Kiểm tra công tác nghiệm thu khi sửa chữa ?

Khi nói đến kiểm tra công tác nghiệm thu khi sửa chữa, nhiều chủ đầu tư, nhà thầu và thậm chí cả cán bộ kỹ thuật thường lúng túng: liệu việc sửa chữa nhỏ hay lớn có cần qua thủ tục nghiệm thu bắt buộc từ cơ quan nhà nước hay không? Câu trả lời không đơn giản là “có” hoặc “không”, mà phụ thuộc vào tính chất, quy mô và mức độ ảnh hưởng của công việc sửa chữa đó đến toàn bộ công trình. Trong bài viết này, chúng tôi – với kinh nghiệm thực tiễn từ hàng trăm dự án kiểm định và giám định xây dựng – sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định pháp luật hiện hành, phân biệt các trường hợp bắt buộc và không bắt buộc, đồng thời chia sẻ quy trình nghiệm thu chuyên nghiệp để đảm bảo an toàn, đúng pháp luật và tiết kiệm chi phí.

1. Sửa chữa có cần kiểm tra công tác nghiệm thu không?

Câu hỏi tưởng chừng đơn giản nhưng lại mang tính then chốt trong quản lý chất lượng công trình sau xây dựng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 24 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ (quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng), chỉ những công trình thuộc đối tượng được liệt kê mới bắt buộc phải trải qua công tác kiểm tra nghiệm thu bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thi công và khi hoàn thành.

Tuy nhiên, điều quan trọng là: việc sửa chữa có thể rơi vào hai phạm vi khác nhau:

• Sửa chữa thông thường trong bảo trì định kỳ: như sơn lại tường, thay gạch lát, sửa hệ thống điện nước… – thường KHÔNG cần kiểm tra nghiệm thu từ cơ quan nhà nước.
• Sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng, quy mô hoặc công suất – đặc biệt với các công trình quan trọng – thì BẮT BUỘC phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng kiểm tra nghiệm thu.

Cụ thể, theo quy định: “Đối với công việc sửa chữa nằm trong công tác bảo trì công trình mà việc sửa chữa làm thay đổi quy mô, công suất, công năng, kết cấu chịu lực chính đối với những công trình được quy định tại Phụ lục X Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng thì phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng kiểm tra công tác nghiệm thu theo quy định.”

2. Hiểu đúng về “thay đổi kết cấu chịu lực chính” và “công năng”

Nhiều chủ đầu tư cho rằng chỉ khi đập bỏ cột, dầm mới gọi là “thay đổi kết cấu chịu lực”. Tuy nhiên, trên thực tế, ngay cả việc khoan cắt sàn bê tông để mở lỗ thang máy, phá tường chịu lực để mở rộng không gian, hay gia cố móng do lún lệch cũng đều được xem là can thiệp vào hệ kết cấu chính.

Tương tự, “thay đổi công năng” không chỉ là chuyển từ văn phòng sang chung cư, mà còn bao gồm:

• Chuyển tầng hầm từ kho bãi sang chỗ đậu xe có tải trọng cao hơn
• Biến sân thượng thành khu vui chơi có mái che và tải trọng tập trung
• Thêm tầng kỹ thuật hoặc tầng áp mái có sử dụng

Những thay đổi này làm biến đổi tải trọng, sơ đồ truyền lực, hoặc yêu cầu phòng cháy chữa cháy, do đó ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn công trình – và đây chính là lý do pháp luật yêu cầu kiểm tra nghiệm thu nghiêm ngặt.

3. Thẩm quyền kiểm tra nghiệm thu khi sửa chữa

Theo khoản 2 Điều 24 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP, thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu thuộc về cơ quan chuyên môn về xây dựng, cụ thể là:

• Sở Xây dựng (đối với công trình cấp II trở xuống)
• Bộ Xây dựng hoặc cơ quan được ủy quyền (đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I)

Lưu ý: Việc phân cấp này phụ thuộc vào cấp công trình, chứ không phải quy mô dự án sửa chữa. Do đó, xác định đúng cấp công trình là bước then chốt để biết ai là cơ quan có thẩm quyền.

4. Cách xác định cấp công trình khi sửa chữa – căn cứ Thông tư 06/2021/TT-BXD

Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định rõ cách phân cấp công trình trong trường hợp cải tạo, sửa chữa. Có hai tình huống cần phân biệt:

a) Công trình chính được sửa chữa, cải tạo, nâng cấp

Trường hợp bạn đang sửa chữa toàn bộ hoặc phần lớn công trình hiện hữu (ví dụ: gia cố kết cấu, thay đổi mặt bằng, nâng tầng…), thì cấp công trình vẫn được xác định theo công trình hiện hữu ban đầu, theo khoản 4 Điều 2 Thông tư 06/2021/TT-BXD. Ví dụ: Một chung cư cấp II được xây từ năm 2010, nay muốn nâng thêm 2 tầng – thì dù công trình mới có thể đạt cấp I, nhưng việc xác định cấp để quản lý vẫn dựa trên nguyên tắc cải tạo công trình hiện hữu.

b) Các hạng mục độc lập xây mới kèm theo

Nếu trong quá trình sửa chữa, bạn xây mới các hạng mục tách rời và độc lập như: nhà xe, cổng rào, sân đường nội bộ, sảnh đón, bể phốt… thì những hạng mục này được xem là công trình độc lập. Việc xác định cấp của chúng tuân theo khoản 2 Điều 2 Thông tư 06/2021/TT-BXD, dựa trên loại công trình (giao thông, hạ tầng kỹ thuật, dân dụng…) và các tiêu chí như chiều cao, diện tích, sức chứa, mức độ nguy hiểm…

Ví dụ: Xây mới một nhà để xe 2 tầng cho tòa nhà văn phòng – nếu nhà xe có diện tích > 1.000m² và chiều cao > 9m, nó có thể được xếp vào cấp III hoặc II, và do đó có thể phải trải qua thủ tục kiểm tra nghiệm thu riêng nếu thuộc đối tượng theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP.

5. Quy trình kiểm tra công tác nghiệm thu khi sửa chữa – từ thực tế

Dựa trên kinh nghiệm triển khai hàng chục dự án kiểm định nhà xưởng và kiểm định chung cư, chúng tôi tổng hợp quy trình chuẩn như sau:

1. Bước 1: Đánh giá phạm vi sửa chữa – Xác định xem công việc có làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng, quy mô hay không. Nếu có, tiến hành bước tiếp theo.
2. Bước 2: Xác định cấp công trình – Dựa trên Thông tư 06/2021/TT-BXD để phân loại công trình hiện hữu và các hạng mục mới.
3. Bước 3: Lập hồ sơ đề nghị kiểm tra nghiệm thu – Bao gồm: báo cáo hoàn thành sửa chữa, bản vẽ hoàn công, kết quả thí nghiệm vật liệu (nếu có), biên bản nghiệm thu nội bộ của chủ đầu tư và nhà thầu.
4. Bước 4: Gửi hồ sơ đến cơ quan chuyên môn – Thường là Sở Xây dựng nơi công trình đặt trụ sở.
5. Bước 5: Tiếp nhận đoàn kiểm tra – Cơ quan chức năng sẽ cử đoàn xuống hiện trường để đối chiếu hồ sơ và thực tế, lấy mẫu (nếu cần), và ghi nhận ý kiến.
6. Bước 6: Nhận kết luận – Nếu đạt yêu cầu, cơ quan sẽ ra văn bản chấp thuận nghiệm thu; nếu chưa đạt, yêu cầu khắc phục và kiểm tra lại.

Lưu ý: Trong nhiều trường hợp, cơ quan chức năng yêu cầu có báo cáo đánh giá an toàn công trình trước khi nghiệm thu. Đây là lúc bạn cần đến dịch vụ đánh giá an toàn công trình từ đơn vị có đủ năng lực LAS-XD.

6. So sánh: Nghiệm thu sửa chữa vs nghiệm thu xây dựng mới

Điểm khó nhất khi nghiệm thu sửa chữa là thiếu hồ sơ gốc hoặc không có bản vẽ hiện trạng. Nhiều công trình xây từ thập niên 90 không lưu trữ đầy đủ tài liệu, dẫn đến việc cơ quan chức năng không thể xác minh được sự thay đổi có an toàn hay không. Trong trường hợp này, kiểm định hiện trạng là giải pháp bắt buộc.

7. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Hỏi: Tôi chỉ sơn lại toàn bộ nhà xưởng – có cần nghiệm thu không?

Đáp: Không. Vì sơn lại không làm thay đổi kết cấu, công năng hay quy mô. Đây là công việc bảo trì thông thường.

Hỏi: Tôi phá tường ngăn để gộp hai phòng thành một – có cần xin phép và nghiệm thu?

Đáp: Nếu tường đó là tường chịu lực, thì CÓ – vì đã can thiệp vào kết cấu chính. Nếu là tường bao che (gạch ốp), thì KHÔNG cần. Tuy nhiên, bạn nên có báo cáo kỹ thuật từ đơn vị tư vấn để chứng minh điều này khi cần.

Hỏi: Ai chịu trách nhiệm nếu sửa chữa không nghiệm thu mà xảy ra sự cố?

Đáp: Chủ đầu tư và người ra quyết định sửa chữa sẽ chịu toàn bộ trách nhiệm hình sự và dân sự theo Điều 161 Bộ luật Hình sự (tội vi phạm quy định về xây dựng). Đặc biệt với công trình công cộng, chung cư, nhà xưởng có nhiều người làm việc.

Hỏi: Có thể thuê đơn vị độc lập kiểm định trước khi nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng?

Đáp: Hoàn toàn CÓ và NÊN. Việc này giúp bạn phát hiện sớm sai sót, tránh bị trả hồ sơ nhiều lần. Các đơn vị như Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam cung cấp dịch vụ giám định tư pháp xây dựng và đánh giá an toàn trước nghiệm thu.

8. Lời khuyên từ chuyên gia

Đừng đợi đến khi hoàn thành mới nghĩ đến nghiệm thu. Hãy tư vấn pháp lý ngay từ khâu lập phương án sửa chữa. Một buổi khảo sát hiện trạng và tư vấn ban đầu có thể giúp bạn:

• Xác định rõ phạm vi nào cần xin phép, nghiệm thu
• Chuẩn bị hồ sơ đúng quy định, tránh thiếu sót
• Giảm thiểu rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh

Ngoài ra, luôn lưu trữ bản vẽ hiện trạng trước sửa chữa và hồ sơ hoàn công sau sửa chữa. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho các lần sửa chữa tiếp theo hoặc khi mua bán, chuyển nhượng công trình.

Nếu bạn đang lên kế hoạch sửa chữa công trình và chưa rõ có cần kiểm tra nghiệm thu hay không, hãy liên hệ ngay với đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm của Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam. Chúng tôi hỗ trợ tư vấn miễn phí, khảo sát hiện trạng, lập hồ sơ kỹ thuật và đồng hành cùng bạn đến khi hoàn tất thủ tục nghiệm thu với cơ quan chức năng.

Hotline hỗ trợ 24/7: 0868.393.098