Quản lý, khai thác, sử dụng công trình xây dựng

Việc đảm bảo vòng đời bền vững của một tài sản bất động sản không chỉ dừng lại ở khâu thi công mà còn phụ thuộc rất lớn vào quy trình Khai thác công trình,sử dụng công trình hiệu quả sau khi bàn giao. Đối với các chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và cả những người sử dụng cuối cùng, việc hiểu rõ trách nhiệm pháp lý cũng như quy trình kỹ thuật trong giai đoạn này là yếu tố then chốt để bảo vệ an toàn tính mạng và tối ưu hóa giá trị kinh tế. Tại Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam, chúng tôi nhận thấy nhiều chủ sở hữu công trình thường bỏ qua giai đoạn “hậu xây dựng” này, dẫn đến những rủi ro khó lường về kết cấu và an toàn sử dụng.

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định mới nhất, đồng thời chia sẻ kinh nghiệm thực tế từ đội ngũ chuyên gia của chúng tôi về cách thức quản lý, vận hành và bảo trì công trình xây dựng một cách bài bản, đúng luật và an toàn.

Cơ sở pháp lý về quản lý, khai thác và sử dụng công trình

Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý nhà nước cũng như trách nhiệm của các bên liên quan, pháp luật Việt Nam đã có những quy định cụ thể. Căn cứ vào văn bản pháp luật hiện hành, cụ thể là Luật xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025, tại Điều 66 đã nêu rõ các nguyên tắc cốt lõi mà mọi công trình đều phải tuân thủ:

Điều 66. Quản lý, khai thác, sử dụng công trình xây dựng

Công trình xây dựng phải được quản lý, khai thác, sử dụng đúng mục đích, bảo đảm an toàn, bền vững, hiệu quả kinh tế – xã hội, bảo vệ môi trường và theo quy định của pháp luật có liên quan.

Việc quản lý, khai thác, sử dụng và bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật phải tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau đây:

1. Vận hành liên tục, ổn định theo đúng yêu cầu quản lý vận hành, bảo đảm thống nhất, đồng bộ;
2. Hoạt động cung cấp dịch vụ hạ tầng kỹ thuật bảo đảm yêu cầu về tiêu chí, tiêu chuẩn chất lượng; đáp ứng nhu cầu của tổ chức, cá nhân và cộng đồng;
3. Chia sẻ; kết nối dữ liệu hạ tầng kỹ thuật phục vụ quản lý tổng hợp và nhu cầu khai thác, sử dụng chung theo quy định của pháp luật;
4. Có phương án bảo vệ, bảo đảm an ninh, an toàn và phòng ngừa, ngăn chặn, xử lý hành vi xâm phạm công trình hạ tầng kỹ thuật trong quá trình khai thác, sử dụng.

Việc quản lý, khai thác, sử dụng và bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Những quy định trên không chỉ là kim chỉ nam cho các cơ quan quản lý nhà nước mà còn là “cuốn cẩm nang” bắt buộc đối với mọi chủ sở hữu công trình. Việc tuân thủ Điều 66 giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, đặc biệt là trong bối cảnh các sự cố sập đổ hoặc hư hỏng công trình đang nhận được sự quan tâm lớn của dư luận.

Phân tích chuyên sâu: Quản lý, khai thác và sử dụng đúng mục đích

Từ nội dung pháp lý nêu trên, chúng ta cần hiểu sâu hơn về ba trụ cột chính: Quản lý, Khai thác và Sử dụng. Đây không phải là các khái niệm trừu tượng mà là các hoạt động cụ thể diễn ra hàng ngày.

1. Quản lý công trình (Management)

Quản lý công trình là quá trình giám sát, điều hành và duy trì trạng thái hoạt động của công trình từ khi đưa vào sử dụng cho đến khi hết vòng đời. Một hệ thống quản lý tốt cần bao gồm:

• Hồ sơ lý lịch công trình: Lưu trữ đầy đủ bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu, các kết quả kiểm định công trình định kỳ trước đó.
• Quy chế vận hành: Xây dựng nội quy sử dụng, quy trình xử lý sự cố (cháy nổ, thấm dột, nứt kết cấu).
• Nhân sự: Bố trí đội ngũ kỹ thuật có chứng chỉ hành nghề phù hợp để theo dõi các hệ thống M&E (cơ điện), PCCC và kết cấu chịu lực.

2. Khai thác công trình (Exploitation)

Khai thác công trình hướng đến việc phát huy tối đa công năng và giá trị kinh tế của tài sản. Tuy nhiên, việc khai thác phải nằm trong giới hạn cho phép của thiết kế. Ví dụ:

• Một tòa nhà văn phòng được thiết kế chịu tải sàn 250kg/m2 không được phép cải tạo thành kho chứa hàng nặng vượt quá tải trọng này.
• Việc lắp đặt thêm các thiết bị nặng như máy lạnh trung tâm, bể nước trên mái cần được tính toán lại tải trọng móng và cột.

Nếu bạn đang sở hữu các nhà máy, xí nghiệp, việc kiểm định nhà xưởng trước khi thay đổi dây chuyền sản xuất là bước bắt buộc để đảm bảo an toàn khai thác.

3. Sử dụng công trình (Use)

Sử dụng đúng mục đích nghĩa là công trình phải được dùng cho đúng chức năng đã được phê duyệt trong giấy phép xây dựng. Việc tự ý thay đổi công năng (ví dụ: từ nhà ở riêng lẻ sang kinh doanh karaoke, vũ trường) mà không có giải pháp gia cố kết cấu và thẩm duyệt PCCC là vi phạm nghiêm trọng Điều 66 Luật Xây dựng.

Yêu cầu kỹ thuật đối với hạ tầng kỹ thuật trong quá trình vận hành

Đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường xá, cầu cống, hệ thống cấp thoát nước, điện lực…), Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 đưa ra 4 yêu cầu cơ bản rất khắt khe. Dưới góc độ kỹ thuật, Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam phân tích như sau:

Vận hành liên tục và ổn định

Hạ tầng kỹ thuật là mạch máu của đô thị. Việc gián đoạn có thể gây thiệt hại lớn. Để đảm bảo yếu tố này, chủ đầu tư cần:

• Áp dụng quy trình bảo trì dự phòng (preventive maintenance) thay vì chỉ sửa chữa khi hư hỏng (corrective maintenance).
• Có phương án dự phòng nguồn điện, nguồn nước và các thiết bị thay thế sẵn sàng.

Đảm bảo tiêu chí chất lượng dịch vụ

Chất lượng hạ tầng không chỉ là “có để dùng” mà phải “dùng tốt”. Ví dụ, hệ thống thoát nước phải đảm bảo không ngập úng khi có mưa lớn theo thiết kế; hệ thống chiếu sáng công cộng phải đạt độ rọi tiêu chuẩn. Việc đánh giá an toàn công trình định kỳ sẽ giúp phát hiện các suy giảm chất lượng này trước khi chúng trở thành sự cố.

Chia sẻ và kết nối dữ liệu

Đây là xu hướng của quản lý đô thị thông minh (Smart City). Dữ liệu về trạng thái công trình (độ lún, độ nghiêng, ứng suất…) cần được số hóa và kết nối với cơ quan quản lý nhà nước. Điều này giúp cảnh báo sớm các nguy cơ mất an toàn.

Bảo vệ và an ninh công trình

Hành vi xâm phạm công trình hạ tầng kỹ thuật (như đào trộm cáp, lấn chiếm hành lang an toàn) cần được ngăn chặn. Chủ quản lý phải có rào chắn, biển báo và phương án phối hợp với cơ quan chức năng để xử lý vi phạm.

Quy trình kiểm tra và bảo trì công trình thực tế

Dựa trên kinh nghiệm thực tế triển khai dịch vụ kiểm định xây dựng cho hàng trăm dự án, chúng tôi xây dựng quy trình chuẩn để chủ đầu tư tham khảo nhằm tuân thủ luật định:

1. Rà soát hồ sơ pháp lý và kỹ thuật:
   • Kiểm tra lại giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng.
   • Tập hợp các bản vẽ hoàn công thực tế.
2. Khảo sát hiện trạng sơ bộ:
   • Ghi nhận các vết nứt, thấm dột, lún nghiêng bằng mắt thường và dụng cụ đo cầm tay.
   • Đánh giá mức độ xuống cấp của các cấu kiện bê tông cốt thép, kết cấu thép.
3. Thí nghiệm kiểm tra chất lượng (nếu cần):
   • Khoan lấy mẫu bê tông để kiểm tra cường độ chịu nén.
   • Quét siêu âm cốt thép, đo độ sâu vùng bê tông bị rỗng.
   • Thực hiện tại các phòng thí nghiệm LAS được công nhận để đảm bảo tính pháp lý của kết quả.
4. Đánh giá an toàn và đề xuất giải pháp:
   • Phân tích số liệu, tính toán lại khả năng chịu lực của công trình so với tải trọng thực tế đang khai thác.
   • Đưa ra kết luận về cấp độ an toàn (An toàn, Cần theo dõi, Nguy hiểm).
   • Đề xuất phương án gia cố, sửa chữa hoặc hạn chế tải trọng.
5. Lập báo cáo và lưu trữ:
   • Hoàn thiện báo cáo kết quả kiểm định làm cơ sở pháp lý cho việc tiếp tục sử dụng hoặc cải tạo.

Vai trò của kiểm định xây dựng trong giai đoạn khai thác sử dụng

Nhiều người lầm tưởng rằng kiểm định xây dựng chỉ dành cho các công trình đã xảy ra sự cố hoặc chuẩn bị phá dỡ. Thực tế, trong giai đoạn quản lý, khai thác, hoạt động này đóng vai trò như một “cuộc khám sức khỏe định kỳ”.

Đặc biệt đối với các kiểm định chung cư hoặc các tòa nhà cao tầng đã hoạt động trên 5-10 năm, việc kiểm định là bắt buộc theo quy định về an toàn nhà ở. Nó giúp ban quản lý và cư dân yên tâm về khả năng chịu lực của móng, cột, dầm trước các tác động của thời gian và môi trường.

Ngoài ra, khi có tranh chấp về chất lượng công trình giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hoặc giữa các hộ liền kề, hoạt động giám định tư pháp xây dựng sẽ cung cấp những bằng chứng khoa học, khách quan để giải quyết khiếu nại.

Những sai lầm thường gặp khi quản lý và sử dụng công trình

Trong quá trình làm việc, chúng tôi nhận thấy nhiều chủ sở hữu mắc phải các sai lầm nghiêm trọng dẫn đến vi phạm Luật Xây dựng:

• Tự ý cải tạo, cơi nới: Việc đập phá tường chịu lực, thêm tầng, thêm sàn lửng mà không có tính toán kết cấu và thẩm tra thiết kế là nguyên nhân hàng đầu gây nứt, lún công trình.
• Bỏ qua bảo trì định kỳ: Nhiều chủ đầu tư chỉ sửa chữa khi “mất bò mới lo làm chuồng”. Hệ thống chống thấm, sơn bảo vệ cốt thép nếu không được bảo dưỡng sẽ xuống cấp nhanh chóng, giảm tuổi thọ công trình.
• Thiếu hồ sơ quản lý vận hành: Khi cần kiểm tra hoặc cải tạo, không có bản vẽ hoàn công khiến đơn vị tư vấn khó khăn trong việc đánh giá chính xác hiện trạng.
• Khai thác quá tải: Sử dụng sàn nhà ở làm kho chứa hàng, đặt máy móc công nghiệp nặng lên sàn văn phòng mà không gia cố.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Bao lâu thì cần kiểm định công trình một lần?

Theo quy định chung và kinh nghiệm chuyên môn, các công trình nên được kiểm định định kỳ từ 5-10 năm/lần tùy thuộc vào cấp công trình và điều kiện môi trường. Đối với các công trình có dấu hiệu bất thường (nứt, lún, nghiêng) hoặc sau khi chịu tác động của thiên tai (bão, lũ, động đất), cần kiểm định ngay lập tức.

2. Ai có thẩm quyền ký báo cáo kiểm định?

Báo cáo kiểm định phải được lập bởi tổ chức tư vấn có chức năng kiểm định xây dựng và người ký báo cáo phải là kỹ sư có chứng chỉ hành nghề phù hợp, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

3. Chi phí cho việc quản lý và kiểm định công trình tính như thế nào?

Chi phí phụ thuộc vào quy mô, diện tích, loại hình công trình và mức độ phức tạp của hạng mục kiểm tra. Tuy nhiên, so với chi phí sửa chữa lớn hoặc rủi ro mất an toàn, khoản đầu tư cho kiểm định là rất nhỏ và cần thiết.

4. Nếu công trình đã xây dựng lâu năm nhưng mất hồ sơ thì làm sao?

Trong trường hợp này, đơn vị kiểm định sẽ tiến hành khảo sát thực nghiệm (khoan, đo đạc, quét radar…) để xác định lại thông số kết cấu thực tế, từ đó lập lại hồ sơ năng lực chịu lực cho công trình.

Kết luận

Quản lý, khai thác và sử dụng công trình xây dựng là một quá trình dài hạn, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật, đặc biệt là Luật xây dựng số 135/2025/QH15. Việc đầu tư đúng mức cho công tác bảo trì, kiểm định định kỳ không chỉ giúp kéo dài tuổi thọ công trình mà còn bảo vệ an toàn cho con người và tài sản.

Hiểu được tầm quan trọng đó, Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam cam kết đồng hành cùng bạn trong suốt vòng đời của công trình. Với đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm, trang thiết bị hiện đại và phòng thí nghiệm LAS 594 đạt chuẩn, chúng tôi cung cấp các giải pháp toàn diện từ kiểm định, đánh giá an toàn đến tư vấn gia cố sửa chữa.

Đừng để những rủi ro tiềm ẩn trở thành sự cố đáng tiếc. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn chi tiết về quy trình quản lý và kiểm định công trình của bạn.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:
Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam
Hotline/Zalo: 0868.393.098
Website: kiemdinhxaydungmiennam.com