Xác định dự án đầu tư có sử dụng đất

dự án đầu tư có sử dụng đất là một trong những khái niệm pháp lý quan trọng nhất trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và bất động sản tại Việt Nam. Việc xác định chính xác một dự án có thuộc diện “có sử dụng đất” hay không sẽ quyết định toàn bộ quy trình lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư và cơ chế thu hồi đất. Tại Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam, chúng tôi thường xuyên tiếp nhận các câu hỏi từ chủ đầu tư và nhà tư vấn về những vướng mắc pháp lý xoay quanh vấn đề này, đặc biệt là sự chồng chéo giữa quy định của Luật Đất đai và Nghị định hướng dẫn về lựa chọn nhà đầu tư.

1. Cơ sở pháp lý về điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất

Để hiểu rõ bản chất của vấn đề, trước hết cần phân tích kỹ các quy định tại Khoản 1 Điều 11 và Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ. Theo đó, điều kiện tiên quyết để xác định một dự án sử dụng đất phải “thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”. Đồng thời, cơ sở để xác định dự án sử dụng đất cần lựa chọn nhà đầu tư có thể căn cứ trên cơ sở quy hoạch phân khu 1/2000, 1/5000.

Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy Luật Đất đai không quy định các điều kiện cần, đủ, căn cứ, hồ sơ, thủ tục tổng hợp trình HĐND tỉnh thông qua về Danh mục dự án cần thu hồi đất. Điều này tạo ra một “khoảng trống” pháp lý đáng kể. Trường hợp các dự án được đề xuất trên cơ sở quy hoạch phân khu 1/2000, 1/5000 sẽ gặp khó khăn trong quá trình tổng hợp trình HĐND tỉnh thông qua, bao gồm các vấn đề về cơ sở tổng hợp, thời điểm tổng hợp, và căn cứ xác định các thông số dự án cần thu hồi đất. Hệ quả là dự án không đảm bảo điều kiện xác định dự án sử dụng đất để quyết định chủ trương đầu tư.

2. Phân tích chi tiết quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP

Theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP), hai trong số các điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất làm căn cứ lựa chọn nhà đầu tư bao gồm:

• Điều kiện thứ nhất: Dự án phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng.
• Điều kiện thứ hai: Dự án phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có).

Đây là hai điều kiện song song và bắt buộc. Nhiều nhà đầu tư thường nhầm lẫn rằng chỉ cần có quy hoạch 1/500 là đủ điều kiện, nhưng thực tế, nếu dự án không nằm trong danh mục thu hồi đất đã được HĐND tỉnh thông qua, thì việc triển khai lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ bị đình trệ.

2.1. Mối liên hệ với Luật Đất đai và Thông tư 01/2021/TT-BTNMT

Theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai, đối với những dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.

Việc lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 01/2021/TT-BTNMT. Trong đó, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án có sử dụng đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai để thực hiện thu hồi đất trong năm kế hoạch.

3. Sự khác biệt giữa “Danh mục dự án cần thu hồi đất” và “Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất”

Một điểm mấu chốt mà Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã làm rõ trong các văn bản hướng dẫn là: Yêu cầu về sự phù hợp với quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) được áp dụng khi lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, không áp dụng khi lập danh mục dự án cần thu hồi đất.

Điều này có nghĩa là:

4. Những khó khăn thực tế khi triển khai dự án

Từ kinh nghiệm thực tế trong quá trình tư vấn và kiểm định công trình cho nhiều dự án bất động sản, chúng tôi nhận thấy các vướng mắc phổ biến sau:

• Độ trễ về thời gian: Quy hoạch phân khu 1/2000 thường được phê duyệt trước, nhưng danh mục thu hồi đất lại được HĐND tỉnh thông qua theo chu kỳ hằng năm. Điều này khiến nhiều dự án đã có quy hoạch nhưng phải “chờ” đến kỳ họp HĐND gần nhất mới được bổ sung vào danh mục.
• Thiếu đồng bộ về thông số kỹ thuật: Khi lập danh mục thu hồi đất, cơ quan chức năng thường chỉ ghi nhận tên dự án và diện tích sơ bộ, trong khi hồ sơ lựa chọn nhà đầu tư lại yêu cầu các thông số chi tiết về mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất từ quy hoạch 1/500.
• Rủi ro pháp lý khi chuyển tiếp: Các dự án được đề xuất trước thời điểm Nghị định 31/2021/NĐ-CP có hiệu lực thường gặp khó khăn trong việc áp dụng hồi tố các quy định mới về điều kiện xác định dự án.

5. Quy trình đề xuất và phê duyệt dự án đầu tư có sử dụng đất

Để đảm bảo tính pháp lý và rút ngắn thời gian triển khai, nhà đầu tư cần tuân thủ quy trình 5 bước sau:

1. Bước 1: Rà soát quy hoạch: Xác định khu đất có thuộc quy hoạch phân khu 1/2000 hoặc 1/500 đã được phê duyệt hay không. Nếu chưa, cần đề xuất lập hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
2. Bước 2: Kiểm tra danh mục thu hồi đất: Liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để xác định dự án đã có trong danh mục thu hồi đất năm hiện tại hay chưa.
3. Bước 3: Lập hồ sơ đề xuất: Chuẩn bị báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư, trong đó chứng minh sự phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch xây dựng.
4. Bước 4: Thẩm định và phê duyệt: Sở Kế hoạch và Đầu tư thẩm định, trình UBND tỉnh quyết định chủ trương đầu tư và đưa vào danh mục dự án có sử dụng đất.
5. Bước 5: Lựa chọn nhà đầu tư: Tổ chức đấu thầu hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu và đầu tư.

6. Vai trò của công tác kiểm định và đánh giá hiện trạng

Trước khi một khu đất được đưa vào danh mục dự án có sử dụng đất, việc đánh giá an toàn công trình hiện hữu trên đất (nếu có) là bước đi cần thiết. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị hoặc các khu đất có công trình cũ nát, nguy hiểm.

Kết quả kiểm định không chỉ phục vụ cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng mà còn là cơ sở để cơ quan nhà nước xác định tính khả thi của dự án, từ đó mới xem xét đưa vào danh mục thu hồi đất. Ngoài ra, đối với các dự án có liên quan đến tranh chấp hoặc cần xác định giá trị tài sản, dịch vụ giám định tư pháp xây dựng sẽ cung cấp các chứng cứ kỹ thuật có giá trị pháp lý cao.

7. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Câu 1: Dự án đã có quy hoạch 1/500 nhưng chưa có trong danh mục thu hồi đất thì có được chấp thuận chủ trương đầu tư không?

Trả lời: Theo tinh thần của Nghị định 25/2020/NĐ-CP, điều kiện cần là dự án phải thuộc danh mục thu hồi đất hoặc đất do Nhà nước quản lý. Nếu chưa có trong danh mục, nhà đầu tư cần đề nghị UBND cấp huyện bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm và trình HĐND tỉnh thông qua trước khi nộp hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư.

Câu 2: Sự khác biệt giữa đất “do Nhà nước đang quản lý, sử dụng” và đất “cần thu hồi” là gì?

Trả lời: Đất do Nhà nước quản lý thường là đất công, đất chưa sử dụng, hoặc đất đã được giải phóng mặt bằng sạch. Trong khi đó, đất cần thu hồi là đất đang có người sử dụng (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức) và Nhà nước phải thực hiện quy trình thu hồi, bồi thường theo Luật Đất đai. Cả hai loại này đều thỏa mãn điều kiện về nguồn gốc đất để lập dự án đầu tư có sử dụng đất.

Câu 3: Thời điểm nào là thích hợp nhất để thuê đơn vị kiểm định xây dựng?

Trả lời: Thời điểm vàng là ngay sau khi có quy hoạch 1/500 và trước khi lập hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư. Việc có sẵn báo cáo kiểm định xây dựng về hiện trạng hạ tầng, địa chất, và công trình hiện hữu sẽ giúp hồ sơ dự án có tính thuyết phục cao hơn, đồng thời hỗ trợ công tác thẩm tra thiết kế sau này.

8. Lời khuyên từ chuyên gia

Dựa trên kinh nghiệm thực tiễn, chúng tôi khuyến nghị các nhà đầu tư không nên tách rời công tác pháp lý về đất đai và công tác kỹ thuật xây dựng. Một dự án dù có vị trí đẹp, quy hoạch rõ ràng nhưng nếu không nắm vững quy trình đưa vào danh mục thu hồi đất thì nguy cơ “treo” dự án là rất cao.

Hãy chủ động làm việc với cơ quan tài nguyên môi trường địa phương để cập nhật tiến độ lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Đồng thời, chuẩn bị sẵn sàng các hồ sơ kỹ thuật, bao gồm cả kết quả thí nghiệm từ phòng thí nghiệm LAS để chứng minh năng lực thực hiện dự án khi được yêu cầu.

“Sự phù hợp với quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/500 là điều kiện để lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, không phải là điều kiện để lập danh mục dự án cần thu hồi đất. Nhà đầu tư cần phân biệt rõ hai khái niệm này để tránh sai sót trong quy trình chuẩn bị đầu tư.” – Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

9. Kết luận

Việc xác định dự án đầu tư có sử dụng đất là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về cả Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các Nghị định hướng dẫn về lựa chọn nhà đầu tư. Sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch xây dựng và danh mục thu hồi đất là rào cản lớn nhất mà các nhà đầu tư cần vượt qua bằng sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tư vấn chuyên môn.

Nếu bạn đang gặp vướng mắc trong việc xác định điều kiện pháp lý cho dự án, cần hỗ trợ về hồ sơ kỹ thuật, kiểm định hiện trạng công trình, hoặc đánh giá an toàn để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, hãy liên hệ ngay với chúng tôi. Đội ngũ chuyên gia của Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn để đảm bảo dự án được triển khai đúng luật, đúng tiến độ và an toàn tuyệt đối.

LIÊN HỆ TƯ VẤN & BÁO GIÁ NHANH:
Hotline: 0868.393.098