Phân định dự án khu đô thị và dự án khu nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện các trình tự đầu tư xây dựng theo pháp luật về xây dựng

1. Theo quy định tại điểm a Khoản 1 Mục VII Phụ lục IX kèm theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng thì dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên đối với trường hợp quy hoạch phân khu không xác định rõ các đơn vị ở.

Việc xác định đơn vị ở tại quy hoạch phân khu phải tuân thủ Quy chuẩn về quy hoạch xây dựng tại thời điểm lập, phê duyệt quy hoạch phân khu, theo đó đáp ứng các yêu cầu về quy mô dân số, hệ thống hạ tầng xã hội bao gồm các công trình dịch vụ – công cộng cấp đơn vị ở.

Tại Khoản 2 Mục VII Phụ lục IX kèm theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở là dự án đầu tư xây dựng cụm công trình nhà ở tại đô thị hoặc khu nhà ở tại nông thôn, được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được phê duyệt và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản 1 Mục này.

2. Theo quy định tại Điều 2 của Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng (sửa đổi, bổ sung Điều 17 của Luật Nhà ở 2014) quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở gồm: (1) dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở; (2) dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; (3) dự án đầu tư xây dựng sử dụng đất hỗn hợp có diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở và (4) dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (Khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2014).

3. Căn cứ các nội dung đã nêu trên, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Nghị định số 15/2021/NĐ-CP đã có các quy định nhằm phân định rõ dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở, các loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Mặt khác, việc phân định dự án khu đô thị và dự án khu nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là để thực hiện các trình tự đầu tư xây dựng theo pháp luật về xây dựng. Đối với việc sử dụng các khái niệm này tại các pháp luật đầu tư, đấu thầu, đất đai, đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang căn cứ hướng dẫn của Bộ Kế hoạch – Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường để thực hiện.

Văn bản trả lời BXD => số 3261/BXD-HĐXD ngày 17/8/2021

Lời kết

Vừa rồi là những thông tin quan trọng về kiểm định chất lượng công trình xây dựng. Nếu công trình của quý khách đang cần kiểm định hoặc gặp sự cố thi công ngoài ý muốn thì hãy liên hệ với Kiểm Định & Giám Định Xây Dựng Miền Nam ngay. Với đội ngũ kỹ sư dày dặn kinh nghiệm, công ty cam kết đem lại chất lượng và giá trị kinh tế cao nhất cho quý khách hàng!

Thông tin liên hệ

CTY TNHH KIỂM ĐỊNH & GIÁM ĐỊNH XÂY DỰNG MIỀN NAM

Địa chỉ: 240 đường 14, phường Phước Bình, TP Thủ Đức, TPHCM

Email: info.kiemdinhmiennam@gmail.com

Điện thoại: 0868393098

Phân định dự án khu đô thị và dự án khu nhà ở – Ý nghĩa thực tiễn trong quản lý đầu tư xây dựng

Việc Phân định dự án khu đô thị và dự án khu nhà ở không chỉ là vấn đề lý thuyết pháp lý mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng, quy mô hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đáp ứng. Trong thực tế, chúng tôi gặp nhiều chủ đầu tư lúng túng khi xác định loại dự án, dẫn đến sai sót trong hồ sơ, thậm chí phải điều chỉnh quy hoạch hoặc thiết kế cơ sở. Dưới đây là những kinh nghiệm và lưu ý chuyên sâu từ góc nhìn của đơn vị kiểm định xây dựng.

1. Tiêu chí phân biệt cốt lõi giữa dự án khu đô thị và dự án khu nhà ở

Theo quy định tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP, ranh giới giữa hai loại dự án được xác định bởi quy mô sử dụng đất và sự tồn tại của “đơn vị ở” trong quy hoạch phân khu. Cụ thể:

• Dự án khu đô thị: Là dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu được phê duyệt. Nếu quy hoạch phân khu không xác định rõ các đơn vị ở, dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên được coi là dự án khu đô thị.
• Dự án khu nhà ở: Là dự án đầu tư xây dựng cụm công trình nhà ở tại đô thị hoặc nông thôn, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được duyệt và không thuộc trường hợp dự án khu đô thị.

Trong thực tế, chúng tôi thường gặp các dự án có diện tích 10-15ha nhưng quy hoạch phân khu lại thể hiện đầy đủ các đơn vị ở (bao gồm trường học, trạm y tế, công viên, khu thương mại dịch vụ). Khi đó, dự án này phải được phân loại là khu đô thị, mặc dù diện tích dưới 20ha. Ngược lại, một dự án diện tích trên 20ha nhưng quy hoạch phân khu chỉ xác định là khu dân cư đơn thuần (không có đơn vị ở) thì vẫn là dự án khu nhà ở. Đây là điểm nhiều chủ đầu tư nhầm lẫn, dẫn đến việc lập thiết kế cơ sở không đáp ứng yêu cầu hạ tầng xã hội cấp đơn vị ở.

2. Hệ quả của việc phân định sai loại dự án

2.1. Ảnh hưởng đến thẩm quyền thẩm định thiết kế

Dự án khu đô thị thường thuộc thẩm quyền thẩm định của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp tỉnh (Sở Xây dựng) hoặc thậm chí Bộ Xây dựng đối với dự án nhóm A. Trong khi đó, dự án khu nhà ở quy mô nhỏ hơn có thể do Sở Xây dựng hoặc Ban Quản lý các Khu công nghiệp thẩm định. Việc phân loại sai khiến hồ sơ bị trả về, kéo dài thời gian.

2.2. Yêu cầu về hạ tầng xã hội

Dự án khu nhà ở chỉ yêu cầu đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong phạm vi ranh giới dự án. Trong khi dự án khu đô thị phải đáp ứng đầy đủ các công trình dịch vụ – công cộng cấp đơn vị ở theo quy chuẩn xây dựng, bao gồm trường học, trạm y tế, nhà trẻ, khu thể dục thể thao, chợ, trung tâm thương mại… Nếu chủ đầu tư không đầu tư đủ các công trình này, dự án sẽ không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng hoặc nghiệm thu.

2.3. Tác động đến tiến độ kiểm định và giám định

Đối với các dự án khu đô thị, kiểm định công trình phải được thực hiện đồng bộ cả phần hạ tầng kỹ thuật (đường, cấp thoát nước, điện) và hạ tầng xã hội. Chúng tôi từng gặp trường hợp chủ đầu tư chỉ tập trung kiểm định các tòa nhà ở mà bỏ qua kiểm định hệ thống xử lý nước thải tập trung, dẫn đến chậm tiến độ đưa công trình vào sử dụng.

3. Kinh nghiệm thực tế trong xác định đơn vị ở

Đơn vị ở là khái niệm quan trọng nhưng không phải lúc nào cũng rõ ràng trong quy hoạch phân khu. Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, một đơn vị ở phải có quy mô dân số từ 4.000-8.000 người, kèm theo các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều quy hoạch phân khu chỉ xác định “khu dân cư” mà không phân định rõ ranh giới đơn vị ở. Khi đó, chúng tôi khuyên các chủ đầu tư nên làm việc trực tiếp với cơ quan quy hoạch để có văn bản giải thích hoặc điều chỉnh quy hoạch, tránh rủi ro pháp lý sau này.

Một kinh nghiệm khác: nếu dự án có quy mô dưới 20ha nhưng trong phạm vi đã có sẵn các công trình hạ tầng xã hội (như trường học, y tế) thuộc các dự án lân cận, chủ đầu tư vẫn phải chứng minh khả năng kết nối, nếu không cũng bị coi là thiếu đơn vị ở.

4. So sánh chi tiết dự án khu đô thị và dự án khu nhà ở

5. Lưu ý khi lập hồ sơ thiết kế và thẩm tra

Đối với dự án khu đô thị, thẩm tra thiết kế phải được thực hiện bởi đơn vị có đủ năng lực, kinh nghiệm về quy hoạch và hạ tầng đô thị. Trong quá trình thẩm tra, chúng tôi thường kiểm tra các yếu tố:

• Sự phù hợp giữa quy hoạch phân khu và thiết kế cơ sở về vị trí, quy mô các công trình hạ tầng xã hội.
• Tính đồng bộ giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên trong và bên ngoài dự án.
• Khả năng đáp ứng tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, xử lý chất thải.
• Đánh giá tải trọng, kết cấu cho công trình nhà ở cao tầng (nếu có).

Ngoài ra, đối với dự án có nhà ở hỗn hợp (kết hợp thương mại, dịch vụ), cần phân rõ phần diện tích đất dành cho nhà ở và phần kinh doanh để xác định đúng loại dự án. Việc này ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sau này.

6. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Dự án có diện tích 15ha, quy hoạch phân khu thể hiện 1 trường mầm non và 1 khu thể thao – có phải là khu đô thị không?
   Có, nếu các công trình này đáp ứng yêu cầu của đơn vị ở (quy mô dân số, khoảng cách phục vụ). Cần kiểm tra quy hoạch phân khu có xác định rõ đơn vị ở hay không. Nếu có, dự án thuộc loại khu đô thị.
2. Dự án khu nhà ở có phải đầu tư trường học và trạm y tế không?
   Không bắt buộc, nhưng nếu trên địa bàn chưa có các công trình đó thì chủ đầu tư có thể phải thỏa thuận với chính quyền để đảm bảo nhu cầu phục vụ cộng đồng.
3. Dự án khu đô thị nhưng chưa có quy hoạch phân khu được phê duyệt, có thể tiến hành đầu tư không?
   Không. Phải có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt trước khi lập dự án đầu tư xây dựng.
4. Làm thế nào để xác định đơn vị ở trong quy hoạch phân khu?
   Dựa vào quy chuẩn xây dựng, thông thường đơn vị ở có quy mô dân số 4.000-8.000 người và có các công trình dịch vụ cơ bản. Nếu quy hoạch không nêu rõ, bạn nên đề nghị cơ quan lập quy hoạch giải thích hoặc điều chỉnh.
5. Khi thẩm tra thiết kế, đơn vị nào có thẩm quyền xác định loại dự án?
   Cơ quan thẩm định thiết kế (Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng) sẽ xem xét và quyết định. Do đó, hồ sơ thiết kế cơ sở cần thể hiện rõ các luận cứ pháp lý và quy hoạch để chứng minh loại dự án.
6. Nếu xác định sai loại dự án, hậu quả pháp lý là gì?
   Dự án có thể bị yêu cầu dừng thi công, điều chỉnh quy hoạch, phạt vi phạm hành chính hoặc không được cấp giấy phép xây dựng, gây thiệt hại lớn về thời gian và chi phí.

7. Vai trò của kiểm định xây dựng trong quá trình phân định dự án

Trong thực tế, kiểm định xây dựng không chỉ dừng lại ở việc đánh giá chất lượng công trình sau khi hoàn thành. Ngay từ giai đoạn thiết kế cơ sở, các kỹ sư của chúng tôi tham gia tư vấn, giúp chủ đầu tư phân tích tính khả thi của dự án dựa trên loại hình dự án (khu đô thị hay khu nhà ở). Chúng tôi từng tư vấn cho một chủ đầu tư tại tỉnh Bình Dương, giúp họ chuyển từ dự án khu nhà ở lên khu đô thị để được hưởng chính sách ưu đãi về hạ tầng, đồng thời tăng giá trị thương mại cho dự án.

Đối với các dự án phức hợp, kiểm định chung cư và kiểm định nhà xưởng (nếu có) cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính đồng bộ, an toàn kết cấu và phòng cháy chữa cháy. Chúng tôi thường phối hợp với các phòng thí nghiệm LAS để thực hiện các thí nghiệm vật liệu, thí nghiệm nền móng, đảm bảo chất lượng công trình ngay từ đầu.

8. Kết luận và định hướng cho chủ đầu tư

Việc phân định dự án khu đô thị và dự án khu nhà ở là bước quan trọng đầu tiên trong quá trình đầu tư xây dựng. Các chủ đầu tư nên:

• Rà soát kỹ quy hoạch phân khu, xác định rõ đơn vị ở, quy mô hạ tầng.
• Làm việc với cơ quan quản lý nhà nước để được hướng dẫn cụ thể nếu còn thắc mắc.
• Thuê đơn vị tư vấn thiết kế và thẩm tra có kinh nghiệm, năng lực từng thực hiện các dự án tương tự.
• Chú trọng đầu tư đồng bộ hạ tầng, đáp ứng đầy đủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
• Liên hệ với đơn vị kiểm định chuyên nghiệp để được tư vấn ngay từ giai đoạn đầu dự án.

Để đảm bảo quá trình phân định và thực hiện dự án diễn ra suôn sẻ, Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam luôn sẵn sàng đồng hành cùng quý khách. Với đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm, hệ thống phòng thí nghiệm LAS đạt chuẩn, chúng tôi cung cấp các dịch vụ kiểm định, thẩm tra, giám định từ A đến Z.

Liên hệ với chúng tôi

Nếu quý khách cần tư vấn chi tiết về việc phân định dự án khu đô thị và dự án khu nhà ở, hoặc cần hỗ trợ kiểm định – thẩm tra – giám định cho dự án của mình, hãy liên hệ ngay với Kiểm Định & Giám Định Xây Dựng Miền Nam.

CÔNG TY TNHH KIỂM ĐỊNH & GIÁM ĐỊNH XÂY DỰNG MIỀN NAM
Địa chỉ: 240 đường 14, phường Phước Bình, TP Thủ Đức, TPHCM
Email: info.kiemdinhmiennam@gmail.com
Điện thoại: 0868.393.098 – Hotline hỗ trợ 24/7

Chúng tôi cam kết đem đến giải pháp tối ưu, đảm bảo chất lượng và giá trị kinh tế cao nhất cho quý khách hàng!