Chương I. QUY ĐỊNH CHUNG

Mục 1. MỤC TIÊU, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI ÁP DỤNG

Điều 1. Mục tiêu

1. Quản lý cảnh quan đô thị, kiến trúc các công trình xây dựng theo quy hoạch đô thị được duyệt, kiểm soát việc xây dựng mới, cải tạo, chỉnh trang đô thị theo định hướng phát triển kiến trúc, bảo vệ cảnh quan, bản sắc văn hóa dân tộc, đặc trưng kiến trúc đô thị Thành phố Hồ Chí Minh;
2. Cụ thể hóa các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch, kiến trúc và xây dựng để quản lý kiến trúc đô thị phù hợp với điều kiện thực tế của Thành phố Hồ Chí Minh;
3. Quy định về kiến trúc các loại hình công trình làm cơ sở cho việc đầu tư xây dựng; cung cấp thông tin quy hoạch – kiến trúc và phục vụ công tác quản lý nhà nước có liên quan.

Điều 2. Phạm vi và đối tượng áp dụng

1. Phạm vi áp dụng:

• Quy chế này được áp dụng đối với các khu vực đô thị và các khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh theo phạm vi, ranh giới thể hiện trong sơ đồ tại Phụ lục XXXI.
• Quy chế cụ thể hóa một số chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc cho các công trình nhà ở riêng lẻ và các công trình khác trong các khu vực đã có quy hoạch phân khu, mà chưa có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị; hoặc đã có quy hoạch phân lô (trước khi Nghị định số 08/2005/NĐ-CP của Chính phủ số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 về Quy hoạch xây dựng, có hiệu lực) chưa thể hiện các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc để xây dựng công trình.
• Trường hợp, Quy định quản lý kèm theo quy hoạch phân khu quy định khác thì áp dụng theo quy định quản lý của quy hoạch được duyệt.

2. Đối tượng áp dụng: Quy chế này áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kiến trúc và xây dựng công trình kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Điều 3. Giải thích từ ngữ

(Căn cứ theo các tài liệu viện dẫn tại Bảng 1)

1. Công trình kiến trúc có giá trị: Là công trình kiến trúc tiêu biểu, có giá trị về kiến trúc, lịch sử, văn hóa, nghệ thuật được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2. Công trình điểm nhấn: Là công trình có vị trí chủ đạo, nổi bật trong đô thị, có vai trò quan trọng định hướng không gian kiến trúc cảnh quan, tạo ra đặc trưng thẩm mỹ và diện mạo riêng cho khu vực; được xác định trong nội dung thiết kế đô thị của quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng được phê duyệt.
3. Chiều cao công trình xây dựng:
   • Chiều cao công trình tính từ cao độ mặt đất đặt công trình được xác định theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình (đỉnh mái mái tum hoặc mái dốc).
   • Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao công trình tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.
   • Các thiết bị kỹ thuật trên mái: cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể nước kim loại, ống khói, ống thông hơi, chi tiết kiến trúc trang trí (giàn hoa, vật liệu nhẹ, không đúc bê tông) thì không tính vào chiều cao công trình.
   • Đối với trường hợp các quy hoạch được duyệt không xác định cao độ mặt đất đặt công trình, không quy hoạch vỉa hè thì chiều cao công trình tính từ cao độ mặt đường, hẻm, vỉa hè hiện trạng.
   • Cao độ chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng là chiều cao công trình tính tới điểm cao nhất của công trình tại chỉ giới xây dựng (xem hình 3-1).

4. Số tầng cao của công trình:
   • Số tầng cao của công trình bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng nửa/bán hầm (hoặc nửa/bán ngầm), không bao gồm tầng áp mái.
   • Tầng tum không tính vào số tầng cao của công trình khi sàn mái tum có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái.
   • Đối với nhà ở riêng lẻ, nhà ở riêng lẻ kết hợp các mục đích dân dụng khác, chỉ cho phép có một tầng lửng không tính vào số tầng nhà trong trường hợp: Tầng lửng có diện tích sàn không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới. Vị trí bố trí tầng lửng căn cứ theo phương án thiết kế cụ thể;
   • Đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp, chỉ cho phép có duy nhất một tầng lửng không tính vào số tầng nhà trong trường hợp: Tầng lửng chỉ bố trí sử dụng làm khu kỹ thuật (ví dụ: sàn kỹ thuật đáy bể bơi, sàn đặt máy phát điện, hoặc các thiết bị công trình khác…) và có diện tích sàn xây dựng không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới và không vượt quá 300m²;
   • Đối với các công trình khác: Tầng lửng chỉ bố trí sử dụng làm khu kỹ thuật, có diện tích sàn không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới.
5. Tầng hầm: Là tầng mà quá một nửa chiều cao của nó nằm dưới cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.
6. Tầng nửa hầm: Là tầng mà một nửa chiều cao của nó nằm trên hoặc ngang cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.
7. Tầng lửng: Là tầng trung gian giữa các tầng mà sàn của nó (sàn lửng) nằm giữa sàn của hai tầng có công năng sử dụng chính hoặc nằm giữa mái công trình và sàn tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới; tầng lửng có diện tích sàn nhỏ hơn diện tích sàn xây dựng tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới.
8. Tầng kỹ thuật: Tầng hoặc một phần tầng bố trí các gian kỹ thuật hoặc các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà. Tầng kỹ thuật có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái, tầng trên cùng hoặc tầng thuộc phần giữa của tòa nhà.
9. Tầng áp mái: Là tầng nằm bên trong không gian của mái dốc mà toàn bộ hoặc một phần mặt đứng của nó được tạo bởi bề mặt mái nghiêng hoặc mái gấp, trong đó tường bao (nếu có) không cao quá mặt sàn 1,5m.
10. Nhà ở riêng lẻ: Là nhà ở được xây dựng trên thửa đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp khác nhau được xác định trong quy hoạch.
11. Nhà ở liên kế: Là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.
12. Nhà phố liên kế (nhà phố hoặc nhà ở liên kế mặt phố): Là loại nhà ở liên kế, được xây dựng trên các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch đã được duyệt. Nhà liên kế mặt phố ngoài chức năng để ở còn sử dụng làm cửa hàng buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ và các dịch vụ khác.
13. Nhà liên kế có sân vườn: Là loại nhà ở liên kế, phía trước hoặc phía sau nhà có một khoảng sân vườn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà và kích thước được lấy thống nhất cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vực.
14. Công trình xây dựng độc lập – bán độc lập:
    • Công trình độc lập: là công trình xây dựng không có bất cứ bề mặt ngoài nào tiếp giáp với ranh đất của các lô đất kế cận (có khoảng lùi ở tất cả ranh đất bên và ranh đất sau).
    • Công trình bán độc lập: là dạng công trình độc lập có một mặt tường (bên hoặc sau) tiếp giáp với ranh đất của các lô đất kế cận.
15. Công trình có hình thái kiến trúc biệt thự: Là công trình xây dựng độc lập hoặc bán độc lập, có sân vườn xung quanh có số tầng không quá 03 tầng, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.
16. Nhà chung cư: Là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
17. Nhà chung cư với mục đích để ở: Là nhà chung cư chỉ có chức năng ở (gồm cả không gian được bố trí để tổ chức các hoạt động chung của cư dân sống trong nhà chung cư, cụm nhà chung cư, hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, tổ chức, cá nhân, …trong
18. Nhà chung cư với mục đích sử dụng hỗn hợp: Là nhà chung cư có chức năng ở và các chức năng khác, trong đó tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho chức năng ở ≥ 50% của tổng diện tích sàn xây dựng công trình. Nếu nhà chung cư với mục đích sử dụng hỗn hợp có diện tích sàn sử dụng cho các chức năng khác như thương mại dịch vụ, văn phòng khách sạn…. >50% thì được xác định là công trình hỗn hợp (theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP là loại công trình công cộng).
19. Công trình đa năng hoặc hỗn hợp (thường gọi tắt là hỗn hợp): Công trình đa năng (hoặc công trình hỗn hợp) là công trình có nhiều công năng sử dụng khác nhau.
20. Khoảng lùi: Khoảng lùi là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
21. Khoảng lùi tại tầng 01 để làm lối đi bộ: Là khoảng lùi tại mặt tiền Tầng 01 (Tầng trệt) được sử dụng làm lối đi bộ nhằm tăng không gian tiếp cận công trình cho người đi bộ và tạo hành lang đi bộ có mái che.
22. Mặt dựng thoáng: Là khoảng mở trên tường ngoài công trình, bằng các giải pháp kiến trúc khác nhau: cửa sổ, cửa đi, hệ lam, bông gió, ô cửa kính….. (xem hình 3-2)

23. Mái đua, ô văng, mái hắt: Là mái che vươn ra từ công trình để che mưa, nắng trên các ô cửa, phần mái vươn ra có thể nằm trên phần không gian vỉa hè và ngoài chỉ giới xây dựng công trình (hình 3-3).

24. Mặt phố liên tục: Là mặt đứng khối đế của các tòa nhà cao tầng hoặc dãy phố liên kế, được xây dựng thẳng hàng, hướng ra các không gian công cộng (như đường phố hoặc quảng trường) có chiều cao tại chỉ giới xây dựng đồng bộ và có tổng chiều dài chiếm tối thiểu 70% chiều dài của cạnh ô phố tương ứng. Đối với các đoạn mặt phố liên tục có chiều dài trên 60m cần có các giải pháp kiến trúc tạo mặt đứng sinh động, phong phú (xem hình 3-4 và hình 3-5).

25. Khu vực khuyến khích cải tạo chỉnh trang đô thị: Là khu vực hiện trạng không tiếp giáp với đường giao thông (hiện hữu hoặc quy hoạch) có lộ giới từ 3,5m trở lên (xem Hình 3-6).

26. Hợp khối kiến trúc công trình: Là giải pháp thiết kế kiến trúc khi xây dựng công trình trên ít nhất hai (02) lô đất riêng biệt trở lên tạo thành một chỉnh thể kiến trúc thống nhất khi quan sát từ bên ngoài.
27. Không gian mở công cộng trong các lô đất: Là một không gian sân vườn lộ thiên (khuyến khích có mái che bằng vật liệu trong suốt) có cao độ trong giới hạn từ -5m đến +27m so với cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt, với quy mô diện tích cây xanh ≥ 30% diện tích lô đất (xem hình 3-7) và đảm bảo khả năng tiếp cận độc lập của mọi người dân về không gian cũng như thời gian với công năng công trình. Có thể được đóng vào ban đêm nếu có sự thống nhất cơ quan quản lý của thành phố.

28. Hệ số sử dụng đất: Là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
29. Hệ số sử dụng đất ưu đãi: Là phần hệ số sử dụng đất được cộng thêm vào hệ số sử dụng đất của lô đất được xác định căn cứ theo quy hoạch được duyệt (V) nhằm khuyến khích thiết kế thân thiện môi trường; cải tạo chỉnh trang, bổ sung diện tích cây xanh, không gian mở cho đô thị. Tăng cường kết nối giao thông công cộng đến các lô đất, bảo tồn các công trình kiến trúc có giá trị.
30. Mật độ xây dựng thuần (net-tô):
    • Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi/sân đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
    • Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu (bao gồm hành lang đi bộ có mái che) đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.
31. Mật độ xây dựng gộp (brut-tô): Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
32. Không gian xây dựng ngầm đô thị: Là không gian xây dựng công trình dưới mặt đất bao gồm: công trình công cộng ngầm, công trình giao thông ngầm, các công trình đầu mối kỹ thuật ngầm và phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất, công trình đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm, hào và tuy nen kỹ thuật.
33. Công trình ngầm đô thị: Là những công trình được xây dựng dưới mặt đất, dưới mặt nước tại đô thị bao gồm: công trình công cộng ngầm được hình thành theo dự án độc lập, công trình giao thông ngầm, được xác định tại quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch không gian ngầm hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật chuyên ngành.
34. Không gian đô thị: Là không gian trên mặt đất, dưới mặt đất, dưới mặt nước trong đô thị có ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị.
35. Kiến trúc đô thị: Là tổ hợp các vật thể trong đô thị, bao gồm các công trình kiến trúc, kỹ thuật, nghệ thuật, quảng cáo và các công trình kiến trúc khác mà sự tồn tại, hình ảnh, kiểu dáng có chi phối, ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị.
36. Di tích lịch sử – văn hoá: Là công trình kiến trúc, nghệ thuật, cụm công trình xây dựng, địa điểm, di chỉ khảo cổ hoặc cấu trúc có tính chất khảo cổ học; di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia thuộc công trình, cụm công trình, địa điểm, di chỉ hoặc cấu trúc đó, có giá trị lịch sử, văn hóa, khoa học.
37. Danh lam thắng cảnh: Là cảnh quan thiên nhiên hoặc địa điểm có sự kết hợp giữa cảnh quan thiên nhiên với công trình kiến trúc có giá trị lịch sử, thẩm mỹ, khoa học.
38. Đô thị mới: Là Đô thị dự kiến hình thành trong tương lai, theo định hướng được xác định tại quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch vùng hoặc quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung thành phố; đô thị mới được đầu tư xây dựng từng bước đồng bộ theo các tiêu chí phân loại đô thị.
39. Quy hoạch phân khu: Là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung Quy hoạch chung.
40. Quy hoạch chi tiết: Là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội, nhà ở để cụ thể hóa nội dung của Quy hoạch phân khu hoặc Quy hoạch chung hoặc quy hoạch không gian ngầm hoặc quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật.
41. Khu vực phát triển đô thị: Là khu vực được xác định để đầu tư phát triển đô thị trong một giai đoạn nhất định. Khu vực phát triển đô thị bao gồm: khu vực phát triển đô thị mới (bao gồm Khu đô thị mới theo Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12), khu vực phát triển đô thị mở rộng, khu vực cải tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô thị, khu vực có chức năng chuyên biệt.
42. Cảnh quan đô thị: Là không gian cụ thể có nhiều hướng quan sát ở trong đô thị như không gian trước tổ hợp kiến trúc, quảng trường, đường phố, hè, đường đi bộ, công viên, thảm thực vật, vườn cây, vườn hoa, đồi, núi, gò đất, đảo, cù lao, triền đất tự nhiên, dải đất ven bờ biển, mặt hồ, mặt sông, kênh, rạch trong đô thị và không gian sử dụng chung thuộc đô thị.
43. Hành lang bảo vệ an toàn: Là khoảng không gian tối thiểu về chiều rộng, chiều dài và chiều cao, chạy dọc hoặc bao quanh công trình hạ tầng kỹ thuật.
44. Hành lang bảo vệ trên bờ sông, suối, kênh, rạch, mương và hồ và ao (gọi tắt là hành lang bảo vệ trên bờ) đã bao gồm hành lang bảo vệ nguồn nước:
    • Hành lang bảo vệ trên bờ là chiều rộng khu đất nằm dọc hai bên bờ sông, suối, kênh, rạch, mương và hồ công cộng;
    • Được tính từ mép bờ cao quy hoạch vào bên trong phía đất liền.
45. Khu đầu mối hạ tầng kỹ thuật: Là khu vực bố trí, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến.
46. Khu vực nhà ở hiện trạng trong đô thị:
    • Là những khu vực được xác định trong các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu có chức năng ở và tính chất “hiện hữu, hiện trạng, cải tạo, chỉnh trang” (như khu dân cư hiện hữu, khu dân cư hiện hữu chỉnh trang, nhóm nhà ở hiện hữu, nhóm nhà ở hiện trạng).
    • Khu vực nhà ở hiện trạng trong đô thị không bao gồm và loại trừ các khu vực có quy hoạch chi tiết đô thị tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc các dãy nhà liên kế có thiết kế kiến trúc đồng bộ hoặc được cơ quan thẩm quyền xác định là công trình kiến trúc có giá trị.
47. Ô phố: Ô phố là một khu vực đô thị được giới hạn bởi các tuyến đường giao thông, hoặc sông, kênh rạch được xác định trong quy hoạch đô thị và nông thôn, trong ô phố có thể bao gồm nhiều ô chức năng.
48. Lô đất: Bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có chức năng sử dụng đất giống nhau được giới hạn bởi các tuyến đường giao thông, các đường ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo khác.
49. Thửa đất: Là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
50. Công trình hiệu quả năng lượng: Công trình được thiết kế, xây dựng, và vận hành để tối ưu hóa sử dụng năng lượng, giảm tiêu thụ năng lượng so với công trình thông thường, nhưng vẫn đảm bảo tiện nghi và hiệu quả sử dụng.
51. Công trình xanh (green building): Là công trình xây dựng được thiết kế, xây dựng và vận hành đáp ứng các tiêu chí, tiêu chuẩn về sử dụng hiệu quả năng lượng, tiết kiệm tài nguyên; đảm bảo tiện nghi, chất lượng môi trường sống bên trong công trình và bảo vệ môi trường bên ngoài công trình.
52. Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (sau đây gọi là TOD): Là giải pháp quy hoạch, đầu tư cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị, lấy điểm kết nối giao thông đường sắt làm điểm tập trung dân cư, kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng.
53. Khối nhà chính – phụ trong 1 thửa đất:
    • Trong khuôn viên công trình độc lập hoặc bán độc lập, có thể gồm một hoặc nhiều khối nhà có chức năng chính – phụ.
    • Các khối nhà chính độc lập được xác định theo khoản 3, Điều 2, Thông tư 06/2021/TT-BXD. Các khối nhà phụ được xác định với các tiêu chí nhỏ hơn tiêu chí xác định phân cấp công trình cấp IV.

Mục 2. NGUYÊN TẮC QUẢN LÝ KIẾN TRÚC TRONG ĐÔ THỊ

Điều 4. Các nguyên tắc chung

1. Tuân thủ Luật Kiến trúc, phù hợp với định hướng phát triển kiến trúc Việt Nam và yêu cầu trong các quy hoạch chung trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (theo danh mục các Phụ lục tại Bảng II)
2. Bảo tồn, kế thừa, phát huy các giá trị kiến trúc truyền thống, tiếp thu chọn lọc tinh hoa kiến trúc thế giới. Xây dựng nền kiến trúc tiên tiến, hiện đại, đậm đà bản sắc văn hóa dân tộc.
3. Ứng dụng khoa học, công nghệ cao, công nghệ tiên tiến, công nghệ mới trong quản lý kiến trúc phù hợp với thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh bảo đảm hiệu quả về kinh tế, kỹ thuật, mỹ thuật, sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả.
4. Bảo đảm sự tham gia của cơ quan, tổ chức, cộng đồng, cá nhân; kết hợp hài hòa lợi ích của quốc gia, cộng đồng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
5. Đảm bảo tính đồng bộ về không gian, hình thái đô thị, cảnh quan; phát huy đặc điểm, đặc thù của từng khu vực, phong tục tập quán, văn hóa truyền thống; đảm bảo tính khả thi, đáp ứng nhu cầu thực tiễn công tác quản lý xây dựng tại địa phương.
6. Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của các loại hình công trình phải phù hợp với Quy hoạch được duyệt, Quy hoạch chi tiết hoặc Thiết kế đô thị được duyệt.
7. Thiết kế kiến trúc công trình cần được xem xét toàn diện trên các lĩnh vực: tư tưởng, văn học, hội họa, điêu khắc, âm nhạc, truyền thông, ánh sáng, vật liệu….
8. Thiết kế các loại hình công trình phải tuân thủ các Quy chuẩn, Tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.
9. Kiến trúc của công trình công cộng cần thể hiện được đặc điểm, tính chất và hình thái kiến trúc đặc trưng của loại công trình công cộng đó.
10. Kiến trúc các công trình cần đảm bảo yếu tố bền vững, phù hợp với các điều kiện về khí hậu, địa chất, địa hình, thủy văn tại khu vực xây dựng, có khả năng khắc phục hiệu quả các tác động của biến đổi khí hậu, ô nhiễm môi trường.

Điều 5. Các nguyên tắc ưu đãi, khuyến khích và kiểm soát với công trình kiến trúc

1. Khuyến khích áp dụng các công nghệ mới trong kiến trúc công trình, hướng đến công trình xanh, thân thiện môi trường và tiết kiệm năng lượng.
2. Kiểm soát và giới hạn không gian xây dựng ngầm tại các khu vực sinh thái tự nhiên, khu vực di tích, tôn giáo, văn hóa lịch sử, khu vực chịu ảnh hưởng của ngập lụt, sụt lún, trên cơ sở đánh giá cụ thể điều kiện địa chất, thủy văn, tác động môi trường… Đối với khu vực an ninh, quốc phòng, việc tổ chức không gian xây dựng ngầm được thực hiện theo quy định chuyên ngành.
3. Hệ số sử dụng đất thuần tối đa net-tô của lô đất được tính bằng hệ số sử dụng đất gộp brut-tô (V) của ô phố hoặc ô chức năng, cộng thêm hệ số ưu đãi và phải phù hợp với Quy hoạch được duyệt và phải tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng:
   • Hệ số sử dụng đất ưu đãi đối với trường hợp tạo không gian mở công cộng cho lô đất là 1,0 hoặc 0,25V (lấy trường hợp thấp hơn).
   • Hệ số sử dụng đất ưu đãi đối với trường hợp thửa đất có kết nối trực tiếp (bằng hành lang đi bộ, đường ngầm, cầu đi bộ …) với đầu mối giao thông công cộng (ga metro, ga đường sắt, bến xe buýt, sân bay) hoặc có bố trí trạm xe buýt (được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền) là 1,0 hoặc 0,25V (lấy trường hợp thấp hơn).
   • Hệ số sử dụng đất ưu đãi đối với trường hợp thửa đất có xây dựng công trình được thiết kế và xây dựng, vận hành với các giải pháp thân thiện với môi trường là 1,0 hoặc 0,25V (lấy trường hợp thấp hơn).
   • Hệ số sử dụng đất ưu đãi đối với trường hợp dự án thuộc Khu vực khuyến khích cải tạo chỉnh trang đô thị là 2,0.
   • Các hệ số sử dụng đất ưu đãi trên đây không áp dụng cho các thửa đất thuộc phạm vi khu vực 930 ha và phạm vi 09 đồ án Quy hoạch được duyệt trên địa bàn Thành phố Thủ Đức (cũ) đã được phê duyệt.
   • Đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ, hệ số sử dụng đất được tính theo Bảng 15-5. điểm c, khoản 2, Điều 15 của Quy chế này, cộng thêm hệ số ưu đãi, và phải tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
4. Áp dụng mô hình phát triển TOD (Transit Oriented Development – Phát triển theo định hướng giao thông công cộng) để thu hút sự phát triển của các công trình đa chức năng, đáp ứng yêu cầu về kết nối giao thông và không gian công cộng để thu hút người dân sử dụng đường sắt đô thị. Khu vực này cần được đẩy mạnh kết nối giữa các không gian ngầm tư nhân (phần công trình ngầm của các công trình thương mại dịch vụ) và không gian ngầm công cộng (công trình nhà ga metro ngầm) tạo thành hệ thống không gian dịch vụ, thương mại, đi bộ, nhà xe công cộng ngầm…

Điều 6. Các nguyên tắc đối với khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù

1. Các khu vực có ý nghĩa quan trọng về cảnh quan (Sơ đồ ranh giới và danh mục tại Phụ lục I):
   • Các khu vực này phải được xác định và quản lý đồng bộ thống nhất về không gian, kiến trúc, cảnh quan và phù hợp với điều kiện tự nhiên, văn hóa, kinh tế xã hội trong phạm vi ranh giới của khu vực nhằm đảm bảo tầm nhìn, không gian mở đến khu vực cảnh quan đó.
   • Trong từng trường hợp cụ thể, việc cải tạo, tác động tới kiến trúc hoặc cảnh quan tại khu vực này cần được cơ quan quản lý chuyên ngành thỏa thuận theo quy trình, quy định hiện hành; đảm bảo phù hợp quy hoạch chuyên ngành và các yêu cầu khác có liên quan.
   • Việc xác định về hình thái không gian đô thị, các khu vực có yêu cầu bảo tồn, phân cấp kiểm soát bảo vệ và các quy định về không gian kiến trúc đô thị đặc thù theo dạng tuyến, mảng, điểm được xác định cụ thể tại Điều 13 của Quy chế này.
2. Với các trục, tuyến giao thông hình thành khung đô thị:
   • Với các trục đường chính (Sơ đồ vị trí và danh mục tại Phụ lục II): Cần tạo được sự đồng bộ, tính liên tục, dễ nhận diện định hướng kiến trúc chính, công trình điểm nhấn cho các trục đường chính. Khoảng lùi công trình cần được nghiên cứu phù hợp với từng chức năng công trình nhằm đảm bảo phù hợp về không gian, kiến trúc, cảnh quan chung; Đảm bảo khả năng tiếp cận công trình, đảm bảo các điều kiện về chiếu sáng tự nhiên và an toàn thoát hiểm, thoát nạn theo quy định. Khuyến khích các công trình lớn, hợp khối.
   • Với các tuyến phố đi bộ (Danh mục tại Phụ lục III) và các trục đường có tính chất quan trọng về hành chính, chính trị, thương mại, dịch vụ (Danh mục tại Phụ lục IV): Đảm bảo cảnh quan đường phố lấy con người làm trung tâm, bố trí các mảng xanh, thiết bị đường phố hình thành không gian phù hợp với các hoạt động, sự kiện đường phố. Tạo môi trường an toàn, có khung thời gian đảm bảo không gian giao thông không cơ giới (đi bộ, xe đạp,…). Khuyến khích tạo hành lang phía trước các tòa nhà và kết nối không gian bên trong lõi ô phố; Sử dụng các giải pháp kiến trúc tạo không gian tuyến phố ở tỷ lệ gần gũi với con người bằng việc áp dụng khoảng lùi khối đế – tháp hợp lý; Tỷ lệ diện tích khoảng mở trên tường ngoài công trình dưới dạng cửa sổ, cửa kính dọc theo tuyến phố đi bộ tối thiểu bằng 80%. Khuyến khích phát triển lồng ghép các không gian văn hóa mở như phố đi bộ nghệ thuật, quảng trường sáng tạo, công viên văn hóa đa năng…Các trục đường có tính chất đặc biệt quan trọng về hành chính, lịch sử cần sử dụng các hình thức kiến trúc trang trọng, hấp dẫn, năng động phù hợp với chức năng của trục đường.
3. Các khu vực cảnh quan di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh cấp tỉnh trở lên (Sơ đồ vị trí và danh tại Phụ lục V):
   • Thực hiện theo Luật Di sản văn hóa và các quy định pháp lý liên ngành có liên quan. Được cập nhập hằng năm theo Danh mục kiểm kê di tích được quy định tại Điều 23 Luật Di sản văn hóa số 40/2019/QH14.
   • Các khu vực di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh cần quy định cụ thể chi tiết về hình thức kiến trúc các công trình xây dựng mới phải đảm bảo hài hòa với các công trình, không gian di tích, danh lam thắng cảnh. Khuyến khích tạo ra các điểm nhìn, tầm nhìn, khung cảnh, kết nối không gian đô thị làm nâng cao giá trị, tăng khả năng tiếp cận của người dân đến các công trình, không gian di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo tồn. Không che khuất tầm nhìn đến các công trình, không gian di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo tồn.
   • Cần khai thác và kiến tạo điểm nhấn dựa trên các giá trị lịch sử, văn hóa và cảnh quan của bản thân công trình di sản và khu vực xung quanh công trình.
   • Các công trình chưa được công nhận cấp di tích cần tôn trọng yếu tố hiện trạng và kết hợp khai thác hợp lý để phát huy giá trị di sản. Đối với công trình đã hoặc đang trong quá trình xin cấp di tích, cần được quản lý theo các quy định hiện hành.
4. Các khu trung tâm công cộng (Sơ đồ vị trí và danh mục tại Phụ lục VI) và quảng trường, công viên lớn đô thị (Sơ đồ vị trí và danh mục tại Phụ lục VII):
   • Khu trung tâm công cộng, quảng trường và công viên lớn cần tạo nên không gian trật tự, gắn kết hài hòa giữa các công trình kiến trúc.
   • Hình thức kiến trúc đa dạng, phù hợp với các chức năng công cộng.
   • Về bề mặt cần đảm bảo giữ tỷ lệ bề mặt có khả năng thấm nước cao trên 70%, phù hợp với đặc trưng từng phân khu đô thị.
   • Ưu tiên gắn kết với các công trình điểm nhấn, tạo được bản sắc nơi chốn cho từng khu vực. Thiết kế cảnh quan bảo đảm tổ chức các hoạt động văn hóa, vui chơi, giải trí cho người dân Thành phố;
   • Kết nối không gian mở đô thị, đặc biệt kết hợp với các không gian đầu mối giao thông công cộng. Tăng cường khả năng tiếp cận cho người đi bộ.
   • Tăng cường vai trò của các khu vực này tại các đô thị vệ tinh.
5. Các khu vực xung quanh đầu mối giao thông công cộng, nhà ga đường sắt đô thị (Sơ đồ vị trí và danh mục tại Phụ lục VIII):
   • Tổ chức không gian tiếp cận công trình tạo thuận tiện cho người đi bộ, dễ dàng kết nối các loại phương tiện giao thông khác.
   • Việc bố trí công trình, lắp đặt bảng quảng cáo trong phạm vi bảo vệ công trình đường sắt cần đảm bảo tuân thủ theo Nghị định số 56/2018/NĐ-CP ngày 16/4/2018 của Thủ tướng Chính phủ quy định về quản lý, bảo vệ kết cấu hạ tầng đường sắt.
6. Các khu vực cửa ngõ đô thị (Sơ đồ vị trí tại Phụ lục IX):
   • Ở vị trí các cửa ngõ vượt sông, ngoài các cầu có tính biểu trưng, có thể bổ sung cổng chào, tác phẩm điêu khắc, công trình biểu tượng với quy mô phù hợp… để tạo ra điểm nhấn đáng nhớ, đánh dấu những cửa ngõ vào thành phố với các câu chuyện khác nhau ứng với từng cửa ngõ.
   • Vị trí đầu mối các hệ thống giao thông công cộng đều là các cửa ngõ quan trọng, cần tạo ra trải nghiệm đặc biệt khi đến nơi dành cho du khách. Dựa trên ba giải pháp thiết kế chính: Hướng về các điểm nhấn đô thị cấp thành phố; Hướng về thiên nhiên, không gian mở thông qua các công viên và quảng trường kết nối giao thông công cộng; Khai thác các hình thức và ngôn ngữ kiến trúc địa phương.
7. Các yêu cầu khác:
   • Khuyến khích hình thành hệ thống hành lang đi bộ có mái che, kết nối với các công trình công cộng, đầu mối giao thông công cộng.
   • Đối với các công trình (dân dụng, hạ tầng, đầu tư công) được xây dựng mới có lượng người sử dụng lớn, thiết kế cần thể hiện được giá trị kiến trúc, đổi mới sáng tạo, yếu tố tiên tiến hơn các công trình tương tự đã được xây dựng.
   • Kiến trúc công trình cần đảm bảo các yêu cầu về phòng chống thiên tai, thích ứng biến đổi khí hậu và nước biển dâng.

Điều 7. Nguyên tắc với các khu vực lập Thiết kế đô thị riêng

Được xác định theo các trục tuyến cảnh quan và hệ thống khung hạ tầng giao thông được phê duyệt theo quy hoạch chung thành phố Hồ Chí Minh (Sơ đồ vị trí ranh giới và danh mục tại Phụ lục X). Đây là các khu vực có ý nghĩa quan trọng với Thành phố Hồ Chí Minh, được xác định ưu tiên cần lập thiết kế đô thị riêng.

8. Khu vực tuyến phố, khu vực ưu tiên chỉnh trang: Được xác định tính chất trên tại các quy hoạch đô thị được duyệt, các thiết kế đô thị riêng; và các khu vực nhà ở hiện trạng trong đô thị nằm trong các khu vực có ý nghĩa quan trọng về cảnh quan theo Phụ lục I của Quy chế này.

9. Công trình phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc:

1. Các khu vực, vị trí, cấp công trình phải thi tuyển phương án kiến trúc theo Luật Kiến trúc và Luật Phát triển đô thị gồm:

• Nhà ga hàng không, công trình công cộng có quy mô cấp đặc biệt, cấp I;
• Biểu tượng về truyền thống, văn hóa và lịch sử của địa phương;
• Các công trình trong phạm vi các khu vực xác định tại Phụ lục I, Phụ lục IV, Phụ lục IX và thuộc ít nhất một (01) trong các điều kiện sau:- Công trình có tầng cao từ 50 tầng hoặc có chiều cao từ 200m trở lên;- Công trình có chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cao hơn quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD;- Công trình điểm nhấn;
• Các công trình do Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định.

2. Việc thi tuyển phương án thiết kế kiến trúc phải tuân thủ các quy định của Luật kiến trúc và các quy định pháp luật hiện hành khác có liên quan.

Chương II. QUẢN LÝ KIẾN TRÚC, KHÔNG GIAN CẢNH QUAN

Mục 1. ĐỊNH HƯỚNG KIẾN TRÚC, KHÔNG GIAN CẢNH QUAN

Điều 10. Định hướng chung về kiến trúc, không gian cảnh quan

1. Kiến trúc các công trình cần tuân thủ định hướng phát triển không gian đô thị trong Quy hoạch chung đô thị được duyệt, có sự đầu tư tương xứng về thiết kế và xây dựng, để trở thành các tài sản đô thị có giá trị lâu dài. Xây dựng kiến trúc đô thị hiện đại, năng động kết hợp với việc gìn giữ, kế thừa các công trình kiến trúc lịch sử, lưu giữ được dấu ấn các giai đoạn hình thành và phát triển của Thành phố, xây dựng nên niềm tự hào công dân Thành phố.
2. Ưu tiên tạo lập cảnh quan phục vụ công cộng ở nhiều cấp độ (cấp đô thị, cấp đơn vị ở và nhóm nhà ở) đảm bảo khang trang, đồng bộ, hiện đại và thân thiện với môi trường nhằm góp phần nâng tỷ lệ người dân sử dụng phương tiện giao thông công cộng, giảm ngập lụt, tăng không gian xanh.
3. Quản lý chiều cao công trình theo quy hoạch, tuân thủ nguyên tắc sau: chiều cao công trình theo hình dáng đường cao tầng cơ sở; tập trung các công trình cao tầng theo các trục giao thông công cộng sức tải lớn (TOD); cao tầng tại các trung tâm đô thị, thấp dần ra bên ngoài; cao tầng bên trong đô thị và thấp dần về phía bờ sông.
4. Khuyến khích tạo ra các không gian sử dụng công cộng trong đô thị. Khuyến khích kết nối các không gian công cộng, không gian ngầm đô thị, tạo ra mạng lưới đi bộ liên hoàn trong Thành phố.
5. Khuyến khích quy hoạch và trồng cây xanh tán lớn, thảm cỏ, kết hợp tổ chức các quảng trường, vườn hoa, đài phun nước, tượng đài, phù điêu, tiểu cảnh nhỏ trong các khu vực trung tâm công cộng.
6. Xây dựng các không gian mở, không gian sinh hoạt cộng đồng có giá trị về mặt thẩm mỹ và công năng, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân.
7. Công trình kiến trúc phải phù hợp với khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo. Thiết kế kiến trúc cần thân thiện với người đi bộ như tạo ra nhiều bóng râm, có mái che, có nhiều diện tích thấm nước tự nhiên.
8. Công trình kiến trúc cần đáp ứng việc nâng cao sức khỏe thể chất, các điều kiện vệ sinh dịch tễ như có hành lang thông gió tự nhiên cho đô thị và công trình, không gian xanh dành cho thư giãn, không gian đi bộ, không gian mặt nước, thiết kế giảm hiệu ứng đảo nhiệt đô thị, giải pháp giảm tiếng ồn đô thị.
9. Kiến trúc công trình dọc khu vực sông, rạch phải hài hòa với không gian mặt nước, tạo sự đặc trưng đô thị sông nước Thành phố Hồ Chí Minh.

Điều 11. Định hướng cụ thể về cảnh quan – thiết kế tổng thể đô thị

Xây dựng hình ảnh Thành phố Hồ Chí Minh có bản sắc, ấn tượng, dễ nhận biết, hướng đến hình ảnh một thành phố xanh, thân thiện, phát triển hướng theo hệ thống giao thông công cộng và dựa trên nền tảng cảnh quan thiên nhiên, thích ứng với nước và biến đổi khí hậu, tôn vinh giá trị văn hoá, lịch sử và bảo vệ hệ sinh thái, nhằm xây dựng không gian sống hấp dẫn, bền vững, bản sắc. Từ đó, xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố toàn cầu, nơi có các khu đô thị đặc sắc, thu hút nhân tài trong khu vực và trên thế giới. Các yếu tố và nguyên tắc thiết kế đô thị cần được xây dựng ở các quy mô khác nhau từ tổng thể đến chi tiết như sau:

1. Các trục cảnh quan chính:

• Là các tuyến giao thông đô thị gắn với giao thông công cộng, giao thông xanh và trải nghiệm của con người. Định hình các tuyến tạo nên cấu trúc chính, giúp người dân dễ dàng hình dung và trải nghiệm đô thị Thành phố Hồ Chí Minh.
• 4 (bốn) tuyến Bắc – Nam và 01 tuyến vòng cung: khai thác các yếu tố hình thái địa hình, cảnh quan và đô thị đa dạng đặc trưng dọc tuyến, với các hình thái đa dạng, chuyển dịch dần từ ngoại ô về lõi trung tâm lịch sử. Trong đó, tuyến ven sông – hướng biên là hành lang đặc biệt quan trọng dọc sông Sài Gòn. Cần ưu tiên đảm bảo khả năng tiếp cận và liên kết tối đa với không gian mở, không gian mặt nước dọc tuyến, kết hợp chỉnh trang đô thị theo tuyến đường ven sông, phát triển hệ thống giao thông thân thiện với người đi bộ, bố trí các điểm đến và công trình văn hóa công cộng hướng ra sông nước, biến dòng sông thành mặt tiền mới của Thành phố.
• Tuyến Đông – Tây: Dọc theo đại lộ Võ Văn Kiệt và Mai Chí Thọ, song song với Kênh Đôi và Rạch Chiếc. Cần phát huy giá trị của các kênh lịch sử, làm nên bản sắc “trên bến dưới thuyền”, tổ chức lại không gian dọc bờ kênh cho các chức năng và hoạt động công cộng kết nối với mặt nước, biến tuyến này thành chuỗi điểm đến sôi động của toàn đô thị.
• Các tuyến kết nối xanh: Cần phát triển một số trục phụ đô thị thành các tuyến cảnh quan, giúp kết nối các khu vực đô thị đến các hành lang sinh thái và vùng cảnh quan tự nhiên lớn ở 2 phía Đông và Tây. Các tuyến này đóng góp vào giải pháp xanh hóa đô thị.

2. Tổ chức không gian cây xanh mặt nước:

• Đảm bảo bảo vệ cả sự toàn vẹn của hệ sinh thái cũng như sự hài hòa của không gian cảnh quan. Tôn tạo, phát huy vùng lõi sinh thái rừng ngập mặn Cần Giờ. Bổ sung các công viên, lâm viên và hồ điều tiết hướng đến đa mục tiêu các dịch vụ hệ sinh thái, bao gồm chống ngập và cải tạo môi trường trên toàn đô thị. Chú trọng phát triển hệ thống cây xanh dọc theo các tuyến đường nước hiện hữu, đặc biệt là sông Sài Gòn, sông Đồng Nai, sông Soài Rạp, sông Nhà Bè và các kênh rạch chính.
• Các khu vực đô thị mới phát triển hoặc tái phát triển cũng phải đóng góp vào hệ thống mảng xanh, đặt ưu tiên kết nối các mảng xanh thành các hành lang xanh liên tục, lồng ghép trong không gian đô thị. Các khu đô thị cần hòa quyện không gian xây dựng với cảnh quan sông nước, với những khu vực sinh thái có quy mô nhỏ, gần trung tâm thành phố và ưu tiên phát triển thích ứng ở các vùng đô thị mở rộng mới, đặc biệt là khu vực nằm ngoài đường bờ bao.
• Coi những khu vực thiên nhiên là những hạ tầng xanh xương sống và những giá trị trung tâm cho phát triển. Tích hợp những không gian kinh tế, văn hoá xã hội vào hệ thống hạ tầng xanh, biến những cấu trúc hạ tầng xanh thành mặt tiền trọng yếu của đô thị trong tương lai.

3. Phân vùng kiến trúc, cảnh quan của Thành phố: Các phân vùng được định hướng thiết kế đô thị trên dựa trên hình thái và bản sắc của các phân vùng kiến trúc, cảnh quan đặc trưng, nhằm đảo bảo sự liên tục của các chức năng sinh thái, bảo tồn và tiếp nối hình thái kiến trúc đã có, trong không gian đô thị, đồng thời tạo ra những trải nghiệm đô thị mới, độc đáo. Các phân vùng bao gồm: đô thị lịch sử, đô thị phát triển từ cấu trúc làng giáp ranh đô thị lịch sử, đô thị ven sông, đô thị kênh rạch, đô thị vùng ngập nước, đô thị nông nghiệp, đô thị biển, đô thị công nghiệp, như sau:

• Đô thị lịch sử: Khu vực trung tâm kinh tế, văn hóa và lịch sử của Thành phố Hồ Chí Minh, nơi tập trung nhiều công trình công cộng, đại lộ rợp bóng cây xanh, công viên, di sản. Cần tiếp tục phát triển theo hướng thân thiện người đi bộ và đa dạng hóa các hoạt động công cộng. Tăng cường chất lượng không gian bằng hệ thống cây xanh cảnh quan và liên kết tối đa với bờ sông. Kích hoạt hoạt động trên bờ sông và ngay trên mặt nước, hướng mặt tiền đô thị ra phía dòng sông.
• Các khu vực đô thị hóa: Cần chỉnh trang đô thị thông qua khuyến khích tái phát triển những khu vực có chất lượng đô thị thấp và chức năng công nghiệp không còn phù hợp. Khuyến khích phát triển không gian mở, bổ sung công trình công cộng, việc làm và tăng khả năng tiếp cận các đầu mối giao thông công cộng.
• Đô thị ven sông: Các khu vực phát triển và tái phát triển dọc các tuyến sông và kênh rạch chính của Thành phố. Phát triển đô thị cần kết nối chặt chẽ với mặt nước, tập trung các hoạt động sôi động tập trung dọc bờ sông, ở những không gian công cộng mà mọi người dân đều có thể tiếp cận. Ưu tiên các công trình có tần suất/hệ số sử dụng cao, công viên, hoạt động thương mại, tiện ích công cộng tập trung dọc bờ sông.
• Đô thị kênh rạch: Các khu vực dọc theo hệ thống thủy lợi nhân tạo, chủ yếu nằm ở phía Tây và phía Bắc Thành phố. Phát triển theo các kênh rạch hiện hữu với các tuyến đường chạy song song với kênh, kích hoạt hành lang dọc kênh với các hoạt động thương mại.
• Đô thị vùng ngập nước: Các khu vực nằm gần hoặc bao quanh bởi vùng đất trũng ngập nước, kênh rạch tự nhiên dày đặc và cảnh quan cây xanh sinh thái vùng trũng ở phía Nam và Đông Thành phố. Cần thích ứng với điều kiện thủy văn và cảnh quan đặc trưng, hạn chế tối đa tác động tiêu cực của biến đổi khí hậu. Phát triển những đảo đô thị trong vùng ngập nước, san nền theo hình bát úp với khoảng lùi lớn từ bờ sông hoặc các giải pháp phù hợp khác, nhằm cho phép nước và sinh thái có không gian mở rộng trong lòng đô thị. Hình thái công trình xây dựng cần sẵn sàng thích ứng với ngập lụt.
• Đô thị nông nghiệp: Phát triển mới cần dựa trên nguyên tắc giữ gìn cảnh quan với mật độ phủ xanh cao; Tổ chức các khu đô thị tập trung, khai thác tầm nhìn từ khu đô thị ra các khu vực nông nghiệp; Duy trì những khoảng cách ly hoặc khoảng lùi lớn, và phát huy nếp sinh hoạt cộng đồng của các trung tâm làng xã địa phương.
• Đô thị biển: Các khu đô thị ven biển và khu vực lấn biển, được định hướng trở thành trung tâm kinh tế công nghệ và du lịch biển mới về phía Nam của Thành phố. Mô hình phát triển cần tích hợp các chiến lược giảm thiểu tác động của biến đổi khí hậu, bảo vệ sinh thái vùng rừng ngập mặn, phát triển và kết nối các hệ thống hành lang sinh thái, và đảm bảo bờ nước công cộng dễ tiếp cận (được chi tiết tại Khoản 4.2, Phụ lục XXVII).
• Đô thị công nghiệp và logistic: Các khu vực đô thị sân bay và đô thị dọc theo vành đai công nghiệp các cảnh quan đặc thù của chức năng công nghiệp tại khu vực.

4. Hệ thống các điểm nhấn trong đô thị và quảng trường công cộng:

• Hệ thống các điểm nhấn trong đô thị, gồm: công trình điểm nhấn về chiều cao và công trình điểm nhấn có giá trị văn hoá, lịch sử, kiến trúc, giá trị cảnh quan đặc trưng; được xác định theo các tiêu chí về vị trí, khả năng tiếp cận, khả năng đáp ứng về hạ tầng đô thị, giá trị văn hoá – lịch sử, hình thái kiến trúc tiêu biểu. Các công trình điểm nhấn được tạo lập cùng với các khu trung tâm đô thị để nhận diện nơi chốn, định hình không gian đô thị và hình thành nét đặc trưng của từng khu vực đô thị. Ngoài ra, trên dọc các trục chính đô thị, tại các khu vực cửa ngõ thành phố, quanh các đầu mối giao thông quan trọng, tại các khu trung tâm khu vực, xung quanh các nút giao chính, tại các khu vực đô thị mới, tổ chức cụm công trình điểm nhấn để tạo dựng hình ảnh đặc trưng của Thành phố.
• Chú trọng hình ảnh đường chân trời của thành phố hướng theo các cầu và trục đường đối ngoại từ phía các tỉnh lân cận vào thành phố; tạo hình ảnh đô thị hiện đại với nhịp điệu phong phú, sự nổi bật của các công trình/cụm công trình điểm nhấn trên nền cảnh quan sông nước tự nhiên, không gian cây xanh sinh thái của đô thị.
• Khu vực điểm nhấn đô thị bao gồm cả các công trình hiện hữu, di sản nổi bật, các không gian công cộng, các công trình ở khu vực phát triển mới. Điểm nhấn và quảng trường đô thị được xác định trong hướng dẫn thiết kế các trọng điểm phát triển, hoặc xác định trong Quy hoạch được duyệt, quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý đô thị.

5. Khu vực cửa ngõ đô thị:

• Thiết kế các cầu biểu tượng ở vị trí cửa ngõ vượt sông, kết hợp cổng chào, tác phẩm điêu khắc, công trình biểu tượng với quy mô phù hợp. Đối với cửa ngõ phía Bắc và phía Đông phía Nam cần xây dựng hình ảnh có liên kết với yếu tố nước, tạo ra trải nghiệm được mặt nước đón chào vào thành phố kết hợp với các thiết kế phù hợp để gây ấn tượng.
• Thiết kế trải nghiệm vào thành phố qua các hệ thống giao thông công cộng (ga tàu xe, sân bay, cảng biển,…) dựa trên ba giải pháp thiết kế chính: hướng về các điểm nhấn đô thị; hoặc hướng về thiên nhiên, không gian mở thông qua các công viên và quảng trường; hoặc khai thác các hình thức và ngôn ngữ kiến trúc địa phương. Đặc biệt quan tâm các cửa ngõ quốc tế hướng vào thành phố bằng đường hàng không từ Sân bay quốc tế Long Thành, Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, và theo đường biển từ vịnh Gành Rái – sông Sài Gòn – sông Đồng Nai hướng vào trung tâm.

6. Định hướng kiến trúc công trình trên các tuyến đường chính, liên khu vực, đường chính khu vực:

• Sử dụng hình thức kiến trúc công trình phù hợp công năng sử dụng, hài hòa với không gian xung quanh; khuyến khích tạo không gian mở hoặc tạo khoảng lùi tăng trệt để làm không gian xanh, bố trí chỗ để xe và không gian cho người đi bộ. Công trình xây dựng tại góc đường phố phải đảm bảo tầm nhìn, an toàn, thuận lợi cho người tham gia giao thông.
• Không gian kiến trúc cần có một số nguyên tắc thống nhất (về màu sắc, tầng cao, vật liệu, …) để tạo nên tính đặc trưng và liên tục của dãy phố.
• Sử dụng màu sắc, vật liệu hoàn thiện không gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của người dân trong khu vực và ảnh hưởng đến lưu thông trên tuyến đường tiếp giáp. Khuyến khích sử dụng vật liệu xây dựng sẵn có tại địa phương và các vật liệu thân thiện với môi trường.
• Cải tạo chỉnh trang hệ thống vỉa hè, giảm bê tông hóa kết hợp bổ sung các tiện ích đô thị như cây xanh đô thị, bồn hoa, ghế ngồi, thùng rác công cộng, bảng thông tin, nhà vệ sinh công cộng phục vụ cho người dân và du khách, trong đó đặc biệt là người già, trẻ em, người khuyết tật.

7. Khu vực hiện hữu:

• Tổ chức kiến trúc đô thị hài hòa về phong cách kiến trúc, chiều cao, khoảng lùi, chi tiết, màu sắc, chất liệu của các công trình và nhà ở riêng lẻ trên các tuyến phố. Khuyến khích việc nhập các thửa đất nhỏ thành các lô đất lớn hơn và hợp khối các công trình kiến trúc có quy mô nhỏ để tổ chức bộ mặt kiến trúc chung của đô thị khang trang hơn.
• Việc xây dựng mới, cải tạo sửa chữa công trình kiến trúc phải phù hợp quy hoạch, tuân thủ chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, mật độ xây dựng; độ cao nền, chiều cao các tầng, chiều cao ban công, chiều cao và độ vươn của ô văng hài hòa với tổng thể chung, phải có tính tương đồng về hình khối, màu sắc, phân vị công trình với các công trình kế cận, trừ một số trường hợp tuân thủ theo Thiết kế đô thị riêng hoặc đối với một số công trình đặc thù.
• Tổ chức các không gian mở trong các khu hiện hữu, khi cấp phép xây dựng cần xem xét mối tương quan các công trình kế cận đã được cấp phép để tạo sự hài hoà, thống nhất toàn tuyến, tạo khoảng lùi, hình thành các không gian cho hoạt động cộng đồng.

8. Khu đô thị mới:

• Các công trình được thiết kế văn minh, hiện đại, có kiến trúc hài hòa với môi trường cảnh quan thiên nhiên, thân thiện môi trường. Cảnh quan hài hòa với điều kiện tự nhiên từng khu vực, tạo lập được môi trường sống tốt và đặc trưng riêng của từng khu đô thị mới.
• Khuyến khích các công trình kiến trúc đa chức năng, cao tầng, mật độ cao dọc theo các trục đường chính đô thị, khuyến khích kết nối với các bến, trạm giao thông công cộng đặc biệt là đường sắt đô thị.
• Tạo lập cảnh quan các khu vực cửa ngõ đô thị, các trục đường lớn, trục đường chính đô thị, khu vực đô thị mới khang trang, đồng bộ, hiện đại và hài hòa với môi trường, cảnh quan của từng khu vực.
• Xây dựng hệ thống các tượng đài, biểu tượng cửa ngõ đô thị, vườn hoa, vòi phun nước để tạo lập các không gian công cộng, đặc trưng của từng dự án, từng khu vực đô thị mới.
• Xây dựng hệ thống chiếu sáng, trang trí nghệ thuật cho cây xanh, tiểu cảnh, tượng đài, kết hợp với hồ phun nước và các công trình kiến trúc đẹp tạo ra điểm nhấn tại các khu trung tâm. Khuyến khích sử dụng hệ thống chiếu sáng theo công nghệ tiên tiến, các hình thức quảng cáo hiện đại, tiết kiệm năng lượng, chống ô nhiễm ánh sáng.

9. Khu giáp ranh nội ngoại thị:

• Tạo sự chuyển tiếp hài hòa về chiều cao, hình thức kiến trúc công trình, tại các vị trí giáp ranh giữa nội và ngoại thị.
• Định hướng phát triển kiến trúc khu vực phù hợp với đặc trưng, tính chất phát triển đô thị của từng khu vực.

10. Khu vực bảo tồn:

• Khu vực cần bảo tồn di sản kiến trúc, lịch sử, cảnh quan, cần rà soát, giữ nguyên các công trình, biệt thự có kiến trúc đặc thù có giá trị.
• Việc cải tạo, sửa chữa thực hiện trên nguyên tắc giữ gìn, duy trì, phát huy giá trị đặc trưng của không gian, kiến trúc cảnh quan vốn có của khu vực (chiều cao, mặt đứng các hướng, hình thức, vật liệu, màu sắc tường, mái, cổng, tường rào).
• Việc phá dỡ công trình (kể cả phần cổng, tường bao) phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan quản lý chuyên ngành.
• Công trình xây dựng mới hoặc cải tạo hài hòa với kiến trúc, không gian đặc thù trong phạm vi ảnh hưởng của công trình.

11. Khu vực dự trữ phát triển: Cần tuân thủ các quy định riêng về xây dựng trong các khu vực này. Khuyến khích các dạng công trình tiền chế, lắp ghép, có khả năng di động.

12. Khu vực công nghiệp: Khuyến khích các giải pháp kiến trúc xanh, tiết kiệm năng lượng, hình thức hiện đại, tối đa hóa mảng xanh, gắn kết với các điều kiện tự nhiên sẵn có, đảm bảo việc bảo vệ môi trường.

13. Đối với các khu vực trung tâm, quảng trường tập trung kiến trúc cao tầng: Các công trình kiến trúc phải nghiên cứu, đề xuất các giải pháp kiến trúc, thiết kế đô thị phù hợp, có khả năng đóng góp, nâng cao giá trị kiến trúc cảnh quan của không gian quảng trường, khu vực trung tâm. Mặt đứng công trình tiếp giáp quảng trường cần thiết kế thân thiện với người đi bộ. Cần có giải pháp kiến trúc đảm bảo các khu vực kỹ thuật, bãi xe, nhà xe không nhìn thấy được từ quảng trường hay khu vực trung tâm.

Điều 12. Yêu cầu về bản sắc văn hóa dân tộc trong kiến trúc

1. Đối với cảnh quan đô thị:

• Bản sắc văn hóa dân tộc trong kiến trúc đô thị Thành phố Hồ Chí Minh hình thành dựa trên 3 yếu tố: (1) Thương cảng – Đô thị sông nước Nam Bộ, (2) Đa dạng văn hóa, (3) Tính kết nối lan tỏa và dễ chấp nhận cái mới. Do đó cần thể hiện được đặc điểm sau:
• Là “đô thị vùng sông nước” của Nam Bộ với hệ thống sông rạch dày đặc tạo nên huyết mạch kết nối giao thông thủy khu vực, khí hậu hai mùa (mùa khô – mùa mưa) rõ rệt, mặt nước – cây xanh lan sâu vào không gian đô thị,…với những thương cảng, phố chợ, cảnh “trên bến dưới thuyền”, hình thành nếp sinh hoạt lâu đời và cảnh quan gắn bó của Sài Gòn, Gia Định, Chợ Lớn, Bà Rịa, Vũng Tàu, Lái Thiêu…. xưa và nay.
• Sự đa dạng về văn hóa, người Thành phố Hồ Chí Minh dung nạp, tiếp nhận các yếu tố khác nhau tạo nên sự đa dạng về văn hóa mà không mất đi nét riêng của cộng đồng.
• Sự phát triển từ các đô thị với bố cục đường phố chia ô bàn cờ theo kiểu đô thị phương Tây gắn với sông nước, nay Thành phố là đô thị lớn với sự đa dạng về hình thái kiến trúc. Với hơn 300 năm hình thành và phát triển, xu thế về quy hoạch đô thị và kiến trúc hiện đại là định hướng chung tất yếu nhưng nhiều công trình được xây dựng qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau như: biệt thự cũ, công sở, dinh thự, trường học, đình chùa, địa đạo… tạo nên sự đa dạng về kiến trúc và nhiều công trình được xem xét là công trình kiến trúc có giá trị.
• Sự hòa quyện hài hòa giữa không gian cảnh quan và kiến trúc mới – cũ của đô thị, tinh thần văn hóa “văn minh, hiện đại, nghĩa tình” là nền tảng về bản sắc văn hóa dân tộc trong kiến trúc của Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Đối với công trình kiến trúc mới, cải tạo sửa chữa:

• Kế thừa, tiếp thu và phát huy các phong cách kiến trúc bản địa và xu hướng kiến trúc quốc tế qua các thời kỳ; tạo nên những công trình kiến trúc, không gian kiến trúc đa dạng, hài hòa, thân thiện, phù hợp nếp sinh hoạt cộng đồng.
• Bố cục không gian kiến trúc tận dụng cảnh quan sông nước, góp phần cải tạo môi trường cảnh quan gắn với phát triển kinh tế, du lịch của Thành phố.
• Bảo vệ và phát huy giá trị kiến trúc của các công trình di sản văn hóa, công trình kiến trúc có giá trị nhằm gìn giữ dấu ấn lịch sử của Sài Gòn – Thành phố Hồ Chí Minh.
• Hình thức kiến trúc, chi tiết trang trí kiến trúc phải phù hợp với thuần phong mỹ tục của dân tộc; không gây phản cảm. Khuyến khích đưa các hình ảnh, biểu tượng truyền thống dân tộc vào công trình kiến trúc mới. Khi cải tạo sửa chữa công trình cũ, quan tâm bảo vệ, gìn giữ và kết hợp những chi tiết, cấu phần kiến trúc có giá trị đặc trưng của thành phố đã được kiểm kê, đánh giá và công nhận bởi các cơ quan đơn vị, hội đồng chuyên môn.
• Sử dụng đa dạng vật liệu xây dựng từ vật liệu truyền thống, phổ biến đến các vật liệu đặc trưng, tiến tiến nhằm nâng cao thẩm mỹ kiến trúc và tính thích dụng, bền vững của công trình.

Điều 13. Quy định đối với khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù

Nội dung quy định quản lý cụ thể đối với các khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù xem tại các Phụ lục về các khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù bao gồm:

1. Các khu vực có ý nghĩa quan trọng về cảnh quan trong khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc đặc trưng (Phụ lục I):
   • Các trục đường giao thông chính (Phụ lục II);
   • Các tuyến phố đi bộ (Phụ lục III);
   • Các trục đường có tính chất quan trọng về hành chính – chính trị, thương mại, dịch vụ (Phụ lục IV);
   • Các khu vực di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo tồn (Phụ lục V);
   • Các khu vực trung tâm công cộng (Phụ lục VI);
   • Các khu vực công viên lớn (Phụ lục VII);
   • Các khu vực xung quanh đầu mối giao thông công cộng, nhà ga đường sắt đô thị (Phụ lục VIII);
   • Các khu vực cửa ngõ đô thị (Phụ lục IX);
2. Các khu vực lập Thiết kế đô thị riêng (Phụ lục X);
3. Các khu đô thị mới (Phụ lục XI);
4. Các khu đô thị hiện hữu
   • Quy định đối với Khu nội thành cũ (địa bàn Quận 1, Quận 3 và một phần Quận 4, quận Bình Thạnh cũ – Khu trung tâm hiện hữu – quy mô 930ha) (Phụ lục XII);
   • Quy định đối với Khu đô thị mới Thủ Thiêm (Phụ lục XIII);
   • Quy định đối với Khu biệt thự phường Thủ Đức (trước đây là khu biệt thự làng Đại học, phường Bình Thọ) (Phụ lục XIV);
5. Các thiết kế đô thị hệ thống khung hạ tầng giao thông:
   • Quy định đối với các khu vực dọc các tuyến Metro (Phụ lục XV);
   • Quy định đối với khu vực dọc tuyến đường Phạm Văn Đồng và đường Võ Văn Kiệt (Phụ lục XVI);
   • Quy định đối với khu vực dọc tuyến Trường Sơn – Phan Đình Giót – Trần Quốc Hoàn (Phụ lục XVII);
6. Các khu vực đô thị loại 1, loại 2, đặc khu thuộc Thành phố Hồ Chí Minh:
   • Quy định Quản lý Đặc khu Côn Đảo (Phụ lục XXI);
   • Quy định đối với khu vực thành phố Thủ Dầu Một (cũ) (Phụ lục XXII);
   • Quy định đối với khu vực Thuận An (Phụ lục XXIII);
   • Quy định đối với khu vực Dĩ An (Phụ lục XXIV);
   • Quy định đối với khu vực Tân Uyên (Phụ lục XXV);
   • Quy định đối với khu vực Bến Cát (Phụ lục XXVI);
   • Quy định đối với khu vực thành phố Vũng Tàu (cũ) (Phụ lục XXVII);
   • Quy định đối với khu vực Phú Mỹ (cũ) (Phụ lục XXVIII);
   • Quy định đối với khu vực Thành phố Bà Rịa (cũ) (Phụ lục XXIX);
7. Các khu vực đô thị loại III theo khoản 3 Điều 15 Nghị quyết 111/2025/UBTVQH15 thuộc Thành phố Hồ Chí Minh: Khu đô thị loại III: thị trấn Long Hải – Long Điền, Phước Bửu, Đất Đỏ, Ngãi Giao, Phước Hải, Kim Long trước đây (Phụ lục XXX);

Mục 2. QUY ĐỊNH ĐỐI VỚI KIẾN TRÚC CÁC LOẠI HÌNH CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG VÀ NHÀ Ở

Điều 14. Quy định đối với kiến trúc công trình công cộng

1. Quy định chung:

• Khuyến khích phương án thiết kế công trình dành một phần hoặc toàn bộ tầng trệt để bố trí các sân vườn, không gian mở tiếp cận công cộng.
• Tổ chức cây xanh, cảnh quan công trình theo hướng tham gia đóng góp cho cảnh quan đô thị chung tại khu vực. Khuyến khích trồng nhiều cây xanh, bố trí các không gian mở, tăng cường nhằm cải thiện điều kiện vi khí hậu và tạo thêm không gian sinh hoạt cộng đồng.
• Cây xanh trong công trình cần lưu ý chọn các loại cây có sức sống tốt, tạo bóng mát, ít rụng lá và chống chịu tốt với điều kiện thiếu nước, ngập úng; hạn chế trồng các loại cây ăn trái; không trồng cây có rễ nông dễ ngã đổ, gãy cành; không sử dụng loại cây có mùi hương, gai và nhựa độc. Khuyến khích trồng nhiều cây xanh trong khuôn viên công trình, xung quanh khoảng cách ly, giáp hàng rào và khu vực công. Tránh trồng cây xanh che khuất biển hiệu, biển báo công trình.
• Lối ra vào công trình công cộng cần có vịnh đậu xe; các khu vực đưa, đón khách và người làm việc khuyến khích bố trí trong khuôn viên đất của công trình; có giải pháp tổ chức giao thông tiếp cận đảm bảo không gây ùn tắc tại khu vực cổng ra vào công trình. Hạn chế lối ra vào chính kết nối trực tiếp với trục giao thông mang tính chất liên khu vực, hoặc kết nối tại các ngã giao nút giao thông.
• Hạn chế lối ra vào chính kết nối trực tiếp với trục giao thông mang tính chất liên khu vực, hoặc kết nối tại các ngã giao, nút giao thông. Tổ chức vịnh đậu xe phù hợp để tiếp cận khu vực có chức năng thương mại dịch vụ, khu vực nhà ở. Lối ra vào xe bảo đảm ảnh hưởng ít nhất tới giao thông đô thị khu vực.
• Khuyến khích sáng tác kiến trúc hiện đại, thông thoáng tự nhiên và thân thiện với môi trường; sử dụng các vật liệu, công nghệ xây dựng mới và thuận lợi cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ.
• Khuyến khích sử dụng ngôn ngữ kiến trúc hiện đại gắn với bản sắc địa phương, sử dụng các vật liệu và công nghệ xây dựng mới, thân thiện với môi trường và thuận lợi cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ.

2. Quy định cụ thể với công trình trường mầm non, trường phổ thông các cấp:

• Khuyến khích bố trí các chức năng được cho phép xuống tầng hầm và các tầng trên cao để ưu tiên không gian trên mặt đất cho các hoạt động vui chơi và học tập.
• Cần bố trí các khu vực đưa đón học sinh trong khuôn viên đất của trường.

3. Quy định cụ thể với công trình trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp: Kiến trúc các trường đại học và cao đẳng cần đa dạng, có tính sáng tạo phù hợp với tính chất đặc trưng riêng của từng trường.

4. Quy định cụ thể với công trình y tế:

• Lưu ý đối với nhu cầu về không gian tâm linh, các không gian dành cho hoạt động phụ trợ (dành cho người chăm sóc bệnh nhân, cantin, …) và có giải pháp thiết kế kiến trúc phù hợp.
• Tận dụng các khoảng trống trong khuôn viên công trình để tổ chức các không gian thư giãn, phục hồi sức khỏe cho bệnh nhân …

5. Quy định cụ thể với công trình văn hóa:

• Thiết kế công trình cần làm nổi bật được giá trị nghệ thuật của kiến trúc công trình, tầm nhìn phát triển, phù hợp với tính đa dạng về văn hóa của Thành phố.
• Thiết kế công trình cần tạo được sự lôi cuốn về không gian, nâng cao tương tác giữa con người bên trong, bên ngoài công trình.

6. Quy định cụ thể với công trình thể thao:

• Kiến trúc công trình thể hiện tinh thần năng động, mạnh mẽ; phong cách kiến trúc theo ngôn ngữ hiện đại, phù hợp công năng, sử dụng công nghệ xây dựng mới, vật liệu bền vững, thân thiện môi trường, thuận lợi công tác duy tu bảo dưỡng.

7. Quy định cụ thể với công trình thương mại dịch vụ và trụ sở làm việc:

• Khuyến khích công trình lùi sâu so với chỉ giới đường đỏ và ranh đất, tạo không gian tiếp cận tập trung đông người.
• Các công trình thể thao quy mô lớn (cấp Thành phố, khu vực…) cần có tính định hướng về không gian, có tầm ảnh hưởng đối với cảnh quan kiến trúc đô thị.
• Lưu ý các không gian thể thao ngoài trời có sự gắn kết, tương tác hợp lý với công trình; lưu ý các yếu tố về âm thanh (tiếng ồn), ánh sáng… giữa các không gian trong và ngoài.
• Khuyến khích công trình lùi sâu so với chỉ giới đường đỏ và ranh đất, tạo không gian tiếp cận tập trung đông người.
• Tạo các không gian mở, liên hoàn, hình thành các góc nhìn đẹp.
• Kiến trúc công trình phải tạo được sức hấp dẫn để thu hút các đối tượng sử dụng.

8. Quy định cụ thể với công trình trụ sở cơ quan Nhà nước:

• Kiến trúc nên hướng đến tính biểu tượng, nghiêm túc, trang trọng; đảm bảo tính thuận tiện, an ninh, bảo mật khi vận hành.
• Hình thức kiến trúc gắn với đặc trưng lịch sử, văn hóa của Thành phố Hồ Chí Minh. Khuyến khích các không gian nâng cao tính tương tác với người dân.

9. Quy định cụ thể với công trình công nghiệp:

• Khuyến khích thiết kế kiến trúc công nghiệp hiện đại, thông thoáng tự nhiên và vật liệu thân thiện với môi trường.
• Các công trình công nghiệp phải trồng và duy trì cây xanh tán lớn xung quanh công trình kiến trúc tại các khoảng lùi với ranh đất, khoảng cách ly an toàn, xung quanh khu vực sân bãi công nghiệp, khu vực cổng và nhà để xe nhằm tạo bóng mát, giảm bức xạ mặt trời, lọc bụi, cải thiện vi khí hậu cho môi trường sản xuất công nghiệp.

10. Quy định cụ thể với công trình tôn giáo, tín ngưỡng:

• Việc xây dựng các công trình tôn giáo, tín ngưỡng phải phù hợp với quy hoạch đô thị, được tổ chức hài hòa với không gian, cảnh quan của khu vực, tổ chức giao thông thuận lợi. Kiến trúc đẹp, hài hòa về tỷ lệ. Kích thước, quy mô, hình thức kiến trúc, màu sắc công trình tương đồng với kiến trúc khu vực xung quanh và phát huy truyền thống kiến trúc dân tộc, mang đặc trưng riêng về kiến trúc của từng tôn giáo, tín ngưỡng.
• Các công trình tôn giáo cần tổ chức hợp lý các không gian đáp ứng nhu cầu tập trung đông người trong khuôn viên công trình (như quảng trường, sân bãi, khoảng trống tại tầng trệt, nhà để xe, lối thoát hiểm, …), giải pháp tổ chức giao thông tiếp cận tránh gây ùn tắc cho các tuyến đường xung quanh.
• Trên các khoảng lùi xây dựng, ưu tiên bố trí cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, tiểu cảnh.
• Trong điều kiện cho phép, cần tạo khoảng cách tối đa giữa công trình tôn giáo với các công trình lân cận.

11. Quy định cụ thể với công trình tượng đài, công trình kỷ niệm, trang trí đô thị: Vị trí cần phù hợp với không gian kiến trúc cảnh quan xung quanh. Đảm bảo yếu tố thẩm mỹ, lôi cuốn, thu hút được người xem.

12. Quy định cụ thể với công trình hỗn hợp, công trình đa năng (tòa nhà, kết cấu khác sử dụng đa năng hoặc hỗn hợp khác):

• Khuyến khích tổ chức các lối ra vào riêng biệt cho từng khu chức năng trong công trình.
• Đối với các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu, trong trường hợp các tuyến đường giao thông tiếp cận công trình hỗn hợp, đa năng chưa được đầu tư mở rộng lộ giới theo quy hoạch được duyệt, việc xem xét chỉ tiêu kiến trúc công trình để triển khai đầu tư xây dựng cần đảm bảo các điều kiện sau:- Trường hợp chỉ có một đường giao thông tiếp cận công trình, phải bảo đảm chiều rộng tối thiểu 10,5m.- Trường hợp có trên hai đường giao thông tiếp cận công trình: chiều rộng mỗi lối ra vào tối thiểu 6m.

13. Quy định cụ thể đối với công trình ngầm đô thị:

• Công trình ngầm đô thị cần được xem xét kết hợp với các công trình trên mặt đất để tăng hiệu quả sử dụng và không làm ảnh hưởng kiến trúc cảnh quan đô thị.
• Thiết kế tổ chức không gian kiến trúc bên trong các công trình ngầm ngoài các yêu cầu về công năng sử dụng và bền vững còn phải bảo đảm các yêu cầu về mỹ quan, phù hợp với các đặc điểm văn hóa, lịch sử tại khu vực xây dựng công trình.
• Khuyến khích tăng cường chiếu sáng tự nhiên, không gian cây xanh, mặt nước, kết nối với không gian trên mặt đất.

Điều 15. Quy định đối với kiến trúc công trình nhà ở

1. Quy định chung:

• Hình thức kiến trúc cần được thiết kế đa dạng, hài hòa với không gian đường phố, mặt đứng các hướng đều phải được nghiên cứu đồng bộ, phù hợp với đặc điểm khí hậu, tập quán sinh hoạt và nếp sống văn minh đô thị.
• Thiết kế các công trình cần đảm bảo yếu tố bền vững, phù hợp với các điều kiện về khí hậu, địa chất, địa hình, thủy văn tại khu vực; có khả năng khắc phục hiệu quả các tác động của biến đổi khí hậu, ô nhiễm môi trường; thuận lợi trong công tác bảo trì, bảo dưỡng.
• Khuyến khích sử dụng các công nghệ mới trong thi công và vật liệu xây dựng hướng đến công trình xanh, thân thiện môi trường và tiết kiệm nhiên liệu.

2. Quy định cụ thể với công trình nhà ở trong khu đô thị hiện hữu:

• Đối với khu vực chưa có quy định về tầng hầm đối với nhà ở riêng lẻ trong quy hoạch phân khu đã được phê duyệt hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt trước ngày 01/01/2010, cơ quan có thẩm quyền được xem xét cấp phép xây dựng 01 tầng hầm trong phạm vi ranh đất phù hợp quy hoạch và đảm bảo không ảnh hưởng đến các công trình ngầm công cộng, không làm thay đổi chỉ tiêu mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất của lô đất đã được phê duyệt trong Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (nếu có). Trường hợp có nhu cầu xây dựng nhiều hơn 01 tầng hầm, cần thực hiện điều chỉnh quy hoạch liên quan theo quy định.
• Vị trí đường xuống tầng hầm để xe ô tô (ram dốc) cách ranh lộ giới tối thiểu 3m.

2. Quy định cụ thể với công trình nhà ở trong khu đô thị hiện hữu: Công trình nhà ở riêng lẻ ngoài chức năng ở được kết hợp các chức năng khác: thương mại, dịch vụ, văn phòng, khách sạn, cửa hàng kinh doanh (theo Luật nhà ở số 27/2023/QH15, TCVN 13967:2024).

Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc phù hợp quy hoạch được duyệt và các quy định sau:

a) Quy định cụ thể về mật độ xây dựng tối đa:

Mật độ xây dựng tối đa theo Bảng 15-1:

Trường hợp cần tính diện tích đất nằm giữa cận trên và cận dưới trong Bảng 15-1 thì dùng phương pháp nội suy theo công thức:

b) Quy định cụ thể về khoảng lùi:

Khoảng lùi so với lộ giới tiếp giáp (lùi trước): Áp dụng theo Bảng 2.7, QCVN 01:2021/BXD, đảm bảo phù hợp hạ tầng kỹ thuật, an toàn phòng cháy chữa cháy và giao thông khu vực; Trong phạm vi khoảng lùi trước được phép bố trí ban công, ô-văng và các chi tiết trang trí kiến trúc; Khoảng lùi xây dựng tum thang so với ranh chỉ giới xây dựng: tối thiểu 3,5m với chiều cao tối đa của tum thang là 3m (tính từ sàn mái đến đỉnh mái tum). Khoảng lùi phía sau đối với thửa đất (lùi sau) không bắt buộc, khuyến khích tạo khoảng trống thông thoáng với kích thước phù hợp phía sau nhà đối với thửa đất có diện tích S ≤ 50m². Đối với thửa đất có diện tích S >50m² và có 01 (một) chỉ giới đường đỏ, được xác định theo chiều sâu (D) lớn nhất tính từ ranh lộ giới, khoảng lùi sau được quy định theo Bảng 15-3 sau đây:

c) Quy định cụ thể về hệ số sử dụng đất:

Hệ số sử dụng đất của thửa đất xây dựng nhà ở riêng lẻ không vượt quá (<) 7 lần; Hệ số sử dụng đất của các thửa đất có diện tích đất không lớn hơn (≤) 1000m² (Z), theo công thức tại Bảng sau:

3. Công trình nhà liên kế:

• Khi thiết kế xây dựng mới hoặc cải tạo nhà liên kế xen kẽ dọc theo đường phố phải hài hòa với tổng thể kiến trúc tuyến phố và phải bảo đảm mỹ quan riêng của công trình.
• Quy định cụ thể về công trình nhà ở liên kế trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh theo Phụ lục XVIII.

4. Công trình biệt thự:

• Tuân thủ quy định về phân loại biệt thự.
• Hình thức kiến trúc biệt thự đa dạng, hài hòa với các công trình biệt thự kế cận và cảnh quan xung quanh.
• Trường hợp xây dựng hàng rào khuyến khích hình thức hàng rào thoáng kết hợp cây xanh, trồng cây xanh bóng mát trong khuôn viên biệt thự.

5. Nhà ở riêng lẻ trong khu đô thị mới:

• Với hình thức kiến trúc nhà ở liên kế: một nhóm nhà (dãy phố) trong khoảng 10 đến 12 căn liên kế nhau cần thiết kế cùng kiểu dáng kiến trúc. Các ngôi nhà trong cùng một nhóm nhà nên có sự tương đồng về độ cao các tầng và hình thức mái. Trong một đơn vị ở cần đa dạng các kiểu dáng kiến trúc từng nhóm nhà dãy phố, tránh sự giống nhau rập khuôn.
• Trên các trục đường thương mại dịch vụ có vỉa hè rộng trên 3m, các công trình xây dựng giáp với chỉ giới đường đỏ được xây dựng mái đua đồng bộ cho từng dãy nhà. Độ vươn của mái đua tối đa bằng 2m tính từ chỉ giới đường đỏ; chiều cao mái đua cách mặt vỉa hè tối thiểu 3,5m; kết cấu mái đua phải bảo đảm bền vững và an toàn. Tuyệt đối không được bố trí bảng quảng cáo, trồng cây xanh,… trên phần mái đua (xem Hình 15-6).

6. Nhà chung cư với mục đích để ở:

• Thiết kế kiến trúc chung cư cần đảm bảo tính thẩm mỹ, tiết kiệm năng lượng và an toàn cho người dân.
• Cần có sự đồng bộ theo tuyến phố về lối đi bộ hành, khoảng lùi tuyến phố, tầng cao khối đế theo Quy hoạch được duyệt hoặc thiết kế đô thị quy định.
• Bắt buộc phải có giải pháp che chắn thẩm mỹ cho cục nóng máy lạnh, hệ thống ống thoát nước và dây điện. Không cho phép thiết kế sân phơi quần áo trực tiếp tại các mặt tiền hướng ra đường lớn mà không có biện pháp che chắn hướng nhìn từ đường phố.
• Khuyến khích thiết kế chiếu sáng mỹ thuật nhưng không gây ô nhiễm ánh sáng cho cư dân bên trong và khu vực lân cận.
• Vật liệu kính cần có độ phản quang < 20% để tránh gây chói mắt cho người tham gia giao thông và làm tăng nhiệt độ môi trường xung quanh.
• Vật liệu tấm ốp mặt tiền: Tuân thủ nghiêm ngặt về chỉ số chống cháy của các tấm ốp mặt ngoài. Tuyệt đối không sử dụng tấm ốp có lõi nhựa PE nguyên chất cho nhà cao tầng để tránh thảm họa cháy lan theo chiều đứng.
• Yêu cầu sử dụng vật liệu chịu được thời tiết khắc nghiệt, ít bám bụi và phải có quy trình bảo trì, vệ sinh định kỳ (ví dụ: hệ thống ray cho xe lau kính).
• Tỷ lệ đặc rỗng trên mặt đứng (tỷ lệ cửa sổ/tường đặc): Đối với chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh có khí hậu nắng nóng, tỷ lệ cửa sổ/tường lý tưởng nên nằm trong khoảng 30% – 45%. Đối với hướng Đông và Tây, có ánh nắng chiếu trực tiếp tỷ lệ nên dưới 30%. Đối với hướng Bắc Nam nên dưới 50%. Trường hợp mặt đứng tòa nhà có lam chắn nắng ngoài che phủ hiệu quả, có thể tăng thêm tỷ lệ đặc rỗng từ 5-10%.
• Khuyến khích thiết kế cửa kính lùi sâu trong logia, sử dụng ban công như vai trò mái hiên, che nắng phía trên, giúp giảm đáng kể nhiệt năng mà vẫn giữ được diện tích kính lớn.
• An toàn ban công: 100% căn hộ phải có ban công hoặc lô gia. Chiều cao tối thiểu 1,3m và khoảng cách nan lan can đứng (không quá 10cm) để đảm bảo an toàn cho trẻ em, nhưng vẫn phải đảm bảo khả năng thoát nạn khi có hỏa hoạn.
• Cửa sổ và thông gió: Đảm bảo diện tích mở cửa sổ tối thiểu để lấy gió tự nhiên, giảm phụ thuộc vào điều hòa không khí. Tối thiểu 80% số căn hộ phải đạt yêu cầu thông gió xuyên phòng cho không gian các phòng chính (phòng ngủ, phòng chung).

7. Công trình nhà ở trên sông nước, kênh rạch: Nhà ở ven và trên sông, kênh, rạch, hồ công cộng (nhà sàn) chưa có kế hoạch, đề án di dời, không ảnh hưởng đến dòng chảy và giao thông thủy thì được cải tạo sửa chữa theo nguyên trạng.

8. Công trình nhà ở riêng lẻ trong khu vực quy hoạch chưa triển khai: Trong các khu vực mà có chức năng sử dụng đất theo đồ án quy hoạch được duyệt không phù hợp để xây dựng nhà ở việc cấp giấy phép xây dựng thực hiện theo quy định của Thành phố tại Quyết định số 29/2025/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2025 của Ủy ban nhân dân Thành phố.