Giao đất đối với nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định của Luật Đầu tư 2020

1. Nghị định số 31/2021/NĐ-CP đã quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cụ thể, Điểm b khoản 4 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định: “b) Nhà đầu tư trúng đấu giá, trúng thầu thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, đấu thầu và triển khai thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá hoặc Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư.”

Hiện nay, đối với 2 trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá hoặc nhà đầu tư trúng thầu không còn vướng mắc khi thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất.

2. Tuy nhiên, đối với trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư, khoản 3 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP và Điều 30 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP thì việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận chưa được quy định tại pháp luật hiện hành.

Vướng mắc này tương tự như vướng mắc trong việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện theo Nghị định số 30/2015/NĐ-CP trước đây (không có quy định cụ thể nên không thực hiện được).

Vướng mắc này gây khó khăn rất lớn cho địa phương và nhà đầu tư khi thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất. Nhiều địa phương loay hoay, lưỡng lự,… khi quyết định áp dụng hình thức chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư.

Vì vậy, đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn cụ thể thủ tục giao đất, cho thuê đất trong trường hợp trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư để địa phương và nhà đầu tư có căn cứ thực hiện đảm bảo quy định của pháp luật.

Về vấn đề này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có ý kiến như sau:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư, trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

Theo quy định tại điểm d khoản 6 Điều 2 Nghị định số 36/2017/NĐ-CP ngày 04/4/2017 quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ hướng dẫn, kiểm tra việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất…

Đề nghị ông Chu Minh Duy liên hệ với Bộ Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn về thủ tục giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư./.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Kinh nghiệm thực tế và lưu ý quan trọng khi xử lý thủ tục giao đất cho nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư 2020

Trong quá trình triển khai các dự án đầu tư tại nhiều địa phương, chúng tôi đã tiếp xúc với không ít chủ đầu tư và cơ quan quản lý địa phương gặp vướng mắc trong việc xác định quy trình giao đất khi nhà đầu tư được “chấp thuận” thay vì “trúng đấu giá” hoặc “trúng thầu”. Đây là một khoảng trống pháp lý chưa được lấp đầy, nhưng không có nghĩa là không thể xử lý – nếu biết cách vận dụng linh hoạt và phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan.

1. Kinh nghiệm từ thực tiễn: Làm thế nào để “biến khó thành dễ”?

Một ví dụ điển hình xảy ra tại tỉnh Bình Dương năm 2023, khi một doanh nghiệp được UBND tỉnh chấp thuận làm chủ đầu tư dự án khu công nghiệp sau khi tổ chức đấu thầu chỉ có duy nhất một hồ sơ đăng ký. Do không có hướng dẫn cụ thể về thủ tục giao đất trong trường hợp này, địa phương đã chủ động gửi văn bản xin ý kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), đồng thời tham khảo kinh nghiệm từ các tỉnh lân cận như Đồng Nai và Long An – nơi từng xử lý tình huống tương tự.

Kết quả: Dự án vẫn được giao đất sau 4 tháng chờ đợi, nhờ vào:

• Chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng: Hồ sơ đề nghị giao đất bao gồm Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, báo cáo thẩm tra năng lực tài chính, phương án sử dụng đất, cam kết tiến độ triển khai… được chuẩn bị đầy đủ và minh bạch.
• Phối hợp liên ngành: Sở TN&MT, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Ban Quản lý khu kinh tế cùng họp bàn, thống nhất hướng xử lý trước khi trình cấp có thẩm quyền.
• Tham vấn pháp lý sớm: Chủ đầu tư thuê đơn vị tư vấn pháp lý độc lập để rà soát toàn bộ quy trình, đảm bảo không vi phạm nguyên tắc pháp luật hiện hành.

Đây là minh chứng rõ ràng rằng, dù thiếu hướng dẫn cụ thể, nếu các bên chủ động, tuân thủ tinh thần pháp luật và phối hợp nhịp nhàng, việc giao đất vẫn có thể được giải quyết.

2. So sánh: Chấp thuận nhà đầu tư vs Trúng đấu giá/trúng thầu – Khác biệt lớn nằm ở đâu?

Bạn cần hiểu rõ: “Chấp thuận” không đồng nghĩa với “ưu ái”, mà là giải pháp pháp lý trong trường hợp đặc biệt – khi thị trường không có sự cạnh tranh. Vì vậy, trách nhiệm chứng minh năng lực, cam kết đầu tư và tính khả thi của dự án lại càng nặng nề hơn.

3. 5 Lưu ý “sống còn” dành cho nhà đầu tư và địa phương

1. Không chủ quan với Quyết định chấp thuận: Đây chỉ là bước đầu tiên. Bạn cần ngay lập tức khởi động quy trình xin giao đất, tránh để kéo dài dẫn đến mất hiệu lực hoặc thay đổi chính sách.
2. Chuẩn bị hồ sơ “siêu sạch”: Bao gồm: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, báo cáo tài chính gần nhất, phương án đầu tư chi tiết, cam kết môi trường, văn bản chấp thuận PCCC (nếu có), và đặc biệt là bản đồ ranh giới khu đất đề nghị giao.
3. Chủ động liên hệ Sở TN&MT địa phương: Họ là cơ quan trực tiếp hướng dẫn và giải quyết. Hãy đặt lịch làm việc trực tiếp, mang theo tất cả tài liệu để được tư vấn cụ thể.
4. Không bỏ qua đánh giá an toàn công trình: Ngay từ giai đoạn chuẩn bị mặt bằng, bạn nên thực hiện đánh giá an toàn công trình để phát hiện sớm các rủi ro về địa chất, hạ tầng lân cận – tránh phát sinh chi phí và chậm tiến độ sau này.
5. Lập kế hoạch dự phòng pháp lý: Nếu sau 3 tháng chưa có hướng dẫn cụ thể, hãy chuẩn bị phương án đề xuất UBND tỉnh có văn bản kiến nghị Bộ TN&MT ban hành hướng dẫn tạm thời để dự án không bị “đóng băng”.

4. Câu hỏi thường gặp (FAQ) – Giải đáp từ chuyên gia

❓ Câu 1: Nhà đầu tư được chấp thuận có bắt buộc phải ký quỹ thực hiện dự án không?
→ Có. Theo tinh thần Luật Đầu tư và Thông tư hướng dẫn, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo cam kết triển khai dự án đúng tiến độ. Mức ký quỹ thường từ 1–5% tổng vốn đầu tư.

❓ Câu 2: Thời hạn giao đất tối đa là bao lâu kể từ ngày có Quyết định chấp thuận?
→ Pháp luật không quy định cụ thể, nhưng thực tế tốt nhất nên hoàn tất trong vòng 6 tháng. Quá thời hạn này, cơ quan nhà nước có thể xem xét thu hồi Quyết định nếu không có lý do chính đáng.

❓ Câu 3: Có được chuyển nhượng dự án sau khi được chấp thuận nhưng chưa được giao đất không?
→ Không. Theo khoản 4 Điều 44 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

❓ Câu 4: Nếu không được giao đất, nhà đầu tư có được bồi thường không?
→ Không. Vì đây là giai đoạn tiền đầu tư, chưa phát sinh chi phí thực tế trên đất. Tuy nhiên, bạn có thể khiếu nại nếu cho rằng cơ quan nhà nước chậm trễ vô lý hoặc áp dụng sai quy định.

❓ Câu 5: Cần kiểm định xây dựng gì trong giai đoạn chuẩn bị mặt bằng?
→ Bạn nên thực hiện khảo sát hiện trạng công trình lân cận (nếu có), kiểm định nhà xưởng cũ nếu mua lại, hoặc kiểm định chung cư nếu dự án nằm trong khu dân cư. Đây là bước quan trọng để tránh tranh chấp bồi thường sau này.

❓ Câu 6: Làm sao để đẩy nhanh tiến độ khi vướng thủ tục giao đất?
→ Gửi công văn đề nghị giải quyết kèm hồ sơ đầy đủ đến Sở TN&MT và Văn phòng UBND tỉnh. Đồng thời, yêu cầu tổ chức buổi làm việc liên ngành để thống nhất hướng xử lý. Đừng quên giữ lại biên bản làm việc làm căn cứ pháp lý.

5. Lời khuyên chiến lược từ chuyên gia

Nếu bạn là nhà đầu tư, đừng xem “chấp thuận” là đích đến – đó chỉ là cánh cửa đầu tiên. Hãy coi việc hoàn tất thủ tục giao đất là “cuộc đua marathon” đòi hỏi sự kiên nhẫn, chuẩn bị kỹ lưỡng và phối hợp chặt chẽ. Một sai sót nhỏ trong hồ sơ, một cuộc họp không được ghi biên bản, hay một cam kết không được văn bản hóa… đều có thể khiến dự án của bạn trì hoãn hàng năm trời.

Hãy luôn có đội ngũ pháp lý và kỹ thuật đồng hành ngay từ đầu. Đặc biệt, đừng ngần ngại thuê giám định tư pháp xây dựng hoặc phòng thí nghiệm LAS để kiểm định hiện trạng – bởi những con số và báo cáo khoa học sẽ là “lá chắn” vững chắc giúp bạn vượt qua mọi nghi ngờ từ phía cơ quan quản lý.

Với kinh nghiệm đồng hành cùng hàng trăm dự án đầu tư tại miền Nam, chúng tôi thấu hiểu những khó khăn bạn đang gặp phải. Và chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ bạn từ A-Z: từ tư vấn pháp lý, kiểm định hiện trạng, đến kết nối với cơ quan chức năng – để dự án của bạn không bị “mắc kẹt” trong vòng xoáy thủ tục.

Bạn đang cần tư vấn chuyên sâu hoặc hỗ trợ thực hiện thủ tục giao đất cho dự án? Đừng ngần ngại – hãy gọi ngay cho chúng tôi!

➤ Hotline Tư Vấn Miễn Phí: 0868.393.098

Bài viết tham khảo chi tiết: Giao đất đối với nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định của Luật Đầu tư 2020

—
Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam – Đồng hành pháp lý & kỹ thuật cho mọi dự án đầu tư tại Việt Nam.
Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam | Hotline: 0868.393.098