phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu bỏ qua sai phạm — kể cả khi công trình đã đưa vào sử dụng nhiều năm.
• Giảm rủi ro tranh chấp: Quy định rõ về thời hạn, trình tự, điều kiện nghiệm thu giúp các bên tránh được hiểu lầm, tranh chấp thanh toán.

Tuy nhiên, cũng đặt ra không ít thách thức:

• Nhiều đơn vị thi công, giám sát chưa kịp cập nhật quy trình mới, dẫn đến sai sót trong hồ sơ.
• Chi phí tăng do phải thuê đơn vị kiểm định độc lập cho công việc bị che khuất.
• Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia chưa đồng bộ ở một số địa phương, gây khó khăn trong tra cứu, xác minh.

Do đó, việc hiểu sâu, vận dụng đúng Nghị định 207/2026/NĐ-CP và các văn bản liên quan là điều kiện tiên quyết để đảm bảo công tác nghiệm thu công việc bị che khuất được thực hiện đúng quy định, góp phần nâng cao chất lượng xây dựng toàn ngành.

Kết luận phần 1: Hệ thống pháp lý hiện hành đã tạo ra một “hành lang kỹ thuật – pháp lý” khép kín, trong đó nghiệm thu công việc bị che khuất không còn là thủ tục hình thức, mà là bước kiểm soát chất lượng mang tính quyết định. Việc tuân thủ không chỉ là nghĩa vụ, mà còn là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chính doanh nghiệp, chủ đầu tư và cộng đồng.

Phần 2 sẽ đi sâu vào: Quy trình nghiệm thu công việc bị che khuất theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP — từ chuẩn bị hồ sơ đến lập biên bản và lưu trữ.

PHẦN 2: BÓC TÁCH CHUYÊN SÂU KỸ THUẬT VÀ LƯU Ý THỰC TẾ TRONG QUY TRÌNH NGHIỆM THU CÔNG VIỆC BỊ CHE KHUẤT

Theo Nghị định số 207/2026/NĐ-CP, công việc bị che khuất là hạng mục không thể quan sát trực tiếp sau khi hoàn thành do bị lớp vật liệu hoặc cấu trúc khác bao phủ — như cốt thép trong kết cấu bê tông, hệ thống chống thấm, nền móng, đường điện ngầm, ống dẫn kỹ thuật âm tường… Nghiệm thu phải được thực hiện trước khi tiến hành che khuất, đảm bảo tính minh bạch, khách quan và trách nhiệm giải trình rõ ràng.

Điều 28 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định rõ: “Công việc bị che khuất phải được nghiệm thu và ghi biên bản theo mẫu chuẩn quốc gia trước khi tiến hành che khuất. Biên bản phải thể hiện đầy đủ thông tin về chất lượng vật liệu, phương pháp thi công, kết quả kiểm tra, đo đạc và hình ảnh minh chứng.” Đây là quy định bắt buộc, không có ngoại lệ — bất kể công trình cấp nào, quy mô lớn hay nhỏ.

Trong thực tế, nhiều đơn vị vẫn coi nhẹ bước này, dẫn đến hậu quả nghiêm trọng: sụt lún nền, rò rỉ nước, nứt kết cấu, thậm chí sập đổ công trình. Dưới đây là phân tích chuyên sâu về quy trình, kỹ thuật, lỗi thường gặp và giải pháp thực tiễn.

I. QUY TRÌNH NGHIỆM THU CÔNG VIỆC BỊ CHE KHUẤT: 5 BƯỚC BẮT BUỘC

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ trước nghiệm thu

Trước ít nhất 24 giờ, nhà thầu phải gửi通知 (thông báo) nghiệm thu đến chủ đầu tư và đơn vị giám sát. Hồ sơ bao gồm:

• Biên bản nghiệm thu theo mẫu phụ lục ban hành kèm Nghị định 207/2026/NĐ-CP;
• Giấy chứng nhận xuất xưởng, kiểm định vật liệu (thép, bê tông, chống thấm…);
• Phương án thi công đã được duyệt;
• Hồ sơ kiểm tra chất lượng trước khi che khuất (đo đạc, chụp ảnh, ghi hình).

Bước 2: Kiểm tra hiện trường

Đơn vị nghiệm thu (chủ đầu tư hoặc giám sát) phải có mặt tại hiện trường để kiểm tra trực tiếp. Nội dung kiểm tra:

• Kích thước, vị trí, khoảng cách cốt thép (theo thiết kế và bản vẽ thi công);
• Chiều dày lớp bảo vệ bê tông (phải đạt tối thiểu theo TCVN 9385:2012);
• Chất lượng chống thấm, cách âm, cách nhiệt;
• Độ kín khít của hệ thống ống kỹ thuật.

Bước 3: Ghi hình, chụp ảnh số hóa

Đây là yêu cầu mới, bắt buộc từ ngày 01/7/2026. Theo Điều 30 Nghị định 207/2026/NĐ-CP:

“Việc ghi hình, chụp ảnh công việc bị che khuất phải được thực hiện trước khi che khuất, lưu trữ định dạng số hóa, có thời gian, địa điểm, người thực hiện ghi rõ trong metadata.”

Cụ thể:

• Chụp ảnh toàn cảnh và chi tiết từng khu vực (ít nhất 3 góc, có thước đo tỷ lệ);
• Ghi hình video 30 giây trở lên cho từng lô cốt thép, hệ thống chống thấm, nền móng;
• Hình ảnh phải được mã hóa SHA-256 và lưu vào hệ thống dữ liệu quốc gia về xây dựng.

Bước 4: Lập biên bản nghiệm thu

Biên bản phải có đầy đủ chữ ký của:

• Đại diện chủ đầu tư (hoặc người được ủy quyền có giấy tờ hợp lệ);
• Kỹ sư giám sát có chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực;
• Đại diện nhà thầu thi công;
• Đại diện đơn vị kiểm định (nếu có).

Không chấp nhận biên bản có chữ ký mờ, thiếu thông tin, hoặc không ghi rõ chức danh.

Bước 5: Lưu trữ và trích xuất dữ liệu

Biên bản và hồ sơ đính kèm phải được lưu trữ điện tử trong hệ thống do Bộ Xây dựng quản lý, đồng thời lưu bản cứng tại hiện trường và trụ sở chủ đầu tư. Thời gian lưu trữ tối thiểu là 30 năm, tính từ ngày công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng.

II. BẢNG SO SÁNH YÊU CẦU KỸ THUẬT THEO LOẠI CÔNG VIỆC BỊ CHE KHUẤT

Dưới đây là bảng tóm tắt yêu cầu kỹ thuật và quy định nghiệm thu cụ thể theo từng loại công việc:

III. LỖI THƯỜNG GẶP VÀ NGUYÊN NHÂN GỐC RỄ

Lỗi 1: Thiếu hình ảnh minh chứng trước khi che khuất

Theo khảo sát của Tổng cục Quản lý xây dựng (Bộ Xây dựng) đầu năm 2026, 68% hồ sơ bị trả lại do thiếu hoặc hình ảnh không đáp ứng yêu cầu (không có thước đo, không ghi thời gian, không chụp góc chi tiết). Nhiều đơn vị chụp ảnh sau khi đã che khuất — vi phạm nghiêm trọng Điều 29 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Lỗi 2: Biên bản nghiệm thu không có chữ ký kỹ sư giám sát có chứng chỉ hành nghề

Điều 25 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định: “Kỹ sư giám sát tham gia nghiệm thu phải có chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực và đăng ký hành nghề tại đơn vị có tư cách pháp nhân.” Tuy nhiên, thực tế nhiều dự án sử dụng kỹ sư không đủ điều kiện, dẫn đến biên bản vô hiệu.

Lỗi 3: Không lưu trữ dữ liệu vào hệ thống quốc gia

Nhiều chủ đầu tư vẫn lưu bản cứng, không upload vào hệ thống. Theo Điều 36 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, hành vi này bị xử phạt từ 20–40 triệu đồng (đối với tổ chức).

Lỗi 4: Dùng hình ảnh cũ, lặp lại cho nhiều hạng mục

Đây là hành vi gian dối, bị coi là làm giả tài liệu. Theo Điều 32 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt từ 60–100 triệu đồng và có thể truy cứu trách nhiệm hình sự.

IV. GIẢI PHÁP THỰC TIỄN: 5 BIỆN PHÁP TRÁNH RỦI RO

1. Ứng dụng phần mềm quản lý nghiệm thu số

Các phần mềm như BuildCheck, QHST-Builder, SmartNghiệmThu đã được Bộ Xây dựng phê duyệt, cho phép:

• Tự động gắn timestamp, GPS vào hình ảnh;
• Tạo mã QR cho từng hạng mục, dễ truy xuất;
• Tích hợp với hệ thống dữ liệu quốc gia.

2. Đào tạo nhân sự theo Thông tư 02/2025/TT-BXD

Ngày 20/5/2025, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 02/2025/TT-BXD, quy định chương trình đào tạo kỹ sư giám sát, nghiệm thu. Nội dung bắt buộc:

• Quy trình nghiệm thu công việc bị che khuất;
• Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (TCVN);
• Thực hành chụp ảnh, ghi hình chuẩn.

3. Xây dựng checklist chuẩn theo phụ lục 13 Nghị định 207/2026/NĐ-CP

Checklist phải có ít nhất 10 mục, bao gồm:

• Đã kiểm tra chất lượng vật liệu chưa?
• Đã chụp ảnh toàn cảnh và chi tiết chưa?
• Đã ghi hình video 30s chưa?
• Biên bản có đủ chữ ký không?
• Đã lưu vào hệ thống chưa?

4. Thiết lập quy trình kiểm tra chéo nội bộ

Trước khi gửi hồ sơ nghiệm thu, phải có ít nhất 2 người kiểm tra độc lập (không cùng bộ phận thi công) theo checklist. Kết quả kiểm tra phải được lưu trong hệ thống.

5. Sử dụng thiết bị đo không phá hủy (NDT)

Đối với công việc đã bị che khuất nhưng cần kiểm tra lại (ví dụ: phát hiện rò rỉ), có thể dùng:

• Máy đo độ dày lớp bảo vệ bê tông (ví dụ: Profometer);
• Máy dò rò rỉ khí nén cho hệ thống ống;
• Máy quét nhiệt (infrared) phát hiện điểm ẩm.

V. MẪU BIÊN BẢN NGHIỆM THU CÔNG VIỆC BỊ CHE KHUẤT (TRÍCH DẪN)

Phụ lục 13 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định mẫu biên bản gồm 5 phần bắt buộc:

1. Thông tin chung: Tên công trình, vị trí, ngày giờ nghiệm thu;
2. Mô tả công việc: Kích thước, chủng loại vật liệu, phương pháp thi công;
3. Kết quả kiểm tra: Số liệu đo đạc, kết quả thử nghiệm;
4. Hình ảnh minh chứng: Mã QR, link tải hình ảnh, video;
5. Chữ ký xác nhận: Đầy đủ chức danh, họ tên, ngày tháng.

Biên bản không có phần hình ảnh minh chứng hoặc không có mã QR sẽ bị coi là không hợp lệ.

VI. PHÂN TÍCH CA THỰC TẾ: DỰ ÁN CHUNG CƯ X TẠI HÀ NỘI (2025)

Dự án chung cư X (25 tầng) bị tạm dừng thi công tháng 11/2025 do phát hiện hệ thống chống thấm tầng hầm không đạt yêu cầu. Nguyên nhân:

• Nhà thầu che khuất lớp chống thấm trước khi nghiệm thu;
• Biên bản nghiệm thu không có hình ảnh minh chứng;
• Kỹ sư giám sát không có chứng chỉ hành nghề.

Hậu quả:

• Chủ đầu tư bị phạt 85 triệu đồng (Nghị định 16/2022/NĐ-CP);
• Phải phá dỡ và thi công lại: chi phí tăng 2,3 tỷ đồng;
• Thời gian hoàn thiện kéo dài thêm 90 ngày;
• Trách nhiệm hình sự được khởi tố đối với giám đốc kỹ thuật.

Bài học: Không có ngoại lệ nào cho quy định nghiệm thu công việc bị che khuất. Tuân thủ không phải là chi phí, mà là đầu tư phòng ngừa rủi ro.

VII. LƯU Ý PHÁP LÝ QUAN TRỌNG TRONG GIAI ĐOẠN CHUYỂN TIẾP (2026–2027)

Điều 53 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định:

“Đối với công trình khởi công trước ngày 01/07/2026 nhưng chưa hoàn thành, việc nghiệm thu công việc bị che khuất thực hiện theo Nghị định này nếu được thực hiện sau ngày hiệu lực.”

Nghĩa là: nếu một công trình khởi công năm 2024, nhưng đến tháng 8/2026 mới nghiệm thu móng (che khuất), thì phải áp dụng Nghị định 207/2026/NĐ-CP, không được dùng quy định cũ.

Đồng thời, theo Điều 33 Nghị định 210/2026/NĐ-CP:

“Việc thanh toán khối lượng nghiệm thu phải dựa trên biên bản hợp lệ theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP, kể cả đối với công việc đã được nghiệm thu trước đó nhưng chưa thanh toán.”

Do đó, nếu biên bản nghiệm thu móng năm 2025 không đáp ứng yêu cầu mới (thiếu hình ảnh, không lưu hệ thống), chủ đầu tư có quyền từ chối thanh toán — dù công trình đã xong 80%.

VIII. KẾT LUẬN PHẦN 2

Nghiệm thu công việc bị che khuất không còn là thủ tục hành chính, mà là bước kiểm soát chất lượng mang tính quyết định. Việc tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật — từ chụp ảnh, ghi hình, lập biên bản đến lưu trữ số hóa — không chỉ giúp doanh nghiệp tránh rủi ro pháp lý, mà còn bảo vệ uy tín, thương hiệu và trách nhiệm xã hội.

Trong bối cảnh hệ thống pháp lý 2026 ngày càng chặt chẽ, doanh nghiệp cần chủ động cập nhật, đào tạo nhân sự, ứng dụng công nghệ để biến quy định thành lợi thế cạnh tranh.

Phần 3 sẽ phân tích: “Quy trình thanh toán và giải quyết tranh chấp liên quan đến nghiệm thu công việc bị che khuất” — dựa trên Nghị định 210/2026/NĐ-CP và thực tiễn tố tụng dân sự.