Danh mục dự án cần thu hồi đất không yêu cầu Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư

Trong bối cảnh phát triển đô thị và đầu tư cơ sở hạ tầng ngày càng sôi động, việc hiểu rõ quy định pháp luật liên quan đến Danh mục dự án cần thu hồi đất không yêu cầu Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư là điều thiết yếu đối với cả cơ quan quản lý nhà nước lẫn nhà đầu tư. Nhiều địa phương hiện nay vẫn tồn tại thực trạng: Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh chỉ thông qua Danh mục thu hồi đất đối với những dự án đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, điều này không còn là bắt buộc – đặc biệt đối với các dự án thuộc diện thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai nhưng chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư.

Vấn đề thực tiễn: Vì sao nhiều địa phương vẫn yêu cầu văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư?

Thực tế cho thấy, tại nhiều tỉnh thành, quy trình lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thường gắn liền với việc xác định danh mục các dự án cần thu hồi đất. Trước đây, theo hướng dẫn của Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT, các dự án không sử dụng ngân sách nhà nước muốn đưa vào danh mục thu hồi đất phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền. Do đó, nhiều địa phương đã hình thành “thói quen” hoặc “quy trình nội bộ” yêu cầu nhà đầu tư phải hoàn tất thủ tục xin chủ trương trước khi đề xuất đưa dự án vào kế hoạch sử dụng đất.

Tuy nhiên, sự thay đổi lớn trong quy định pháp luật từ năm 2021 đã làm thay đổi hoàn toàn logic này. Việc vẫn áp dụng cách làm cũ không chỉ gây chậm trễ tiến độ dự án mà còn tạo rào cản pháp lý không cần thiết cho doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, khu đô thị, chỉnh trang đô thị – những lĩnh vực vốn nhạy cảm về thời điểm triển khai và dòng tiền.

Cơ sở pháp lý: Quy định hiện hành không bắt buộc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư

Khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai năm 2013 (vẫn đang có hiệu lực) quy định rõ:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.”

Điều này cho thấy, danh mục dự án cần thu hồi đất là một phần bắt buộc trong hồ sơ trình HĐND cấp tỉnh để thông qua kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Tuy nhiên, Luật Đất đai không quy định rằng dự án phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư thì mới được đưa vào danh mục này.

Trước đây, Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tại khoản 6 Điều 56 có quy định: “Các dự án không thực hiện bằng ngân sách nhà nước phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” khi xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

Nhưng quy định này đã bị bãi bỏ. Cụ thể, Thông tư số 01/2021/TT-BTNMT ngày 12/4/2021 (thay thế Thông tư 29/2014) tại khoản 6 Điều 46 không còn yêu cầu điều kiện “phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư” đối với dự án không dùng ngân sách nhà nước khi đưa vào kế hoạch sử dụng đất.

Do đó, kết luận pháp lý rõ ràng là: Pháp luật về đất đai hiện hành không yêu cầu việc thông qua Danh mục dự án cần thu hồi đất phải được thực hiện sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Ý nghĩa thực tiễn của quy định mới

Sự thay đổi này mang lại nhiều lợi ích thiết thực:

• Giảm thời gian chuẩn bị dự án: Nhà đầu tư có thể đề xuất đưa dự án vào kế hoạch sử dụng đất ngay từ giai đoạn ý tưởng, nghiên cứu khả thi – thay vì phải chờ có chủ trương mới được “vào danh mục”.
• Tăng tính chủ động cho địa phương: UBND cấp tỉnh có thể chủ động quy hoạch, định hướng phát triển không gian đô thị, khu công nghiệp… dựa trên nhu cầu thực tế, chứ không phụ thuộc vào tiến độ phê duyệt chủ trương của từng dự án.
• Khuyến khích đầu tư tư nhân: Đặc biệt với các dự án chỉnh trang đô thị, khu đô thị mới – vốn đòi hỏi nguồn lực lớn từ khu vực tư – việc nới lỏng điều kiện đưa vào danh mục thu hồi đất giúp thu hút nhà đầu tư mạnh dạn hơn trong việc nghiên cứu, đề xuất phương án.

Ví dụ thực tế: Một doanh nghiệp muốn đầu tư dự án khu đô thị tại TP.HCM. Trước đây, họ phải hoàn tất thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư (có thể mất 6–12 tháng), rồi mới được đề xuất đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm sau. Nay, họ có thể đồng thời vừa nghiên cứu dự án, vừa đề xuất UBND quận/huyện kiến nghị đưa dự án vào kế hoạch sử dụng đất năm tới – miễn là dự án phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và đáp ứng điều kiện thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai.

Quy trình đề xuất đưa dự án vào danh mục thu hồi đất (không cần chủ trương đầu tư)

Dưới góc nhìn thực tiễn, quy trình triển khai như sau:

1. Bước 1: Rà soát quy hoạch – Doanh nghiệp kiểm tra xem khu đất dự kiến sử dụng có nằm trong quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết 1/500 hay không. Nếu chưa có quy hoạch, cần đề xuất điều chỉnh hoặc bổ sung.
2. Bước 2: Đề xuất địa phương – Gửi văn bản đề xuất UBND cấp huyện (hoặc Sở TN&MT) về việc đưa dự án vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, kèm theo thuyết minh sơ bộ về quy mô, vị trí, mục tiêu dự án.
3. Bước 3: UBND cấp huyện tổng hợp – Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm, trong đó có danh mục dự án cần thu hồi đất (theo Điều 62 Luật Đất đai).
4. Bước 4: UBND cấp tỉnh trình HĐND – Trình HĐND cùng cấp thông qua danh mục này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất.
5. Bước 5: Sau khi được thông qua – Dự án chính thức nằm trong kế hoạch sử dụng đất → Doanh nghiệp có thể tiếp tục thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, lập báo cáo nghiên cứu khả thi, và sau đó là thủ tục thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Lưu ý: Việc được đưa vào danh mục thu hồi đất không đồng nghĩa với việc được cấp giấy phép đầu tư hay được giao đất. Đây chỉ là bước tiền đề pháp lý để dự án đủ điều kiện thực hiện các bước tiếp theo.

So sánh: Trước và sau Thông tư 01/2021/TT-BTNMT

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Dự án khu đô thị có bắt buộc phải có chủ trương đầu tư trước khi đưa vào danh mục thu hồi đất không?

Không. Theo quy định hiện hành, dự án khu đô thị (thuộc diện thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai) không cần có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư để được đưa vào danh mục thu hồi đất trình HĐND cấp tỉnh.

2. Nếu dự án chưa có chủ trương, liệu có rủi ro bị loại khỏi danh mục không?

Có thể. Việc đưa vào danh mục phụ thuộc vào tính khả thi, sự phù hợp với quy hoạch, và ưu tiên phát triển của địa phương. Tuy nhiên, thiếu văn bản chủ trương không phải là lý do pháp lý để loại bỏ. Do đó, doanh nghiệp nên chuẩn bị hồ sơ thuyết minh kỹ lưỡng để thuyết phục cơ quan chức năng.

3. Sau khi được đưa vào danh mục thu hồi đất, doanh nghiệp cần làm gì tiếp theo?

Doanh nghiệp cần tiếp tục thực hiện thủ tục đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu thuộc diện phải xin), lập báo cáo nghiên cứu khả thi, và phối hợp với địa phương trong công tác đánh giá an toàn công trình nếu có công trình hiện hữu trên khu đất. Đồng thời, cần chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có).

4. Quy định này có áp dụng cho dự án nhà xưởng, chung cư không?

Có. Bất kỳ dự án nào thuộc diện thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai (bao gồm cả kiểm định nhà xưởng, kiểm định chung cư, khu đô thị, hạ tầng kỹ thuật…) đều được áp dụng quy định này, miễn là không sử dụng ngân sách nhà nước.

Lưu ý quan trọng cho nhà đầu tư và chủ đầu tư

Mặc dù pháp luật không yêu cầu văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư để đưa dự án vào danh mục thu hồi đất, nhưng điều này không có nghĩa là dự án có thể “vượt rào” quy hoạch. Các điều kiện then chốt vẫn phải đảm bảo:

• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 (hoặc tầm nhìn dài hạn hơn).
• Thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai (ví dụ: phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thực hiện các dự án khu đô thị, chỉnh trang đô thị…).
• Có sự đồng thuận hoặc đề xuất từ chính quyền địa phương (UBND cấp huyện).

Ngoài ra, trong quá trình triển khai, nếu trên khu đất có công trình hiện hữu (nhà dân, xưởng sản xuất, chung cư cũ…), chủ đầu tư cần phối hợp thực hiện kiểm định xây dựng để đánh giá hiện trạng kỹ thuật, mức độ an toàn, từ đó làm cơ sở cho phương án bồi thường hoặc cải tạo. Đây là bước quan trọng, đặc biệt với các dự án chỉnh trang đô thị tại TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng…

Kết luận

Việc bãi bỏ yêu cầu “phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư” khi đưa dự án vào danh mục thu hồi đất là bước tiến lớn trong cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tư nhân tham gia vào các dự án phát triển đô thị và hạ tầng. Tuy nhiên, để tận dụng tối đa lợi thế này, doanh nghiệp cần hiểu rõ quy trình, chuẩn bị hồ sơ thuyết minh đầy đủ, và phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương ngay từ giai đoạn đầu.

Nếu bạn đang triển khai dự án liên quan đến thu hồi đất, cần hỗ trợ về kiểm định công trình hiện hữu, giám định tư pháp xây dựng, hoặc thẩm tra thiết kế trong quá trình lập phương án đầu tư, hãy liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm của Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam.

Hotline tư vấn miễn phí: 0868.393.098