Phương pháp xác định đơn giá xây dựng cho công trình

Theo quy định pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng hiện hành, dự toán xây dựng công trình được lập theo quy định tại Điều 12, Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Đơn giá xây dựng để lập dự toán được xác định theo quy định tại Điều 24, Nghị định số 10/2021/NĐ-CP.

Theo đó, đơn giá xây dựng được quy định xác định từ 03 nguồn cơ sở:

1. Định mức xây dựng, giá vật tư, vật liệu, cấu kiện, xây dựng, giá nhân công, giá ca máy và thiết bị thi công và các yếu tố chi phí cần thiết khác phù hợp với mặt bằng giá thị trường khu vực xây dựng công trình tại thời điểm xác định và các quy định khác có liên quan;

2. Theo đơn giá xây dựng công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố;

3. Xác định trên cơ sở giá thị trường hoặc theo giá tương tự ở các công trình đã thực hiện.

Download : Nghị định số 10/2021/NĐ-CP của Chính phủ: Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng

 Nghị định số 10/202 l/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng

 Điều 12. Xác định dự toán xây dựng công trình

Dự toán xây dựng công trình được xác định theo khối lượng tính toán từ thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở hoặc thiết kế bản vẽ thi công trong trường hợp dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng, các chỉ dẫn kỹ thuật, yêu cầu công việc phải thực hiện, kế hoạch thực hiện của công trình, điều kiện thi công, biện pháp thi công của công trình và định mức xây dựng, giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng, các quy định khác có liên quan được áp dụng phù hợp với điều kiện thực hiện cụ thể của công trình. Các khoản mục chi phí trong dự toán xây dựng công trình được xác định theo quy định tại khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 Điều này.

2. Chi phí xây dựng gồm: chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, thu nhập chịu thuế tính trước và thuế giá trị gia tăng, được xác định như sau:

a) Chi phí trực tiếp (gồm: chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy và thiết bị thi công) được xác định theo khối lượng và đơn giá xây dựng chi tiết hoặc theo khối lượng và giá xây dựng tổng hợp của nhóm, loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình.

Trường hợp chi phí trực tiếp được xác định theo khối lượng và đơn giá xây dựng chi tiết: khối lượng được xác định theo công việc, công tác xây dựng; đơn giá xây dựng chi tiết được xác định như quy định tại khoản 2 Điều 24 Nghị định này.

Trường hợp chi phí trực tiếp xác định theo khối lượng và giá xây dựng tổng hợp của nhóm, loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình: khối lượng được xác định phù hợp với nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình; giá công tác, nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu, bộ phận công trình xác định như quy định tại khoản 3 Điều 24 Nghị định này.

b) Chi phí gián tiếp gồm chi phí chung, chi phí nhà tạm để ở và điều hành thi công và chi phí cho một số công việc không xác định được khối lượng từ thiết kế. Chi phí gián tiếp được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) theo quy định;

c) Thu nhập chịu thuế tính trước được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%);

d) Thuế giá trị gia tăng theo quy định.

3. Chi phí thiết bị được xác định như sau:

a) Chi phí mua sắm thiết bị được xác định theo khối lượng, số lượng, chủng loại thiết bị từ thiết kế (công nghệ, xây dựng), danh mục thiết bị trong dự án được duyệt và giá mua thiết bị tương ứng;

b) Chi phí gia công, chế tạo thiết bị (nếu có) được xác định bằng cách lập dự toán trên cơ sở khối lượng, số lượng thiết bị cần gia công, chế tạo và đơn giá gia công, chế tạo tương ứng; theo hợp đồng gia công, chế tạo, báo giá của đơn vị sản xuất, cung ứng hoặc trên cơ sở giá gia công, chế tạo thiết bị tương tự của công trình đã thực hiện;

c) Các chi phí còn lại thuộc chi phí thiết bị như quy định tại điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định này xác định bằng phương pháp lập dự toán hoặc trên cơ sở định mức chi phí do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

4. Chi phí quản lý dự án được xác định theo quy định tại Điều 30 Nghị định này.

5. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định theo quy định tại Điều 31 Nghị định này.

6. Chi phí khác được xác định trên cơ sở định mức chi phí do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc bằng phương pháp lập dự toán.

7. Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá, được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng các chi phí quy định tại khoản 2, 3, 4, 5, 6 Điều này. Riêng tỷ lệ phần trăm (%) đối với chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được xác định trên cơ sở thời gian xây dựng công trình theo kế hoạch thực hiện dự án, chỉ số giá xây dựng phù hợp với loại công trình xây dựng và có tính đến các khả năng biến động giá trong nước và quốc tế.

GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH VÀ CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG

Điều 24. Giá xây dựng công trình

1. Giá xây dựng công trình gồm đơn giá xây dựng chi tiết và giá xây dựng tổng hợp, làm cơ sở để xác định tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng.

a) Đơn giá xây dựng chi tiết được xác định cho các công tác xây dựng;

b) Giá xây dựng tổng hợp được xác định theo nhóm, loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình.

2. Đơn giá xây dựng chi tiết của công trình được xác định trên cơ sở định mức xây dựng, giá vật tư, vật liệu, cấu kiện xây dựng, giá nhân công, giá ca máy và thiết bị thi công và các yếu tố chi phí cần thiết khác phù hợp với mặt bằng giá thị trường khu vực xây dựng công trình tại thời điểm xác định và các quy định khác có liên quan hoặc theo đơn giá xây dựng công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố hoặc được xác định trên cơ sở giá thị trường hoặc theo giá tương tự ở các công trình đã thực hiện.

3. Giá xây dựng tổng hợp của công trình được xác định trên cơ sở tổng hợp từ các đơn giá xây dựng chi tiết cho một đơn vị tính của nhóm công tác, đơn vị kết cấu, bộ phận công trình, theo giá được công bố của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc được xác định trên cơ sở giá thị trường hoặc theo giá tương tự ở các công trình đã thực hiện.

Quyết định số 816/QĐ-BXD ngày 22/08/2024 của Bộ Xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2023

Thông tư 09/2024/TT-BXD ngày 30 tháng 8 năm 2024 về việc “Sửa đổi, bồ sung một số định mức xây dựng ban hành tại Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 

Cục kinh tế

Phân tích chuyên sâu 03 phương pháp xác định đơn giá xây dựng phổ biến

Dựa trên cơ sở pháp lý đã nêu tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP, việc lựa chọn phương pháp xác định đơn giá xây dựng phù hợp đóng vai trò then chốt trong việc kiểm soát tổng mức đầu tư. Dưới đây là phân tích chi tiết về kỹ thuật áp dụng của từng phương pháp để bạn có cái nhìn thực tế hơn.

1. Phương pháp xác định đơn giá dựa trên Định mức và Giá thị trường

Đây là phương pháp phổ biến nhất, đảm bảo tính minh bạch và khoa học, thường được áp dụng cho các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc các dự án lớn yêu cầu sự chính xác cao về mặt kỹ thuật.

Cấu trúc đơn giá theo phương pháp này bao gồm:

• Chi phí vật liệu: Được tính toán dựa trên khối lượng vật liệu cần thiết cho một đơn vị khối lượng công việc (ví dụ: 1m3 bê tông, 1m2 xây tường) nhân với giá vật liệu tại thời điểm xác định. Giá vật liệu phải được khảo sát thực tế tại địa phương hoặc lấy từ thông báo giá của liên sở.
• Chi phí nhân công: Tính dựa trên định mức lao động (số công nhân/ngày) quy định trong định mức xây dựng nhân với đơn giá nhân công xây dựng cơ bản do địa phương công bố hoặc thỏa thuận.
• Chi phí máy và thiết bị thi công: Bao gồm chi phí khấu hao, sửa chữa, nhiên liệu, năng lượng và nhân công điều khiển máy. Đối với các loại máy đặc chủng, giá ca máy thường được xác định qua báo giá thực tế của đơn vị cho thuê.
• Chi phí chung: Là các chi phí quản lý, điều hành chung của nhà thầu phục vụ cho công trình nhưng không tính trực tiếp vào từng hạng mục cụ thể (lương quản lý, văn phòng phẩm, chi phí bảo hành…).
• Thu nhập chịu thuế tính trước và Thuế GTGT: Được tính theo tỷ lệ phần trăm quy định trên tổng chi phí trực tiếp và chi phí chung.

Ưu điểm: Phương pháp này có cơ sở pháp lý vững chắc, dễ dàng giải trình với cơ quan kiểm toán và cơ quan quản lý nhà nước. Nó phản ánh đúng định mức kỹ thuật tiêu chuẩn.

Nhược điểm: Việc áp dụng đòi hỏi khối lượng công việc tính toán rất lớn, tốn nhiều thời gian. Hơn nữa, nếu định mức đã lạc hậu so với công nghệ thi công mới, đơn giá có thể không phản ánh đúng thực tế thị trường.

2. Phương pháp xác định đơn giá theo Đơn giá xây dựng công trình do UBND cấp tỉnh công bố

Phương pháp này sử dụng bộ đơn giá xây dựng cơ bản đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và công bố hàng năm hoặc theo từng giai đoạn.

Trong thực tế, bộ đơn giá này thường được sử dụng làm cơ sở để lập Tổng mức đầu tư hoặc Dự toán trong giai đoạn chuẩn bị dự án khi chưa có thiết kế chi tiết. Khi áp dụng vào thực tế thi công, nhà thầu và chủ đầu tư thường phải sử dụng các hệ số điều chỉnh để phù hợp với mặt bằng giá thực tế tại thời điểm ký kết hợp đồng.

Lưu ý quan trọng: Đơn giá công bố thường mang tính chất bình quân. Do đó, đối với các công trình có yêu cầu kỹ thuật đặc biệt, vật tư nhập khẩu hoặc thi công trong điều kiện địa chất phức tạp, phương pháp này cần được hiệu chỉnh cẩn thận để tránh thâm hụt chi phí cho nhà thầu hoặc lãng phí cho chủ đầu tư.

3. Phương pháp xác định đơn giá theo giá thị trường hoặc giá công trình tương tự

Đây là phương pháp linh hoạt nhất, thường được ưu tiên trong các dự án đầu tư tư nhân hoặc các gói thầu EPC (Thiết kế – Mua sắm – Xây dựng).

Cách thức thực hiện:

1. Chủ đầu tư yêu cầu các nhà thầu chào giá dựa trên hồ sơ yêu cầu hoặc bản vẽ thiết kế sơ bộ.
2. So sánh báo giá của ít nhất 03 nhà thầu có năng lực.
3. Tham khảo giá của các công trình tương tự đã hoàn thành trong cùng khu vực và cùng thời điểm.
4. Đàm phán và chốt đơn giá cuối cùng dựa trên sự thỏa thuận của hai bên.

Phương pháp này giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và phản ánh sát nhất với cung cầu thị trường. Tuy nhiên, rủi ro nằm ở chỗ nếu việc khảo sát thị trường không kỹ, chủ đầu tư có thể chọn nhầm nhà thầu báo giá thấp nhưng chất lượng kém, dẫn đến rủi ro về an toàn công trình sau này.

Bảng so sánh 03 phương pháp xác định đơn giá

Để bạn dễ dàng hình dung và lựa chọn, chúng tôi tổng hợp bảng so sánh dưới đây:

Quy trình thực hiện xác định đơn giá xây dựng trong thực tế

Từ kinh nghiệm triển khai nhiều dự án, quy trình xác định đơn giá xây dựng chuẩn xác thường tuân theo các bước sau:

Bước 1: Nghiên cứu hồ sơ thiết kế và điều kiện thi công
Đây là bước nền tảng. Đơn giá sẽ thay đổi hoàn toàn nếu biện pháp thi công thay đổi. Ví dụ: Thi công cọc trong khu dân cư chật hẹp sẽ có đơn giá cao hơn nhiều so với thi công trên bãi đất trống do phát sinh chi phí máy móc nhỏ và nhân công phụ trợ.

Bước 2: Khảo sát giá vật tư, nhân công, máy thi công
Cần thực hiện khảo sát tại ít nhất 03 nguồn cung ứng khác nhau. Đối với vật tư chủ đạo như thép, xi măng, giá cần được cập nhật theo tuần hoặc theo tháng do biến động thị trường.

Bước 3: Lựa chọn định mức và áp dụng hệ số
Lựa chọn định mức phù hợp với công nghệ thi công mà nhà thầu đề xuất. Nếu sử dụng công nghệ mới chưa có trong định mức, cần lập định mức bổ sung và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bước 4: Tính toán chi phí và rà soát
Sau khi có đơn giá chi tiết, cần cộng gộp và rà soát lại tổng thể để đảm bảo không bỏ sót hạng mục. Đặc biệt lưu ý đến các chi phí phát sinh như: an toàn lao động, vệ sinh môi trường, và bảo vệ công trình lân cận.

Mối liên hệ giữa Đơn giá xây dựng và Chất lượng công trình

Một vấn đề nhức nhối trong ngành xây dựng hiện nay là tình trạng “thầu rẻ”. Khi đơn giá xây dựng được ép xuống quá thấp so với mặt bằng chung, nhà thầu buộc phải cắt giảm chi phí để đảm bảo lợi nhuận. Hệ quả tất yếu là sử dụng vật liệu kém chất lượng, giảm số lượng cốt thép, hoặc cắt xén quy trình kỹ thuật.

Do đó, việc xác định đơn giá hợp lý không chỉ là bài toán kinh tế mà còn là yếu tố đảm bảo an toàn. Một đơn giá chính xác sẽ cho phép nhà thầu thực hiện đúng các quy trình kiểm soát chất lượng, bao gồm việc lấy mẫu thí nghiệm vật liệu tại các phòng thí nghiệm LAS uy tín và thực hiện kiểm định công trình định kỳ.

Nếu đơn giá quá thấp, nguy cơ xảy ra sự cố như nứt tường, thấm dột, thậm chí sập đổ là rất cao. Lúc này, chi phí cho việc giám định tư pháp xây dựng và sửa chữa khắc phục sẽ lớn hơn nhiều lần so với số tiền tiết kiệm được ban đầu.

Những sai lầm thường gặp khi lập đơn giá xây dựng

Dựa trên kinh nghiệm thực tế của đội ngũ kỹ sư tại Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam, chúng tôi nhận thấy một số sai lầm phổ biến khiến dự toán bị vỡ hoặc tranh chấp hợp đồng:

• Bỏ qua chi phí biện pháp thi công: Nhiều đơn vị chỉ tính chi phí trực tiếp cho khối lượng hoàn thành mà quên mất chi phí cho giàn giáo, ván khuôn, hệ thống chống đỡ, đặc biệt là với các công trình cao tầng.
• Sử dụng định mức lạc hậu: Áp dụng các định mức cũ không còn phù hợp với vật liệu mới hoặc máy móc hiện đại, dẫn đến đơn giá bị sai lệch (có thể quá cao hoặc quá thấp).
• Không cập nhật biến động giá: Trong bối cảnh lạm phát, giá nguyên vật liệu đầu vào thay đổi liên tục. Việc chốt đơn giá cố định trong thời gian dài mà không có điều khoản điều chỉnh giá là rủi ro lớn cho cả chủ đầu tư và nhà thầu.
• Hiểu sai về thuế và phí: Tính toán sai thuế GTGT đầu vào/đầu ra hoặc bỏ sót các loại phí, lệ phí liên quan đến thủ tục xây dựng.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về đơn giá xây dựng

1. Đơn giá xây dựng có cố định trong suốt thời gian thi công không?
Thông thường, hợp đồng xây dựng sẽ có điều khoản điều chỉnh giá nếu thời gian thi công kéo dài và có biến động lớn về giá vật tư theo quy định của pháp luật hoặc thỏa thuận giữa hai bên. Tuy nhiên, với các gói thầu nhỏ, đơn giá thường được chốt cố định (trọn gói).

2. Ai là người có thẩm quyền phê duyệt đơn giá xây dựng?
Đối với dự án vốn nhà nước, đơn giá và dự toán phải được cơ quan chuyên môn thẩm định và Người quyết định đầu tư phê duyệt. Đối với dự án tư nhân, Chủ đầu tư có quyền tự quyết định và chịu trách nhiệm về hiệu quả đầu tư.

3. Sự khác nhau giữa Đơn giá dự toán và Đơn giá thanh quyết toán?
Đơn giá dự toán là giá dự tính trước khi thi công. Đơn giá thanh quyết toán là giá thực tế được chấp nhận thanh toán dựa trên khối lượng hoàn thành thực tế và các chứng từ hợp lệ, có thể điều chỉnh theo biến động thị trường nếu hợp đồng cho phép.

4. Làm sao để biết đơn giá chào thầu có “béo bở” hay không?
Chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu phân tích chi tiết đơn giá (bao gồm định mức, giá vật tư, nhân công). So sánh với đơn giá bình quân của khu vực hoặc tham vấn từ các đơn vị tư vấn giám sát độc lập là cách hiệu quả nhất.

5. Việc kiểm định chất lượng có ảnh hưởng đến đơn giá không?
Có. Chi phí cho công tác kiểm định xây dựng, thí nghiệm mẫu bê tông, thép… cần được tính vào chi phí khác hoặc chi phí quản lý dự án trong tổng mức đầu tư. Nếu bỏ qua khoản này, chất lượng công trình sẽ không được kiểm soát.

Kết luận

Việc xác định đơn giá xây dựng chính xác là chìa khóa để đảm bảo dự án hoàn thành đúng tiến độ, trong ngân sách và đạt chất lượng yêu cầu. Dù bạn lựa chọn phương pháp nào, yếu tố cốt lõi vẫn là sự am hiểu về thị trường, kỹ thuật thi công và tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.

Để đảm bảo an toàn và chất lượng cho công trình của mình sau khi đã có đơn giá hợp lý, đừng quên liên hệ với các đơn vị chuyên môn để thực hiện các công tác kiểm tra, đánh giá định kỳ.

Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam tự hào là đơn vị uy tín hàng đầu trong lĩnh vực kiểm định chất lượng công trình xây dựng. Chúng tôi cung cấp các dịch vụ từ kiểm định an toàn, thí nghiệm LAS đến giám định tư pháp, giúp bạn an tâm tuyệt đối về chất lượng ngôi nhà hoặc nhà xưởng của mình.

Mọi thắc mắc cần tư vấn về quy trình kiểm định hoặc hỗ trợ kỹ thuật, vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN KIỂM ĐỊNH XÂY DỰNG MIỀN NAM
📞 Hotline: 0868.393.098
🌐 Website: Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam