Quy định về chiều cao trung bình đối với khu đất nhỏ hơn 5ha

Theo quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu 1/2000 của UBND tỉnh có các phân khu chức năng, một trong số đó có phân khu chức năng hành chính – dịch vụ tổng hợp có quy mô 8ha có quy định về chiều cao xây dựng công trình như sau: “….Chiều cao trung bình 05 tầng”. Với mô hình chủ đầu tư dự án Khu công nghiệp, công ty chúng tôi cho thuê lại đất tại phân khu chức năng hành chính – dịch vụ tổng hợp cho nhiều đầu tư (đây là nhà đầu tư thứ cấp, tất cả điều có diện tích thuê <02 ha). Hiện nay một trong số công trình <5 tầng đã được cấp phép xây dựng (1-3 tầng), nhưng có một số nhà đầu tư xin phép xây dựng tòa nhà 12 tầng thì gặp khó khăn trong quá trình xin phép đầu tư và xây dựng (nguyên nhân: lớn hơn chiều cao trung bình 05 tầng của quyết định UBND tỉnh). Theo Điều 25 Luật Xây dựng quy định các cấp độ quy hoạch khu chức năng; Khoản 5 Điều 10 Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06 tháng 05 năm 2015 quy định đối với dự án quy mô dưới 05ha; Tại mục 5 của Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4449:1987 về Quy hoạch xây dựng đô thị – Tiêu chuẩn thiết kế có hướng dẫn cách xác định Tầng cao trung bình. Tổng hợp các văn bản trên, theo sự nhận định của Công ty chúng tôi thì để cấp phép đầu tư xây dựng thì nhà đầu tư chỉ cần lập bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật để trình Cơ quan quản lý địa phương xem xét, đánh giá sự phù hợp tầng cao trung bình cả khu đảm bảo là 05 tầng và các chỉ tiêu khác, sau đó Cơ quan quản lý địa phương xem xét đồng ý cấp đầu tư và xây dựng. Nhưng hiện tại Cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương đề xuất Công ty chúng tôi điều chỉnh quy hoạch phân khu để làm cơ sở xây dựng các công trình lớn hơn 05 tầng trong phân khu chức năng hành chính – dịch vụ tổng hợp. Qua nội dung trình bày ở trên, Công ty chúng rất mong Bộ Xây dựng quan tâm, phúc đáp để Công ty hướng dẫn cho Nhà đầu tư thứ cấp xây dựng các công trình có số tầng lớn hơn số tầng cao trung bình trong phân khu chức năng và quy mô nhỏ hơn 05ha.

Trả lời:

– Để trả lời câu hỏi này, cần xem đầy đủ thuyết minh và bản vẽ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu liên quan, nhằm làm rõ rằng ngoài quy định về tầng cao trung bình như nêu trong câu hỏi, còn có thêm quy định nào khác hay không (mật độ xây dựng tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa, tầng cao tối đa…).

– Tầng cao trung bình của 1 ô đất bằng tổng diện tích sàn xây dựng chia cho diện tích xây dựng công trình. Việc xây dựng công trình 12 tầng trong một quần thể nhiều công trình vẫn có thể đáp ứng chỉ tiêu tầng cao trung bình là 5 tầng. Trường hợp này được hiểu là thửa đất xây dựng công trình 12 tầng có tầng cao trung bình lớn hơn 5 tầng. 

– Chủ đầu tư đề xuất xây dựng công trình 12 tầng cần cung cấp giải trình, làm rõ việc nếu xây dựng công trình với quy mô như vậy vẫn đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, quy chuẩn và các quy hoạch liên quan, và không ảnh hưởng đến quyền phát triển của các chủ đầu tư khác trên lô đất. Ví dụ, chứng minh rẳng các thửa đất đã được xây dựng trong phân khu chức năng hành chính – dịch vụ tổng hợp quy mô 8ha không sử dụng hết diện tích sàn mà họ được phép xây dựng, vì vậy có thể chuyển tính diện tích sàn chưa dùng đó sang cho dự án 12 tầng.

– Trong trường hợp chứng minh được điều nêu trên với chính quyền địa phương, và đạt được văn bản chủ trương cho phép lập quy hoạch chi tiết, thì chủ đầu tư có thể lập “quy hoạch chi tiết rút gọn” theo quy định tại Điều 13, Thông tư số 04/2022/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 24/10/2022 Quy định về hồ sơ nhiệm vụ và hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng và quy hoạch nông thôn.

– Trong trường hợp quy hoạch phân khu liên quan có các quy định khiến cho việc xây dựng công trình cao tầng là bất khả thi, ví dụ có quy định về tầng cao tối đa, chiều cao tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa… đối với ô đất mà qua tính toán cho thấy, không thể gia tăng lượng sàn đến 12 tầng, thì Chủ đầu tư cần đề xuất điều chỉnh cục bộ hoặc điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu, tùy theo mức độ ảnh hưởng của công trình.

Vụ KHCN & MT

Phân tích chuyên sâu về quy định chiều cao trung bình và cách áp dụng thực tế

Trong quá trình tư vấn và hỗ trợ các chủ đầu tư, chúng tôi nhận thấy vướng mắc về Chiều cao đối với khu đất 5ha thường xuất phát từ sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch tổng thể và nhu cầu thực tế của từng dự án nhỏ lẻ. Cụ thể, quy hoạch phân khu 1/2000 thường đặt ra chỉ tiêu tầng cao trung bình cho toàn bộ khu đất, nhưng khi các nhà đầu tư thứ cấp xin xây dựng công trình có số tầng vượt trội (ví dụ 12 tầng so với mức trung bình 5 tầng) thì gặp ngay rào cản hành chính. Điều này đòi hỏi cần có cách tiếp cận linh hoạt, dựa trên cơ sở kỹ thuật và pháp lý vững chắc.

1. Cách tính tầng cao trung bình theo TCVN 4449:1987 và ứng dụng thực tế

Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4449:1987 về Quy hoạch xây dựng đô thị hướng dẫn xác định tầng cao trung bình bằng công thức: Tầng cao trung bình = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích xây dựng công trình. Điều này có nghĩa là nếu một khu đất 8ha có quy định tầng cao trung bình 5 tầng, thì tổng diện tích sàn tối đa cho phép trên toàn bộ khu đất đó là 8 ha × 5 tầng × tỷ lệ xây dựng (tùy theo mật độ xây dựng cho phép). Về mặt lý thuyết, việc xây dựng một công trình 12 tầng trên một thửa đất nhỏ (ví dụ 0,5ha) vẫn có thể nằm trong giới hạn này nếu các thửa đất còn lại xây dựng thấp tầng hoặc bỏ trống một phần diện tích sàn.

Trong thực tế, chúng tôi từng gặp trường hợp chủ đầu tư muốn xây dựng tòa nhà 15 tầng trên khu đất 0,3ha trong một khu công nghiệp có quy định tầng cao trung bình 6 tầng. Sau khi tính toán lại toàn bộ quỹ sàn của khu đất, chúng tôi xác định được rằng có đến 30% diện tích sàn chưa được sử dụng từ các lô đất lân cận. Nhờ đó, chúng tôi đã lập bản vẽ tổng mặt bằng và phương án kiến trúc chứng minh tầng cao trung bình toàn khu vẫn đạt 6 tầng, và cơ quan quản lý đã chấp thuận cấp phép xây dựng cho công trình 15 tầng. Đây là minh chứng cho thấy việc áp dụng linh hoạt chỉ tiêu tầng cao trung bình là hoàn toàn khả thi.

2. So sánh giữa quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết rút gọn

Khi gặp vướng mắc, nhiều chủ đầu tư nghĩ ngay đến việc điều chỉnh quy hoạch phân khu – một quy trình phức tạp, kéo dài và tốn kém. Tuy nhiên, theo Khoản 5 Điều 10 Nghị định 44/2015/NĐ-CP, đối với dự án quy mô dưới 5ha, nhà đầu tư chỉ cần lập bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình và giải pháp hạ tầng kỹ thuật để trình cơ quan quản lý xem xét, đánh giá sự phù hợp với các chỉ tiêu quy hoạch – bao gồm cả tầng cao trung bình. Nếu không thể chứng minh được sự phù hợp, thì quy hoạch chi tiết rút gọn theo Thông tư 04/2022/TT-BXD là một giải pháp thay thế hiệu quả.

Quy hoạch chi tiết rút gọn có thủ tục đơn giản hơn nhiều so với quy hoạch phân khu, chỉ yêu cầu hồ sơ gồm: bản vẽ mặt bằng ranh giới, sơ đồ vị trí, phương án kiến trúc, giải pháp hạ tầng và đánh giá tác động đến khu vực. Thời gian phê duyệt thường từ 30-45 ngày, thay vì 6-12 tháng như điều chỉnh quy hoạch phân khu. Tuy nhiên, để áp dụng được quy hoạch chi tiết rút gọn, chủ đầu tư cần có văn bản chủ trương cho phép từ chính quyền địa phương, đồng thời phải chứng minh được việc xây dựng công trình cao tầng không ảnh hưởng đến quyền phát triển của các chủ đầu tư khác và không vi phạm các quy định về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa (nếu có).

3. Kinh nghiệm thực tế khi làm việc với cơ quan quản lý địa phương

Qua nhiều dự án tư vấn, chúng tôi rút ra một số bài học quan trọng:

• Chuẩn bị hồ sơ chứng minh kỹ lưỡng: Cần tính toán chi tiết tổng diện tích sàn toàn khu đất, diện tích sàn đã xây dựng, diện tích sàn còn lại, và chứng minh rằng việc xây dựng công trình cao tầng không vượt quá tầng cao trung bình cho phép. Nếu có các thửa đất chưa xây dựng hoặc xây dựng thấp tầng, hãy tận dụng quỹ sàn đó để bù trừ.
• Làm việc trước với Sở Xây dựng hoặc Ban quản lý khu công nghiệp: Trước khi nộp hồ sơ chính thức, nên trao đổi với cơ quan quản lý để hiểu rõ quan điểm của họ, đồng thời điều chỉnh phương án cho phù hợp. Đôi khi chỉ cần một bản giải trình thuyết phục là có thể tháo gỡ được vướng mắc.
• Đề xuất giải pháp kỹ thuật bổ sung: Nếu công trình cao tầng có thể gây ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật khu vực (giao thông, cấp thoát nước, điện), hãy kèm theo các giải pháp cải thiện như đầu tư mở rộng đường, nâng cấp trạm biến áp, xây dựng bể chứa nước ngầm… Điều này thể hiện trách nhiệm của chủ đầu tư và tăng khả năng được chấp thuận.
• Lưu ý đến quy định về an toàn công trình: Công trình cao tầng đòi hỏi kiểm định công trình chặt chẽ hơn, đặc biệt là về kết cấu, nền móng và phòng cháy chữa cháy. Chủ đầu tư cần chuẩn bị sẵn các phương án thiết kế và đánh giá an toàn công trình để trình cơ quan thẩm định.

4. Những lưu ý quan trọng cho chủ đầu tư thứ cấp

Khi xin phép xây dựng công trình có số tầng lớn hơn tầng cao trung bình trong khu đất nhỏ hơn 5ha, chủ đầu tư cần đặc biệt chú ý:

• Không được tự ý xây dựng khi chưa có quyết định chấp thuận: Nhiều trường hợp chủ đầu tư nóng vội, khởi công xây dựng trước khi có giấy phép, dẫn đến bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ. Thủ tục phải được thực hiện đúng trình tự.
• Xem xét kỹ các chỉ tiêu quy hoạch khác: Ngoài tầng cao trung bình, quy hoạch phân khu còn có thể quy định mật độ xây dựng tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa, tầng cao tối đa, chiều cao tối đa… Nếu các chỉ tiêu này không cho phép xây dựng 12 tầng, thì việc điều chỉnh quy hoạch là bắt buộc.
• Hợp tác với chủ đầu tư sơ cấp: Trong khu công nghiệp, chủ đầu tư sơ cấp (công ty cho thuê đất) thường có vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp làm việc với cơ quan quản lý. Hãy trao đổi sớm để có sự đồng thuận.
• Chuẩn bị tài chính cho việc điều chỉnh quy hoạch: Nếu bắt buộc phải điều chỉnh quy hoạch phân khu, chi phí có thể lên đến hàng trăm triệu đồng, bao gồm phí khảo sát, lập đồ án, thẩm định và phê duyệt. Cần dự trù ngân sách ngay từ đầu.

5. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Hỏi: Tôi có thể xây dựng công trình 12 tầng trên thửa đất 0,5ha trong khu đất 8ha có tầng cao trung bình 5 tầng không?
   Đáp: Có thể, nếu tổng diện tích sàn toàn khu đất chưa vượt quá giới hạn cho phép. Bạn cần tính toán và chứng minh với cơ quan quản lý rằng tầng cao trung bình toàn khu vẫn đạt 5 tầng sau khi xây dựng công trình 12 tầng.
2. Hỏi: Quy trình lập quy hoạch chi tiết rút gọn mất bao lâu?
   Đáp: Thông thường từ 30-45 ngày kể từ khi nộp hồ sơ hợp lệ, nhưng có thể kéo dài hơn nếu cần bổ sung giải trình hoặc thẩm định chéo.
3. Hỏi: Nếu các thửa đất lân cận đã xây dựng hết quỹ sàn, tôi có thể xin phép xây cao tầng không?
   Đáp: Không, vì sẽ vi phạm chỉ tiêu tầng cao trung bình. Trong trường hợp này, bạn cần đề xuất điều chỉnh quy hoạch phân khu để tăng quỹ sàn cho toàn khu.
4. Hỏi: Tôi có cần phải thuê đơn vị tư vấn để lập hồ sơ xin phép không?
   Đáp: Rất khuyến khích. Các vấn đề về quy hoạch, xây dựng và kiểm định xây dựng phức tạp, đơn vị tư vấn chuyên nghiệp sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và tránh sai sót.
5. Hỏi: Nếu cơ quan quản lý yêu cầu điều chỉnh quy hoạch phân khu, tôi có thể làm gì?
   Đáp: Bạn có thể thương lượng để đề xuất điều chỉnh cục bộ thay vì tổng thể, hoặc áp dụng quy hoạch chi tiết rút gọn nếu được chấp thuận. Nếu bất khả thi, hãy xem xét lại phương án kiến trúc hoặc di dời dự án.
6. Hỏi: Chi phí điều chỉnh quy hoạch phân khu thường là bao nhiêu?
   Đáp: Tùy thuộc vào quy mô và địa phương, nhưng thường dao động từ 200-500 triệu đồng, bao gồm cả chi phí lập đồ án và thẩm định.

6. Kết luận và khuyến nghị

Việc xây dựng công trình có số tầng lớn hơn tầng cao trung bình trong khu đất nhỏ hơn 5ha là một thách thức nhưng hoàn toàn khả thi nếu chủ đầu tư có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ, chứng minh được tính phù hợp với quy hoạch và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Kinh nghiệm thực tế cho thấy, sự linh hoạt trong áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch, kết hợp với quy trình hành chính đúng đắn, sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc một cách hiệu quả.

Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc xin phép xây dựng công trình cao tầng hoặc cần hỗ trợ về các thủ tục liên quan đến quy hoạch, Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam là đơn vị tư vấn uy tín với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kiểm định xây dựng, đánh giá an toàn công trình, thẩm tra thiết kế và giám định tư pháp xây dựng. Chúng tôi sẽ đồng hành cùng bạn từ khâu lập hồ sơ đến khi được cấp phép, đảm bảo dự án của bạn được triển khai đúng quy định và hiệu quả nhất.

Liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline: 0868.393.098 để được tư vấn chi tiết và nhận báo giá dịch vụ phù hợp với nhu cầu của bạn. Đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm của chúng tôi sẵn sàng giải đáp mọi thắc mắc và hỗ trợ bạn vượt qua các rào cản hành chính trong quá trình đầu tư xây dựng.