Dự án chưa hoàn thành xây dựng muốn chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác

Trả lời:

– Theo quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này;

b) Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;

c) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

d) Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;

đ) Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);

e) Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

– Theo quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư, trường hợp đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều này, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư thực hiện theo nguyên tắc: đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29 của Luật này và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 41 của Luật này; đối với dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này, việc chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư tiếp nhận dự án đầu tư sau khi chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

– Liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Luật Đất đai (các Điều 189, 194…) đã quy định về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm; điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê…

Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô thực hiện sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

– Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện: dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chitiết1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự ánđầu tưxây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt…

Chủđầu tưchuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Do đó, đề nghị nghiên cứu thực hiện theo các quy định nêu trên./.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Kinh nghiệm thực tế và những lưu ý then chốt khi chuyển nhượng dự án đang thi công

Trong thực tiễn vận hành thị trường bất động sản và đầu tư hạ tầng, việc Dự án chưa hoàn thành xây dựng muốn chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác không chỉ dừng lại ở việc đáp ứng đủ điều kiện pháp lý mà còn đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về quy trình bàn giao hiện trường, quản lý rủi ro tài chính và đảm bảo tính liên tục của tiến độ thi công. Chúng tôi nhận thấy nhiều chủ đầu tư thường tập trung quá mức vào thủ tục giấy tờ mà xem nhẹ khâu thẩm định thực tế tại công trường, dẫn đến phát sinh tranh chấp, chậm tiến độ hoặc thậm chí bị cơ quan quản lý yêu cầu đình chỉ nếu hồ sơ không đồng bộ với hiện trạng.

Khi thực hiện giao dịch này, bước đầu tiên và quan trọng nhất là lập bảng kê chi tiết toàn bộ hạng mục đã hoàn thành, đang thi công và khối lượng vật tư tồn kho. Bạn cần phối hợp chặt chẽ với đơn vị tư vấn giám sát, nhà thầu chính để xác minh mức độ hoàn thiện thực tế, đối chiếu với hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt và biên bản nghiệm thu từng giai đoạn. Mọi sai lệch giữa hồ sơ và hiện trạng đều có thể trở thành điểm nghẽn trong quá trình xin điều chỉnh dự án đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc cơ quan chuyên môn cấp tỉnh.

Thẩm định hiện trạng và chuẩn bị hồ sơ pháp lý – tài chính

Chúng tôi khuyến nghị bạn nên xây dựng một gói hồ sơ tổng hợp bao gồm: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư còn hiệu lực, hồ sơ giải phóng mặt bằng đã hoàn tất, biên bản nghiệm thu các hạng mục ngầm và kết cấu chính, hợp đồng thuê đất/hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có), cùng với báo cáo tài chính kiểm toán hoặc xác nhận nghĩa vụ thuế. Đặc biệt, các khoản nợ phải trả cho nhà thầu, nhà cung cấp vật tư, phí môi trường và chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư cần được làm rõ bằng văn bản thỏa thuận hoặc biên bản cam kết thanh toán.

Một lưu ý quan trọng mà ít nhà đầu tư chú ý là việc rà soát các cam kết vốn tự có theo quy định pháp luật. Nếu phần vốn đã thực hiện chưa đạt ngưỡng tối thiểu hoặc có dấu hiệu rút vốn trái phép, cơ quan chức năng có thể từ chối phê duyệt điều chỉnh dự án. Bên cạnh đó, bạn cần kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng đấu thầu và thỏa thuận hợp tác (nếu có) để đảm bảo quyền chuyển nhượng không vi phạm điều kiện ràng buộc với đối tác ban đầu hoặc ngân hàng tài trợ.

Phân tích so sánh: Chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án?

Tùy thuộc vào chiến lược kinh doanh và nguồn lực sẵn có, nhà đầu tư có thể lựa chọn mô hình chuyển nhượng toàn bộ hoặc phân lô, phân khu. Mỗi phương thức sẽ mang lại hệ quả pháp lý và kỹ thuật khác nhau mà bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng:

• Chuyển nhượng toàn bộ dự án: Phù hợp khi nhà đầu tư muốn thoái vốn nhanh, tập trung vào dòng tiền hoặc thay đổi định hướng chiến lược. Ưu điểm là thủ tục tương đối gọn gàng do chỉ xử lý một lần điều chỉnh giấy phép đầu tư, tuy nhiên áp lực về năng lực tài chính và kinh nghiệm quản lý dự án của bên nhận chuyển nhượng sẽ rất lớn.
• Chuyển nhượng một phần dự án: Thường áp dụng cho các dự án quy mô lớn như khu đô thị, tổ hợp thương mại – căn hộ, hoặc dự án hạ tầng chia theo tuyến. Cách tiếp cận này giúp phân tán rủi ro, linh hoạt trong huy động vốn nhưng đòi hỏi hệ thống hồ sơ ranh giới rõ ràng, phương án chia tách hạ tầng kỹ thuật khả thi và sự đồng ý của các cơ quan liên quan về việc bố trí không gian xây dựng.

Trong cả hai trường hợp, yếu tố quyết định thành công nằm ở khả năng đàm phán giá trị chuyển nhượng dựa trên hiện trạng thực tế, chứ không chỉ dựa trên con số vốn đăng ký ban đầu. Giá trị hợp đồng thường được tính dựa trên chi phí đã bỏ ra cộng với phần giá trị tăng thêm hợp lý, trừ đi các khoản lỗ tiềm ẩn hoặc chi phí khắc phục tồn đọng.

Yếu tố kỹ thuật và nghiệm thu giữa hai nhà đầu tư

Việc bàn giao công trình dang dở không thể thiếu quy trình kiểm tra kỹ thuật bài bản. Trước ngày ký biên bản giao nhận, chúng tôi luôn đề xuất bạn mời đơn vị đánh giá an toàn công trình độc lập để kiểm tra chất lượng kết cấu hiện hữu, độ lún ổn định, khả năng chịu lực của nền móng và tình trạng chống thấm, chống cháy nổ. Đây không chỉ là biện pháp bảo vệ quyền lợi pháp lý mà còn là cơ sở để xác định phạm vi trách nhiệm sửa chữa, gia cố sau này.

Bên cạnh đó, bạn cần lưu ý đến tính liên tục của quy trình kiểm định xây dựng bắt buộc theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Các hạng mục đã hoàn thành dù chỉ ở giai đoạn thô vẫn phải được lập hồ sơ kiểm định trước khi đưa vào sử dụng tạm thời hoặc bàn giao cho bên thứ ba tiếp nối. Nếu bỏ qua bước này, bên nhận chuyển nhượng có thể vướng phải chế tài xử phạt vi phạm hành chính hoặc khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh bất động sản.

Đối với các dự án nhà xưởng hoặc công nghiệp, việc chuyển giao cũng đòi hỏi kiểm tra hệ thống điện, nước, thông gió, phòng cháy chữa cháy và đường ống ngầm. Chúng tôi khuyên bạn nên yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ bản vẽ “As-built” (vẽ lại theo hiện trạng) đã được ký xác nhận bởi tư vấn giám sát và chủ đầu tư cũ. Những bản vẽ này đóng vai trò sống còn cho giai đoạn thi công tiếp theo, giúp tránh xung đột mạng lưới kỹ thuật và giảm thiểu phá dỡ không cần thiết.

Những câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Hỏi: Dự án đang trong giai đoạn đổ bê tông móng có được chuyển nhượng ngay không?
   Đáp: Về nguyên tắc pháp lý là được nếu đáp ứng đủ điều kiện tại Điều 46 Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn liên quan. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc bàn giao lúc này tiềm ẩn rủi ro cao do chưa có kết quả thử nghiệm địa chất, nghiệm thu (công trình ngầm) đầy đủ. Chúng tôi khuyến nghị nên chờ hoàn thành nghiệm thu móng và có biên bản xác nhận chất lượng trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
2. Hỏi: Bên nhận chuyển nhượng có phải nộp lại lệ phí trước bạ hay thuế chuyển nhượng không?
   Đáp: Có. Dù đây là giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư chứ không phải chuyển nhượng bất động sản thông thường, nhưng vẫn phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (đối với tổ chức/cá nhân chuyển nhượng), thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu bên bán là DN) và lệ phí trước bạ đối với phần quyền sử dụng đất nếu có chuyển đổi chủ thể. Bạn cần tham vấn chuyên viên thuế để kê khai đúng đối tượng và tỷ lệ.
3. Hỏi: Hồ sơ nào là bắt buộc phải cập nhật khi chuyển nhượng dự án đang thi công?
   Đáp: Ngoài hồ sơ điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và quyết định chủ trương, bạn cần cập nhật hợp đồng thuê đất (nếu Nhà nước giao đất có thu tiền hàng năm), hồ sơ bảo hiểm xây dựng, hợp đồng giám sát, hợp đồng thầu phụ và đặc biệt là hồ sơ nghiệm thu các hạng mục đã hoàn thành kèm biên bản giao nhận hiện trạng công trường.
4. Hỏi: Nếu bên nhận chuyển nhượng không đủ năng lực tài chính thì sao?
   Đáp: Cơ quan cấp phép có quyền từ chối phê duyệt điều chỉnh dự án nếu không bảo đảm tiến độ và nội dung đã cam kết. Trong thực tế, chúng tôi thường đề xuất bên mua cung cấp thư bảo lãnh thanh toán, cam kết vốn tự có hoặc hợp đồng tài trợ từ ngân hàng uy tín. Việc này vừa tạo niềm tin cho cơ quan quản lý, vừa là điều kiện tiên quyết để mở khóa dòng tiền cho giai đoạn thi công tiếp theo.
5. Hỏi: Có nên chuyển nhượng dự án khi còn tồn tại tranh chấp với nhà thầu hay không?
   Đáp: Không khuyến khích. Tranh chấp hợp đồng xây dựng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, chất lượng và khả năng pháp lý của dự án. Trước khi chuyển nhượng, bạn nên giải quyết xong các khiếu nại, khởi kiện hoặc ký thỏa thuận phân định trách nhiệm rõ ràng. Nếu buộc phải chuyển nhượng khi còn tranh chấp, cần đưa điều khoản bảo lãnh bồi thường và cơ chế xử lý rủi ro vào hợp đồng chuyển nhượng.
6. Hỏi: Thời gian xử lý thủ tục chuyển nhượng dự án đang thi công thường kéo dài bao lâu?
   Đáp: Tùy thuộc vào quy mô và mức độ phức tạp của hồ sơ, trung bình từ 30 đến 60 ngày làm việc kể từ khi nộp hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư. Giai đoạn chuẩn bị hồ sơ pháp lý, tài chính và kỹ thuật trước đó có thể mất 1–2 tháng. Bạn nên lên kế hoạch lùi tiến độ bàn giao thực tế khoảng 2–3 tháng so với ngày ký hợp đồng chuyển nhượng để tránh gián đoạn thi công.

Chiến lược quản trị rủi ro và đảm bảo tính bền vững

Để giao dịch diễn ra suôn sẻ, chúng tôi luôn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc lập kế hoạch chuyển giao đa ngành. Bạn không chỉ cần đội ngũ pháp lý và tài chính mà còn phải huy động chuyên gia kỹ thuật, quản lý công trường và tư vấn môi trường. Một sai sót nhỏ trong việc bàn giao hệ thống thoát nước ngầm hay đường cáp viễn thông có thể khiến bên mới phải tháo dỡ hàng trăm triệu đồng chỉ để tái lập hạ tầng.

Ngoài ra, việc duy trì mối quan hệ tốt với các cơ quan quản lý địa phương trong giai đoạn chuyển tiếp là yếu tố then chốt. Khi tên chủ đầu tư thay đổi, các giấy phép thi công, giấy phép PCCC, giấy phép khai thác khoáng sản hoặc giấy phép xả thải cũng cần được chuyển đổi chủ thể kịp thời. Chúng tôi thường hỗ trợ khách hàng rà soát toàn bộ danh mục giấy phép con, đánh dấu hạn hết hạn và lập lịch gia hạn song song với quá trình điều chỉnh giấy phép mẹ.

Đối với các dự án có yếu tố nước ngoài tham gia, bạn cần lưu ý thêm quy định về sở hữu vốn, tỷ lệ cổ phần và điều kiện gia nhập thị trường theo cam kết quốc tế. Sự thay đổi chủ thể có thể kích hoạt thẩm định về năng lực pháp lý, lịch sử hoạt động và khả năng tuân thủ tiêu chuẩn lao động, môi trường. Hãy chuẩn bị sẵn hồ sơ dịch thuật công chứng, xác nhận năng lực tài chính từ ngân hàng quốc tế và báo cáo tuân đạo đức kinh doanh nếu cần.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản và đầu tư hạ tầng ngày càng chuyên nghiệp hóa, việc chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành không còn là giao dịch đơn thuần mà là một quy trình quản trị dự án phức tạp. Thành công phụ thuộc vào sự minh bạch trong công khai thông tin, tính kỷ luật trong tuân thủ pháp luật và năng lực điều hành liên tục của bên nhận chuyển nhượng. Chúng tôi luôn đồng hành cùng bạn trong việc sàng lọc rủi ro, tối ưu hóa thủ tục và đảm bảo dòng chảy kỹ thuật – tài chính không bị đứt gãy.

Để được tư vấn chi tiết về quy trình chuyển nhượng, thẩm định hiện trạng công trình và giải pháp kiểm định kỹ thuật trước khi bàn giao, bạn vui lòng liên hệ trực tiếp với Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam. Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ 24/7 qua đường dây nóng 0868.393.098 để đồng hành cùng bạn thực hiện giao dịch an toàn, hiệu quả và đúng pháp luật.