Xây dựng không phép không phải phá dỡ: Điều kiện và quy định mới nhất

Xây dựng không phép không phải phá dỡ là chủ đề đang nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư, chủ dự án và cả người dân. Tuy nhiên, không phải trường hợp vi phạm nào cũng được hưởng cơ chế này. Bài viết tổng hợp chi tiết 6 điều kiện theo Nghị định 121/2013/NĐ-CP và quy định đặc thù theo Nghị quyết 29/2026/QH16.

1. Quy định chung về xử lý vi phạm xây dựng

Hành vi vi phạm bao gồm:

• Xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng
• Xây dựng không có giấy phép (dù phải có)
• Xây dựng sai thiết kế được phê duyệt
• Sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt

Ngoài xử phạt hành chính, có thể bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp theo khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP.

2. 6 điều kiện để được miễn buộc nộp lại lợi bất hợp pháp

Để xây dựng không phép không phải phá dỡ, cần đáp ứng đồng thời:

1. Thời gian vi phạm: Từ 04/01/2008 đến trước 15/01/2018, phát hiện sau 15/01/2018 hoặc đã có biên bản/quyết định xử phạt trước 15/01/2018.
2. Không vi phạm chỉ giới xây dựng
3. Không ảnh hưởng công trình lân cận
4. Không có tranh chấp
5. Đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp
6. Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

3. Quy định đặc thù theo Nghị quyết 29/2026/QH16 (dành cho dự án, công trình)

Theo khoản 2, Điều 14 Nghị quyết 29/2026/QH16, đối với các dự án, công trình:

Xây dựng không phép không phải phá dỡ nếu đáp ứng:

• ✅ Phù hợp quy hoạch (đất đai, đô thị, nông thôn)
• ✅ Vẫn bị xử phạt hành chính
• ✅ Không bị khôi phục hiện trạng đất
• ✅ Phải nộp lại lợi bất hợp pháp
• ✅ Đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai

Điều kiện bổ sung: Dự án có sai phạm trước 01/8/2024, do lỗi cơ quan quản lý hoặc lỗi hỗn hợp, không hợp pháp hóa sai phạm.

4. Trường hợp nào vẫn có thể bị tháo dỡ?

• ❌ Công trình không phù hợp quy hoạch (đất lúa, rừng phòng hộ, quốc phòng)
• ❌ Có tham nhũng, trục lợi chính sách
• ❌ Nhà dân lẻ không nằm trong dự án tồn đọng theo Nghị quyết 29