Công trình phải đánh giá an toàn trong quá trình khai thác, sử dụng là gì? Vì sao doanh nghiệp bắt buộc phải thực hiện?

I) QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐÁNH GIÁ AN TOÀN CÔNG TRÌNH TRONG QUÁ TRÌNH KHAI THÁC, SỬ DỤNG

🎯 Mục đích đánh giá an toàn công trình

✅ Đánh giá an toàn công trình là việc thực hiện kiểm tra, đánh giá khả năng làm việc (khả năng chịu lực và điều kiện sử dụng bình thường) của các kết cấu chịu lực và các bộ phận công trình có nguy cơ gây mất an toàn.

✅ Từ đó, đề ra các biện pháp xử lý phù hợp để ngăn ngừa hoặc giảm thiểu tác động của các yếu tố, nguy cơ này trong quá trình khai thác, sử dụng công trình.

1. Hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh

Bộ Xây dựng ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng, quy định chi tiết về đánh giá an toàn công trình gồm:

✅ Luật xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15)

✅ Nghị định số 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026

✅ Nghị định số 212/2026/NĐ-CP ngày 17/6/2026

✅ Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026

✅ Thông tư số 32/2026/TT-BXD Bãi bỏ các điều 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 19 Thông tư số 10/2021/TT-BXD ngày 25 tháng 8 năm 2021 

✅ Thông tư số 10/2021/TT-BXD

✅ Thông tư số 14/2024/TT-BXD

✅ Thông tư số 33/2026/TT-BXD

✅ Thông tư số 34/2026/TT-BXD

✅ Văn bản hợp nhất số 54/VBHN-BXD ngày 26/06/2026 hợp nhất Nghị định Quy định về thí nghiệm chuyên ngành xây dựng

✅ Văn bản hợp nhất số 63/2026/VBHN-TT-BXD của Bộ Xây dựng: Hướng dẫn một số điều và biện pháp thi hành Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 01 năm 2021 và Nghị định số 44/2016/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2016 của Chính phủ

2. Công trình phải đánh giá an toàn 

(Khoản 4 Điều 65 Luật xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15))

✅ Công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp

✅ Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng

👉 Các công trình nêu trên phải được tổ chức đánh giá định kỳ về an toàn của công trình xây dựng trong quá trình vận hành và sử dụng.

3. Điều kiện năng lực tổ chức/cá nhân thực hiện

✅ Tổ chức kiểm định đủ năng lực

• Cá nhân đảm nhận chức danh chủ trì kiểm định xây dựng phải đáp ứng điều kiện năng lực, kinh nghiệm nghề nghiệp tại khoản 2, Điều 88 Luật xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15)
• Cá nhân thực hiện khảo sát xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề tại Điều 21 & Điều 90 Luật xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15), tại mục c – khoản 3 – Điều 27 Nghị định số 212/2026/NĐ-CP ngày 17/6/2026
• Tổ chức Thí nghiệm/Quan trắc có đủ năng lực chuyên ngành đáp ứng Nghị định Quy định về thí nghiệm chuyên ngành xây dựng và được đăng tải các phép thử trên Website Sở XD 

4. Chi phí đánh giá an toàn công trình

✅ Là thành phần chi phí bảo trì công trình

✅ Gồm: khảo sát, lập hồ sơ, đánh giá, thuê thẩm tra – tư vấn giám sát (nếu có)

✅ Lập dự toán theo 

5. Thời điểm và tần suất đánh giá

(Khoản 3 Điều 17, Điều 20 Thông tư số 10/2021/TT-BXD & Thông tư 33/2026/TT-BXD)

🕒 Thời điểm đánh giá lần đầu: 10 năm kể từ khi đưa công trình vào khai thác, sử dụng.

🔄 Tần suất đánh giá các lần tiếp theo: 05 năm/lần.

✅ Đối với công trình đã đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật trên 08 năm kể từ ngày Thông tư số 10/2021/TT-BXD  có hiệu lực thì chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm tổ chức thực hiện đánh giá an toàn công trình lần đầu trong thời gian không quá 24 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực (15/10/2021).

II) DANH MỤC CÔNG TRÌNH PHẢI ĐÁNH GIÁ AN TOÀN

✅ Công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp,

✅ Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng

👉 Các công trình trên bắt buộc phải được tổ chức đánh giá định kỳ về an toàn công trình xây dựng trong quá trình vận hành và sử dụng.

Kinh nghiệm thực tế và lưu ý quan trọng khi triển khai đánh giá an toàn công trình

Trong hơn một thập kỷ hoạt động trong lĩnh vực đánh giá an toàn công trình, chúng tôi đã tiếp xúc với hàng trăm dự án từ chung cư cao tầng, nhà xưởng công nghiệp đến cầu đường, trung tâm thương mại. Qua đó, đúc kết được nhiều bài học thực tiễn mà doanh nghiệp cần nắm rõ để tránh rủi ro pháp lý, chi phí phát sinh và nguy cơ sụp đổ công trình.

1. Những sai lầm phổ biến khi chủ đầu tư tự “đánh giá sơ bộ”

• Tự kiểm tra bằng mắt thường: Nhiều chủ sở hữu nhà xưởng hoặc chung cư cũ cho rằng “không thấy nứt, không thấy rung” là an toàn. Thực tế, các vết nứt vi mô, ăn mòn cốt thép, suy giảm bê tông… chỉ phát hiện được qua thiết bị chuyên dụng như máy đo độ ẩm, siêu âm bê tông, máy đo độ võng laser.
• Dùng đơn vị không đủ năng lực: Một số đơn vị tư vấn nhỏ, thiếu phòng thí nghiệm LAS, không có kỹ sư chứng chỉ hành nghề theo Điều 90 Luật Xây dựng 2025, dẫn đến báo cáo sai lệch – gây hậu quả nghiêm trọng nếu công trình xảy ra sự cố.
• Bỏ qua yếu tố môi trường và tải trọng thay đổi: Ví dụ: nhà xưởng ban đầu thiết kế chịu tải 3 tấn/m², sau đó lắp thêm máy móc 5 tấn/m² mà không đánh giá lại – đây là nguyên nhân gây sập sàn tại Bình Dương năm 2023.

2. So sánh: Đánh giá an toàn định kỳ vs. Kiểm định xây dựng đột xuất

3. Quy trình kỹ thuật chi tiết bạn nên biết

Dưới đây là quy trình chuẩn mà Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam áp dụng cho mọi dự án kiểm định nhà xưởng hoặc chung cư:

1. Thu thập hồ sơ gốc: Bản vẽ hoàn công, nhật ký thi công, biên bản nghiệm thu, báo cáo thí nghiệm vật liệu (nếu còn).
2. Khảo sát hiện trạng: Ghi nhận vết nứt, độ lún, độ nghiêng, tình trạng rỉ sét, mục gỗ, nấm mốc… kèm ảnh chụp và video.
3. Thí nghiệm hiện trường:
   • Đo cường độ bê tông bằng súng bật nảy (Schmidt hammer) hoặc siêu âm (UPV).
   • Xác định đường kính, vị trí cốt thép bằng máy dò thép (covermeter).
   • Kiểm tra độ võng sàn, độ rung bằng máy đo chuyển vị laser.
   • Lấy mẫu phân tích thành phần hóa học, độ ăn mòn (nếu cần).
4. Phân tích tải trọng: Đối chiếu tải trọng thiết kế ban đầu với tải trọng thực tế đang sử dụng (máy móc, lưu lượng người, vật tư tồn kho…).
5. Mô phỏng kết cấu (nếu cần): Dùng phần mềm ETABS, SAP2000 để mô phỏng ứng xử công trình dưới tác động động đất, gió bão, tải trọng bất thường.
6. Biên soạn báo cáo: Đánh giá mức độ an toàn theo 3 cấp: An toàn / Hạn chế sử dụng / Nguy hiểm – kèm khuyến nghị sửa chữa, gia cố hoặc phá dỡ.
7. Thẩm tra độc lập (nếu chủ đầu tư yêu cầu): Nhằm đảm bảo tính khách quan, minh bạch – đặc biệt với công trình công cộng hoặc liên quan tranh chấp.

4. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

❓ Công trình dưới 10 năm có cần đánh giá an toàn không?

→ Trả lời: Theo Thông tư 10/2021/TT-BXD, lần đầu tiên đánh giá là sau 10 năm. Tuy nhiên, nếu công trình xảy ra sự cố (nứt lớn, lún, rung lắc), hoặc thay đổi công năng (nhà ở → văn phòng; kho → xưởng sản xuất), bạn bắt buộc phải đánh giá ngay – không chờ đủ 10 năm.

❓ Chi phí đánh giá an toàn có đắt không?

→ Trả lời: Chi phí dao động từ 0.5% – 2% tổng giá trị xây dựng ban đầu, tùy quy mô và độ phức tạp. Ví dụ: Nhà xưởng 5 tỷ đồng → chi phí khoảng 25 – 100 triệu. Đây là khoản đầu tư hợp lý để tránh thiệt hại lớn hơn (sập công trình = mất trắng tài sản + bồi thường + khởi kiện).

❓ Có thể tự thuê kỹ sư riêng để đánh giá không?

→ Trả lời: Không. Pháp luật yêu cầu tổ chức thực hiện phải có chứng chỉ năng lực kiểm định xây dựng và cá nhân chủ trì phải có chứng chỉ hành nghề theo Luật Xây dựng 2025. Báo cáo của cá nhân không đủ điều kiện sẽ không có giá trị pháp lý.

❓ Nếu không đánh giá, bị phạt thế nào?

→ Trả lời: Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP (về xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng), chủ đầu tư không tổ chức đánh giá an toàn định kỳ có thể bị phạt từ 40 – 60 triệu đồng, buộc thực hiện đánh giá bổ sung, và chịu toàn bộ trách nhiệm nếu xảy ra sự cố.

❓ Đánh giá xong rồi thì làm gì?

→ Trả lời:

• Nếu công trình đạt mức “An toàn”: Lưu hồ sơ, lên lịch đánh giá lần tiếp theo sau 5 năm.
• Nếu “Hạn chế sử dụng”: Phải thực hiện gia cố, sửa chữa theo khuyến nghị, sau đó kiểm định lại.
• Nếu “Nguy hiểm”: Ngừng sử dụng ngay, di dời người và tài sản, lập phương án phá dỡ hoặc cải tạo tổng thể.

❓ Làm sao chọn được đơn vị uy tín?

→ Trả lời: Bạn cần kiểm tra:

• Chứng chỉ năng lực kiểm định do Bộ/Sở Xây dựng cấp.
• Danh sách kỹ sư chủ trì có chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực.
• Phòng thí nghiệm đạt chuẩn LAS-XD (nếu có thí nghiệm tại chỗ).
• Portfolio dự án tương tự (nhà xưởng, chung cư, cầu đường…).
• Cam kết bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.

5. Lưu ý đặc biệt với công trình cải tạo, mở rộng

Nhiều doanh nghiệp nghĩ rằng chỉ cần đánh giá phần mới xây. Đây là sai lầm nghiêm trọng. Khi cải tạo, mở rộng, tải trọng và ứng suất sẽ thay đổi toàn bộ hệ kết cấu cũ. Do đó, bắt buộc phải đánh giá toàn bộ công trình, bao gồm cả phần cũ lẫn phần mới. Chúng tôi từng xử lý vụ việc tại Đồng Nai: chủ đầu tư chỉ gia cố phần mở rộng, không kiểm tra móng cũ → sau 6 tháng, toàn bộ tòa nhà bị lún nghiêng 5cm, phải gia cố khẩn cấp tốn hơn 2 tỷ đồng.

6. Vai trò của giám định tư pháp trong trường hợp tranh chấp

Khi xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư – nhà thầu – cư dân – cơ quan quản lý, báo cáo đánh giá an toàn thông thường không đủ sức nặng pháp lý. Lúc này, cần đến giám định tư pháp xây dựng do Tòa án hoặc Cơ quan điều tra chỉ định. Quy trình này chặt chẽ hơn, có niêm phong mẫu vật, đối chất các bên, và kết luận mang tính bắt buộc thi hành.

Kết luận: Đánh giá an toàn không phải là chi phí – mà là khoản đầu tư bắt buộc

Việc tuân thủ quy định Công trình phải đánh giá an toàn không chỉ giúp bạn tránh rủi ro pháp lý, mà còn bảo vệ tài sản, tính mạng con người, và uy tín doanh nghiệp. Một báo cáo đánh giá chuyên nghiệp sẽ là “tấm khiên” vững chắc trước mọi rủi ro vận hành.

Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam – với đội ngũ kỹ sư trên 15 năm kinh nghiệm, phòng thí nghiệm LAS-XD đạt chuẩn, cùng cam kết minh bạch – sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong mọi dự án đánh giá, kiểm định, giám định công trình. Đừng để sự chủ quan hôm nay trở thành thảm họa ngày mai.

📞 Liên hệ ngay: 0868.393.098 để được tư vấn miễn phí và nhận báo giá chi tiết trong 24h.

🌐 Truy cập: Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam – Uy tín tạo nên khác biệt.