GIAI ĐOẠN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Đây là giai đoạn triển khai sau khi dự án được quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, bao gồm các công việc: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng và các công việc cần thiết khác liên quan

1. Đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công

Dự án thuộc Nghị định 15/2021/NĐ-CP điều 5 khoản 3 thì chỉ cần lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật, các dự án khác phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư thực hiện theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP

Việc lựa chọn nhà thầu thực hiện theo Luật Đấu thầu

Việc quản lý chi phí thực hiện theo Nghị định 10/2021/NĐ-CP

Việc quản lý hợp đồng xây dựng thực hiện theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP

2. Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công

Dự án thuộc Nghị định 15/2021/NĐ-CP điều 5 khoản 3 thì chỉ cần lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật, các dự án khác phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư thực hiện theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP

Việc lựa chọn nhà thầu nếu áp dụng Luật Đấu thầu thì thực hiện theo Luật Đấu thầu và Nghị định 63/2014/NĐ-CP, nếu không áp dụng Luật Đấu thầu thì chủ đầu tư tự quyết định nhưng phải đảm bảo nhà thầu có đủ điều kiện năng lực quy định

Việc quản lý chi phí thực hiện theo Nghị định 10/2021/NĐ-CP

Việc quản lý hợp đồng xây dựng thực hiện theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP

3. Đối với dự án không sử dụng vốn nhà nước

Dự án thuộc Nghị định 15/2021/NĐ-CP điều 5 khoản 3 thì chỉ cần lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật, các dự án khác phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư thực hiện theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP

Việc lựa chọn nhà thầu nếu áp dụng Luật Đấu thầu thì thực hiện theo Luật Đấu thầu và Nghị định 63/2014/NĐ-CP, nếu không áp dụng Luật Đấu thầu thì chủ đầu tư tự quyết định nhưng phải đảm bảo nhà thầu có đủ điều kiện năng lực quy định

Việc quản lý chi phí thực hiện theo Luật Xây dựng điều 132

Việc quản lý hợp đồng xây dựng thực hiện theo Luật Xây dựng điều 138

1)   Các công việc cần thực hiện

2)   Quy trình thủ tục thực hiện

4. Đối với dự án đầu tư PPP

Dự án PPP phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt thực hiện theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP

Việc lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án ứng dụng công nghệ cao, công nghệ mới thực hiện sau khi quyết định chủ trương đầu tư, đối với các dự án khác thực hiện sau khi phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi

Việc lựa chọn nhà thầu đối với gói thầu do cơ quan nhà nước là bên mời thầu thì thực hiện theo Luật Đấu thầu và Nghị định 63/2014/NĐ-CP, đối với gói thầu do nhà đầu tư/doanh nghiệp dự án là bên mời thầu thì thực hiện theo Quy chế lựa chọn nhà thầu do nhà đầu tư/doanh nghiệp dự án ban hành

Việc quản lý chi phí thực hiện theo Nghị định 10/2021/NĐ-CP

Việc quản lý hợp đồng xây dựng thực hiện theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP

Vai trò then chốt của giai đoạn quyết định đầu tư xây dựng trong chuỗi vòng đời dự án

Giai đoạn quyết định đầu tư xây dựng không chỉ là bước thủ tục hành chính, mà còn là “cột mốc chiến lược” xác định tính khả thi, hiệu quả và độ an toàn lâu dài của toàn bộ công trình. Tại thời điểm này, mọi sai sót trong phân tích kỹ thuật, đánh giá rủi ro hoặc dự toán chi phí đều có thể dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng ở các giai đoạn sau – từ thiết kế, thi công cho đến vận hành. Chúng tôi nhận thấy nhiều chủ đầu tư thường xem nhẹ khâu này, đặc biệt với các dự án tư nhân, dẫn đến tình trạng “chữa cháy” liên tục trong quá trình triển khai.

Phân biệt rõ: Báo cáo kinh tế – kỹ thuật và Báo cáo nghiên cứu khả thi

Mặc dù cả hai loại báo cáo đều phục vụ mục tiêu chứng minh tính khả thi của dự án, nhưng phạm vi và độ sâu khác nhau đáng kể:

• Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (BKTKT): Áp dụng cho các công trình đơn giản, quy mô nhỏ, không ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc an toàn cộng đồng (theo Điều 5, Khoản 3 Nghị định 15/2021/NĐ-CP). Nội dung tập trung vào giải pháp kỹ thuật cơ bản, tổng mức đầu tư sơ bộ và phương án tài chính ngắn hạn.
• Báo cáo nghiên cứu khả thi (BCKT): Bắt buộc với hầu hết các dự án trung – lớn. Ngoài phân tích kỹ thuật và tài chính, BCKT phải bao gồm đánh giá tác động môi trường (nếu có), phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch quản lý rủi ro, và quan trọng nhất – dự báo hiệu quả sử dụng trong vòng đời công trình.

Kinh nghiệm thực tế cho thấy: Nhiều chủ đầu tư cố gắng “ép” dự án vào nhóm được lập BKTKT để rút ngắn thời gian phê duyệt. Tuy nhiên, nếu cơ quan chuyên môn phát hiện dự án vượt ngưỡng quy định, toàn bộ hồ sơ sẽ bị yêu cầu làm lại – gây chậm trễ tiến độ và tốn kém chi phí gấp đôi.

Lưu ý quan trọng khi lựa chọn nhà thầu & kiểm soát chi phí

Dù thuộc nhóm vốn nào, việc lựa chọn nhà thầu và quản lý chi phí tại giai đoạn này cần được thực hiện song song với quá trình thẩm định dự án. Một số lưu ý từ thực tiễn:

• Không nên tách rời giữa tư vấn lập BCKT và tư vấn thiết kế sau này: Nếu có thể, hãy chọn cùng một đơn vị đủ năng lực để đảm bảo tính nhất quán từ nghiên cứu đến triển khai.
• Dự toán chi phí phải dựa trên khảo sát thực địa: Nhiều BCKT thất bại vì dùng đơn giá mẫu hoặc dữ liệu cũ, không phản ánh đúng điều kiện địa chất, giao thông, vật liệu tại địa phương.
• Chủ đầu tư tư nhân vẫn phải tuân thủ nguyên tắc minh bạch: Dù không bắt buộc đấu thầu, bạn vẫn nên tổ chức mời thầu nội bộ hoặc so sánh ít nhất 3 nhà cung cấp để tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo chất lượng.

Đặc biệt, với các dự án nhà xưởng công nghiệp, yếu tố “thời gian hoàn vốn” và “khả năng mở rộng” cần được lồng ghép ngay từ BCKT. Đây là điểm khác biệt lớn so với dự án dân dụng như chung cư – nơi ưu tiên hàng đầu là an toàn kết cấu và tiện ích người dân.

So sánh nhanh: Quy trình giữa các nhóm dự án

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Hỏi: Dự án nhà xưởng 2.000m² có cần lập Báo cáo nghiên cứu khả thi không?
   Đáp: Tùy vào loại hình sản xuất và địa điểm. Nếu nằm trong khu công nghiệp đã có hạ tầng đầy đủ và không thuộc danh mục có nguy cơ gây ô nhiễm, có thể chỉ cần BKTKT. Tuy nhiên, bạn nên tham vấn cơ quan quản lý địa phương trước khi quyết định.
2. Hỏi: Có thể thuê cùng lúc một đơn vị vừa lập BCKT, vừa làm tư vấn giám sát sau này không?
   Đáp: Với dự án vốn nhà nước – không được phép (xung đột lợi ích). Nhưng với dự án tư nhân – hoàn toàn được khuyến khích, vì giúp duy trì tính liên tục và trách nhiệm xuyên suốt.
3. Hỏi: Chi phí lập BCKT chiếm bao nhiêu % tổng mức đầu tư?
   Đáp: Thông thường từ 0,5% – 2%, tùy quy mô và độ phức tạp. Đừng tiết kiệm ở khoản này – một BCKT tốt có thể giúp bạn tiết kiệm 10–15% chi phí xây dựng nhờ tối ưu hóa giải pháp kỹ thuật.
4. Hỏi: Nếu BCKT bị cơ quan thẩm định trả lại, có phải nộp lại phí thẩm định không?
   Đáp: Có. Mỗi lần nộp lại hồ sơ đều phải đóng phí theo quy định. Do đó, hãy nhờ đơn vị tư vấn có kinh nghiệm rà soát kỹ trước khi nộp chính thức.
5. Hỏi: Giai đoạn này có liên quan gì đến kiểm định công trình sau này không?
   Đáp: Rất liên quan! Dữ liệu từ BCKT (đặc biệt là tải trọng thiết kế, tuổi thọ dự kiến, vật liệu đề xuất) là căn cứ quan trọng để các đơn vị như kiểm định công trình đánh giá mức độ xuống cấp và đề xuất sửa chữa.
6. Hỏi: Dự án cải tạo, nâng tầng có cần qua giai đoạn quyết định đầu tư không?
   Đáp: Có. Dù là cải tạo, nếu thay đổi kết cấu chịu lực hoặc công năng, bạn vẫn phải lập hồ sơ tương đương BKTKT/BCKT và được cấp phép trước khi thi công.

Kết luận: Đừng bỏ qua “bước đệm” quyết định thành bại

GIAI ĐOẠN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG chính là nền tảng để xây dựng một công trình an toàn, bền vững và hiệu quả kinh tế. Đầu tư thời gian và chi phí hợp lý ở giai đoạn này không phải là lãng phí – mà là cách thông minh để tránh những tổn thất lớn hơn về sau. Đặc biệt, với các dự án công nghiệp hoặc chung cư cao tầng, việc kết hợp sớm với đơn vị đánh giá an toàn công trình ngay từ khâu nghiên cứu sẽ giúp bạn lường trước các rủi ro kết cấu tiềm ẩn.

Nếu bạn đang chuẩn bị hồ sơ đầu tư và cần hỗ trợ chuyên môn về phân tích kỹ thuật, dự toán chi phí hoặc tư vấn lựa chọn giải pháp phù hợp, đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm của Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam sẵn sàng đồng hành. Hãy gọi ngay Hotline 0868.393.098 để được tư vấn miễn phí!