02/08/2024
Hướng dẫn về giấy tờ đất đai để xem xét cấp giấy phép xây dựng
Bộ Xây dựng nhận được Văn bản số 3119/SXD-HTĐT ngày 26/7/2024 của Sở Xây dựng tỉnh Long An về việc đề nghị hướng dẫn về giấy tờ đất đai để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 4404/BXD-HĐXD có ý kiến như sau:
1. Theo nội dung Văn bản số 3119/SXD-HTĐT ngày 26/7/2024 của Sở Xây dựng tỉnh Long An, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Việt House Group (Chủ đầu tư) đề nghị cấp phép xây dựng công trình Chung cư (tháp T1a, T1b, T2a, T2b, T3) và Hạ tầng kỹ thuật – Hồ bơi thuộc dự án Khu nhà ở thương mại cao tầng Điểm đến Trung tâm do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Viethouse Group, nêu các thông tin như sau:
– Về chủ trương đầu tư: UBND tỉnh Long An có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư số 5181/QĐ-UBND (cấp lần đầu ngày 16/6/2023).
– Về quy hoạch: UBND huyện Bến Lức có Quyết định số 15182/QĐ-UBND ngày 27/11/2023 về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Thương mại cao tầng Điểm Đến Trung tâm (Destino Centro) xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.
– 05 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với 05 thửa đất tại xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An, tổng diện tích đất là 21.565,5m2, cụ thể:
+ Thửa đất số 223, tờ bản đồ số 15, diện tích đất là 10.843,4m2, mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp khác.
+ Thửa đất số 224, tờ bản đồ số 15, diện tích đất là 366,7m2, mục đích sử dụng đất là đất chuyên trông lúa nước.
+ Thửa đất số 225, tờ bản đồ số 15, diện tích đất là 171,4m2, mục đích sử dụng đất là đất ở nông thôn.
+ Thửa đất số 226, tờ bản đồ số 15, diện tích đất là 315m2, mục đích sử dụng đất là đất ở nông thôn.
+ Thửa đất số 227, tờ bản đồ số 15, diện tích đất là 9.869m2, mục đích sử dụng đất là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
– Về đất đai: UBND tỉnh Long An có Quyết định số 2008/QĐ-UBND ngày 06/3/2024 về việc cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Viethouse Group chuyển mục đích sử dụng đất (đối với các thửa đất số 223, 224, 227).
2. Theo quy định tại khoản 6 và khoản 11 Điều 3 Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 08/5/2017 của Chính phủ quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép thì Giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng quy định tại Nghị định này là một trong các loại giấy tờ sau:
– “Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyến mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giây tờ về trúng đầu giá quyển sử dụng đất, đấu thấu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyền mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
– “Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp vê đất đai theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này nhưng để nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó”.
Theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành và Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 08/5/2017 của Chính phủ quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép không quy định về nội dung thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến lĩnh vực đất đai và không quy định về hợp thửa đất xây dựng là điều kiện để xem xét cấp phép xây dựng.
Do đó, Sở Xây dựng tỉnh Long An căn cứ quy định nêu trên và các văn bản pháp lý về đất đai mục 1 nêu trên để xác định loại giấy tờ hợp pháp về đất đai, xem xét cấp giấy phép xây dựng.
Giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Khoản 11 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP là: “Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này nhưng đề nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó”.
Việc xây dựng và ban hành Nghị định số 53/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng là để thể chế hóa chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 19-2016/NQ-CP ngày 28/4/2016 của Chính phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia hai năm 2016 – 2017, định hướng đến năm 2020, Chính phủ giao Bộ Xây dựng: “Chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng Nghị định quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng. Đối với các dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc đất đang sử dụng hợp pháp phù hợp với quy hoạch thì được xem xét cấp giấy phép xây dựng; các khu vực không phải đất xây dựng, nhưng không chuyển đổi được mục đích sử dụng đất (như đất xây dựng biển quảng cáo, trạm, cột phát sóng ngoài đô thị…) thì căn cứ văn bản chấp thuận về địa điểm của Ủy ban nhân dân cấp huyện để cấp phép xây dựng”.
Pháp luật về đất đai đã quy định cụ thể về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án và cũng quy định cụ thể về thời điểm xác định tài chính về đất đai, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Theo quy định tại khoản 6 Điều 3 Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 08/5/2017 của Chính phủ quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng thì một trong các loại Giấy tờ sau được coi là giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng là “Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
