Có cần thẩm định lại TKCS khi có điều chỉnh bên trong ?

Đối với dự án đã được thẩm định hồ sơ TKCS tại cơ quan chuyên môn về xây dựng, CĐT tiến hành thay đổi bên trong tòa nhà (như, điều chỉnh kích thước các phòng, bố trí lại vị trí các phòng kể cả phòng bơm & phòng kỹ thuật) để đáp ứng điều kiện kinh doanh.

Đối với những điều chỉnh thiết kế như đã nêu trên mang tính chất điều chỉnh cục bộ và không làm thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, quy mô và mục tiêu đầu tư của dự án. Tuy nhiên, đề nghị chủ đầu tư chỉ đạo các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn thẩm tra tổ chức nghiên cứu, rà soát và có đánh giá về các nội dung điều chỉnh thiết kế nêu trên. Trường hợp các nội dung điều chỉnh thiết kế thuộc phạm vi quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ thì việc điều chỉnh thiết kế cần được cơ quan chuyên môn về xây dựng theo thẩm quyền thẩm định. Trường hợp việc điều chỉnh thiết kế không thuộc phạm vi quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 39 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP để tổ chức thực hiện theo quy định.

“Điều 39. Thẩm định điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở

1. Cơ quan chuyên môn về xây dựng theo thẩm quyền quy định tại Điều 36 Nghị định này thực hiện việc thẩm định thiết kế xây dựng điều chỉnh đối với các trường hợp:

a) Điều chỉnh, bổ sung thiết kế xây dựng có thay đổi về địa chất công trình, tải trọng thiết kế, giải pháp kết cấu, vật liệu sử dụng cho kết cấu chịu lực và biện pháp tổ chức thi công có ảnh hưởng đến an toàn chịu lực của công trình;

b) Khi điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng có yêu cầu điều chỉnh thiết kế cơ sở.

2. Việc thẩm tra thiết kế xây dựng điều chỉnh thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 35 Nghị định này.

3. Đối với thiết kế xây dựng điều chỉnh, bổ sung không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này, chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định làm cơ sở phê duyệt.

4. Việc điều chỉnh dự toán xây dựng thực hiện theo quy định của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và quy định của pháp luật có liên quan.

5. Hồ sơ trình thẩm định thiết kế xây dựng công trình điều chỉnh:

a) Các thành phần hồ sơ quy định tại Điều 37 Nghị định này;

b) Báo cáo tình hình thực tế thi công xây dựng công trình của chủ đầu tư (trường hợp công trình đã thi công xây dựng).

Lưu ý : việc bố trí lại cần tuân thủ quy định về PCCC nếu có thay đổi vị trí các lối thoát nạn và hành lang thoát nạn

Sau khi thực hiện thẩm định thiết kế đối với những nội dung điều chỉnh nêu trên, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hồ sơ đến Sở Xây dựng để được được rà soát và hướng dẫn việc điều chỉnh giấy phép xây dựng (nếu có) theo quy định.

BXD

Phân loại chi tiết các điều chỉnh thiết kế bên trong công trình

Trong thực tế triển khai dự án, việc chủ đầu tư muốn thay đổi công năng sử dụng hoặc bố trí lại không gian bên trong là nhu cầu rất phổ biến, đặc biệt là khi thị trường kinh doanh có sự biến động. Tuy nhiên, không phải mọi sự thay đổi đều được xem nhẹ. Để xác định chính xác Thẩm định lại thiết kế cơ sở có cần thiết hay không, chúng ta cần phân loại rõ ràng bản chất của các điều chỉnh này dựa trên tác động kỹ thuật của chúng.

Các điều chỉnh bên trong thường được chia thành hai nhóm chính:

• Nhóm điều chỉnh phi kết cấu (Non-structural adjustments): Bao gồm việc di chuyển vách ngăn nhẹ, thay đổi vật liệu hoàn thiện, bố trí lại nội thất cố định không làm tăng tải trọng đáng kể lên sàn. Nhóm này thường ít ảnh hưởng đến an toàn chịu lực chung của công trình.
• Nhóm điều chỉnh có tác động kỹ thuật (Technical impact adjustments): Bao gồm việc thay đổi vị trí các phòng kỹ thuật quan trọng (phòng bơm, phòng máy lạnh trung tâm, phòng điện), thay đổi mật độ người sử dụng (từ kho bãi sang văn phòng hoặc trung tâm thương mại), hoặc thay đổi giải pháp thang máy, thang thoát nạn.

Đối với nhóm thứ hai, dù là điều chỉnh “bên trong”, nhưng nó có thể kéo theo sự thay đổi về tải trọng thiết kế (do thay đổi mục đích sử dụng) hoặc thay đổi biện pháp tổ chức thi công lắp đặt hệ thống mới. Đây chính là ranh giới mong manh mà chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý để tránh vi phạm quy định về an toàn xây dựng.

Khi nào bắt buộc phải thẩm định lại theo quy định pháp luật?

Dựa trên nội dung trích dẫn từ Điều 39 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP mà bài viết đã nêu ở phần đầu, chúng ta cần làm rõ hơn các thuật ngữ kỹ thuật để chủ đầu tư dễ dàng đối chiếu với thực tế dự án của mình.

1. Thay đổi về tải trọng thiết kế

Đây là yếu tố quan trọng nhất khi điều chỉnh công năng bên trong. Ví dụ, một khu vực ban đầu thiết kế làm văn phòng (tải trọng hoạt tải khoảng 200kg/m2) nay được điều chỉnh làm kho lưu trữ hồ sơ nặng hoặc phòng server (tải trọng có thể lên tới 500-1000kg/m2). Dù không thay đổi kết cấu cột, dầm, nhưng việc tăng tải trọng này vượt quá khả năng chịu lực của sàn đã thiết kế ban đầu. Trong trường hợp này, bắt buộc phải có sự thẩm định lại để đảm bảo an toàn.

2. Thay đổi giải pháp kết cấu và vật liệu

Khi điều chỉnh vị trí các phòng kỹ thuật như phòng bơm, đôi khi chủ đầu tư cần gia cố thêm bệ máy, thay đổi đường ống dẫn lớn hoặc tạo các lỗ mở mới trên sàn để đi ống kỹ thuật. Nếu các lỗ mở này cắt qua dầm hoặc làm yếu đi tiết diện chịu lực của sàn, đó được xem là thay đổi giải pháp kết cấu. Lúc này, hồ sơ điều chỉnh cần được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định tại khoản 1 Điều 39.

Để đảm bảo tính chính xác của các đánh giá này, chủ đầu tư nên thuê các đơn vị tư vấn có năng lực thực hiện công tác thẩm tra thiết kế điều chỉnh. Đơn vị tư vấn sẽ giúp rà soát xem các thay đổi đó có nằm trong “vùng an toàn” cho phép tự phê duyệt hay không.

3. Trường hợp được tự tổ chức thẩm định

Nếu các điều chỉnh chỉ dừng lại ở việc bố trí lại vách ngăn, thay đổi vị trí cửa phòng (không ảnh hưởng lối thoát nạn), hoặc thay đổi vật liệu hoàn thiện tương đương, chủ đầu tư có thể căn cứ khoản 3 Điều 39 Nghị định 15/2021/NĐ-CP để tự tổ chức thẩm định. Tuy nhiên, “tự tổ chức” không có nghĩa là làm qua loa. Chủ đầu tư vẫn phải lập hội đồng thẩm định, có biên bản nghiệm thu và chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về tính an toàn của các điều chỉnh đó.

Vấn đề PCCC và lối thoát nạn – Yếu tố then chốt không thể bỏ qua

Một lưu ý cực kỳ quan trọng trong đoạn trích gốc là: “việc bố trí lại cần tuân thủ quy định về PCCC nếu có thay đổi vị trí các lối thoát nạn và hành lang thoát nạn”. Trong bối cảnh quy định về Phòng cháy chữa cháy (PCCC) hiện nay đang được siết chặt và kiểm soát nghiêm ngặt, đây là rủi ro pháp lý lớn nhất khi điều chỉnh thiết kế bên trong.

Khi bạn điều chỉnh kích thước các phòng hoặc bố trí lại vị trí các phòng, bạn vô tình có thể tác động đến:

• Chiều rộng hành lang thoát nạn: Việc thu hẹp phòng để mở rộng hành lang hoặc ngược lại có thể làm hành lang không đạt chiều rộng tối thiểu theo quy chuẩn PCCC hiện hành.
• Khoảng cách thoát nạn: Khoảng cách từ điểm xa nhất trong phòng đến lối thoát nạn gần nhất có thể bị thay đổi. Nếu khoảng cách này vượt quá giới hạn cho phép, công trình sẽ không đảm bảo an toàn khi có sự cố.
• Số lượng và vị trí cửa thoát nạn: Việc gộp hai phòng thành một hoặc chia một phòng lớn thành nhiều phòng nhỏ có thể làm thay đổi yêu cầu về số lượng cửa thoát nạn tối thiểu.

Do đó, trước khi quyết định điều chỉnh, chủ đầu tư cần thực hiện kiểm định xây dựng hoặc rà soát lại giải pháp PCCC. Nếu có sự thay đổi về lối thoát nạn, bắt buộc phải xin ý kiến cơ quan Cảnh sát PCCC và có thể phải thẩm định lại thiết kế PCCC kèm theo thiết kế xây dựng điều chỉnh.

Quy trình xử lý hồ sơ điều chỉnh thiết kế cơ sở thực tế

Để giúp chủ đầu tư hình dung rõ hơn về quy trình thực hiện, chúng tôi xin phác thảo các bước cụ thể dựa trên kinh nghiệm triển khai thực tế tại nhiều dự án:

1. Bước 1: Rà soát hiện trạng và nhu cầu điều chỉnh
   Chủ đầu tư lập danh sách chi tiết các nội dung muốn thay đổi (bản vẽ hiện trạng và bản vẽ đề xuất điều chỉnh). Xác định rõ mục đích thay đổi là để tối ưu kinh doanh hay do yêu cầu kỹ thuật.
2. Bước 2: Thuê tư vấn thiết kế và thẩm tra
   Yêu cầu đơn vị tư vấn thiết kế gốc (hoặc đơn vị mới có năng lực tương đương) lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh. Đồng thời, thuê đơn vị thẩm tra độc lập để đánh giá xem các điều chỉnh này có thuộc trường hợp phải thẩm định lại tại cơ quan nhà nước hay không (căn cứ Điều 39 Nghị định 15/2021/NĐ-CP).
3. Bước 3: Lập hồ sơ thẩm định (nếu thuộc diện bắt buộc)
   Nếu kết quả rà soát cho thấy có thay đổi về kết cấu, tải trọng hoặc PCCC ảnh hưởng an toàn, chủ đầu tư lập hồ sơ trình Sở Xây dựng hoặc cơ quan chuyên môn thẩm định. Hồ sơ bao gồm: Thuyết minh điều chỉnh, bản vẽ điều chỉnh, báo cáo thẩm tra thiết kế, và các tài liệu liên quan khác.
4. Bước 4: Tự tổ chức thẩm định (nếu thuộc diện không bắt buộc)
   Nếu điều chỉnh không thuộc khoản 1 Điều 39, chủ đầu tư tổ chức hội đồng thẩm định nội bộ hoặc thuê tư vấn thẩm định, lập biên bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh để làm cơ sở thi công.
5. Bước 5: Điều chỉnh Giấy phép xây dựng
   Sau khi có kết quả thẩm định (của cơ quan nhà nước hoặc tự tổ chức), chủ đầu tư gửi hồ sơ đến cơ quan cấp giấy phép xây dựng để rà soát và điều chỉnh giấy phép xây dựng (nếu nội dung điều chỉnh có liên quan đến giấy phép đã cấp).

Kinh nghiệm thực tế từ các dự án cải tạo và điều chỉnh công năng

Từ kinh nghiệm thực tế của đội ngũ kỹ sư tại Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam, chúng tôi nhận thấy có một số “điểm mù” mà chủ đầu tư thường gặp phải khi điều chỉnh thiết kế bên trong:

1. Sai lầm khi di chuyển phòng bơm và phòng kỹ thuật

Nhiều chủ đầu tư cho rằng phòng bơm chỉ là thiết bị, di chuyển đi đâu cũng được. Tuy nhiên, phòng bơm thường có tải trọng động lớn do máy vận hành gây rung. Việc di chuyển phòng bơm từ tầng hầm lên các tầng trên, hoặc từ vị trí này sang vị trí khác mà không tính toán lại khả năng chịu rung và tải trọng tĩnh của bệ máy có thể gây nứt sàn, ảnh hưởng lâu dài đến kết cấu. Trong các trường hợp phức tạp như vậy, dịch vụ kiểm định công trình là cần thiết để đánh giá hiện trạng sức chịu tải của sàn tại vị trí mới trước khi phê duyệt di dời.

2. Thay đổi mục đích sử dụng tầng

Một ví dụ điển hình là chuyển đổi từ tầng để xe (tải trọng thấp) sang làm siêu thị hoặc kho hàng (tải trọng cao). Dù không thay đổi cột hay dầm, nhưng tải trọng hoạt tải tăng đột biến có thể gây võng sàn, thậm chí sập nếu vượt quá giới hạn. Đây là trường hợp bắt buộc phải thẩm định lại thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật.

3. Bỏ qua hệ thống MEP (Cơ điện)

Khi chia nhỏ các phòng, hệ thống điều hòa không khí, điện và nước cũng phải điều chỉnh theo. Việc tăng mật độ phòng đồng nghĩa với tăng công suất lạnh, tăng số lượng ổ cắm điện. Nếu không tính toán lại tải điện và đường ống nước, có thể gây quá tải hệ thống M&E, dẫn đến chập cháy hoặc ngập nước.

Các câu hỏi thường gặp (FAQ)

Dưới đây là giải đáp cho những thắc mắc phổ biến nhất của chủ đầu tư liên quan đến vấn đề này:

Câu 1: Tôi chỉ thay đổi vách ngăn thạch cao để chia phòng, có cần thẩm định lại không?
Trả lời: Nếu việc thay đổi vách ngăn không làm thay đổi tải trọng đáng kể lên sàn và không ảnh hưởng đến lối thoát nạn, hệ thống PCCC, bạn có thể thuộc diện tự tổ chức thẩm định theo khoản 3 Điều 39 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, không cần trình cơ quan nhà nước thẩm định lại.

Câu 2: Việc di chuyển phòng bơm lên tầng cao hơn có được phép không?
Trả lời: Việc này hoàn toàn có thể thực hiện được nhưng bắt buộc phải tính toán lại tải trọng tĩnh và động lên kết cấu sàn tầng đó. Nếu tính toán cho thấy an toàn, bạn vẫn cần thẩm tra thiết kế và có thể phải thẩm định lại tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng đến an toàn chịu lực chung của công trình.

Câu 3: Ai là người chịu trách nhiệm nếu tôi tự điều chỉnh mà không thẩm định?
Trả lời: Chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm chính trước pháp luật về chất lượng và an toàn công trình. Nếu xảy ra sự cố do điều chỉnh thiết kế sai quy định, chủ đầu tư sẽ bị xử lý hình sự và dân sự theo quy định của Luật Xây dựng.

Câu 4: Hồ sơ tự thẩm định thiết kế điều chỉnh cần những gì?
Trả lời: Hồ sơ tự thẩm định cần có: Quyết định thành lập hội đồng thẩm định, Biên bản thẩm định, Bản vẽ thiết kế điều chỉnh đã được phê duyệt, và Báo cáo thẩm tra thiết kế (nếu có thuê tư vấn thẩm tra độc lập).

Câu 5: Thời gian thẩm định lại thiết kế cơ sở mất bao lâu?
Trả lời: Thời gian thẩm định tại cơ quan nhà nước thường không quá 20 ngày làm việc đối với dự án nhóm A, và không quá 15 ngày đối với dự án nhóm B, C (không kể thời gian chỉnh sửa hồ sơ). Thời gian tự tổ chức thẩm định phụ thuộc vào tiến độ làm việc của chủ đầu tư và tư vấn.

Câu 6: Điều chỉnh thiết kế có làm thay đổi thời hạn bảo hành công trình không?
Trả lời: Việc điều chỉnh thiết kế không làm reset lại thời hạn bảo hành của toàn bộ công trình cũ. Tuy nhiên, đối với các hạng mục mới điều chỉnh hoặc thay thế, thời hạn bảo hành sẽ được tính từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng phần điều chỉnh đó.

Kết luận

Việc điều chỉnh thiết kế bên trong công trình là quyền của chủ đầu tư nhằm tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh, nhưng quyền này phải nằm trong khuôn khổ đảm bảo an toàn kỹ thuật và tuân thủ pháp luật. Câu trả lời cho việc Thẩm định lại thiết kế cơ sở có cần thiết hay không phụ thuộc hoàn toàn vào mức độ ảnh hưởng của sự điều chỉnh đó đến an toàn chịu lực, PCCC và quy hoạch kiến trúc.

Đừng để những thay đổi nhỏ gây ra rủi ro lớn cho dự án của bạn. Hãy luôn tham vấn ý kiến từ các chuyên gia và đơn vị tư vấn có uy tín trước khi quyết định triển khai.

Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc xác định quy trình thẩm định hay cần đơn vị kiểm tra, đánh giá hiện trạng công trình trước khi điều chỉnh, hãy liên hệ ngay với chúng tôi.

Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam tự hào là đơn vị tiên phong trong lĩnh vực kiểm định chất lượng công trình xây dựng với đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm và trang thiết bị hiện đại. Chúng tôi cung cấp giải pháp toàn diện từ kiểm định an toàn, thẩm tra thiết kế đến tư vấn pháp lý xây dựng.

Liên hệ ngay với Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác nhất.

Hotline tư vấn 24/7: 0868.393.098