Vướng mắc trong quá trình thực hiện Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và các Thông tư hướng dẫn

BXD_1327-BXD-KTXD_19042022_signed.pdf

BỘ XÂY DỰNG

Phân tích chuyên sâu: Tác động của biến động giá vật liệu đến quản lý chi phí theo Nghị định 10/2021/NĐ-CP

Trong bối cảnh thị trường xây dựng đầy biến động, đặc biệt là sự tăng giá phi mã của các vật liệu chủ chốt như thép, việc áp dụng Vướng mắc trong quá trình thực hiện Nghị định số 10/2021/NĐ-CP đòi hỏi sự linh hoạt và am hiểu sâu sắc từ cả chủ đầu tư và nhà thầu. Dựa trên nội dung công văn 1327/BXD-KTXD mà chúng ta đã xem xét ở trên, vấn đề giá thép không chỉ là câu chuyện của thị trường mà còn là bài toán pháp lý về hợp đồng và thanh quyết toán.

Cơ chế điều chỉnh giá hợp đồng theo Thông tư 11/2021/TT-BXD

Theo hướng dẫn tại Điều 8 Thông tư số 11/2021/TT-BXD, việc xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng phải bám sát diễn biến thị trường. Tuy nhiên, trong thực tế triển khai, nhiều đơn vị gặp lúng túng khi xác định “thời điểm” và “phương pháp” điều chỉnh. Chúng tôi nhận thấy, vướng mắc lớn nhất thường nằm ở khâu chứng minh tính hợp lý của giá vật liệu tại thời điểm thi công so với thời điểm ký hợp đồng.

Để giải quyết bài toán này, quy trình quản lý chi phí cần được thực hiện chặt chẽ qua các bước:

• Theo dõi chỉ số giá xây dựng: Các địa phương có trách nhiệm công bố giá vật liệu hàng tháng hoặc hàng quý. Nhà thầu cần lưu trữ đầy đủ các thông báo giá này làm bằng chứng pháp lý khi đề nghị điều chỉnh hợp đồng.
• Xác định khối lượng thực tế: Việc điều chỉnh giá chỉ được thực hiện trên khối lượng công việc thực tế đã hoàn thành và được nghiệm thu. Đây là lúc vai trò của công tác kiểm định xây dựng trở nên quan trọng để xác nhận chất lượng và khối lượng vật liệu đã đưa vào công trình, đảm bảo số liệu thanh toán là chính xác.
• Áp dụng công thức điều chỉnh: Đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh, việc áp dụng công thức tính toán phải tuân thủ đúng quy định trong hồ sơ mời thầu và hợp đồng đã ký, tránh việc áp dụng tùy tiện gây tranh chấp khi thanh tra.

Rủi ro từ hiện tượng đầu cơ và giải pháp kiểm soát

Công văn 1327/BXD-KTXD cũng đề cập đến việc tránh hiện tượng tăng giá do đầu cơ, thổi giá. Dưới góc độ chuyên môn, chúng tôi khuyến nghị các chủ đầu tư cần thiết lập một hội đồng hoặc tổ chuyên gia để thẩm định giá vật liệu trước khi phê duyệt dự toán điều chỉnh. Việc tham khảo giá từ nhiều nguồn cung cấp khác nhau và so sánh với giá công bố của Sở Xây dựng là bước đi bắt buộc để bảo vệ ngân sách dự án.

Quy trình xây dựng định mức mới cho công nghệ và công tác đặc thù

Một trong những điểm tiến bộ của Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và Thông tư số 13/2021/TT-BXD là cơ chế mở cho phép xây dựng định mức đối với các công nghệ mới, biện pháp thi công mới chưa có trong hệ thống định mức quốc gia. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các công trình tu bổ di tích hoặc các dự án áp dụng công nghệ xanh, vật liệu mới.

Phương pháp xác định định mức theo thực nghiệm

Việc xây dựng định mức không thể dựa trên cảm tính mà phải tuân thủ phương pháp thống kê, tính toán và thực nghiệm. Quy trình này đòi hỏi sự tham gia của các đơn vị có năng lực chuyên môn cao:

1. Lập đề cương khảo sát: Xác định rõ phạm vi công việc, điều kiện thi công (địa hình, thời tiết, mặt bằng) và các yêu cầu kỹ thuật đặc thù. Đối với các công trình di tích lịch sử – văn hóa, yếu tố bảo tồn nguyên trạng là ưu tiên hàng đầu, do đó định mức nhân công thường cao hơn so với xây dựng mới.
2. Theo dõi và thu thập số liệu: Tiến hành theo dõi quá trình thi công thực tế để ghi nhận hao phí vật liệu, nhân công và máy thi công. Tại giai đoạn này, các số liệu về cường độ vật liệu, độ bền cần được kiểm chứng qua phòng thí nghiệm LAS để đảm bảo tính chính xác của các thông số kỹ thuật đầu vào.
3. Xử lý số liệu và công bố: Sau khi có số liệu thô, cần loại bỏ các yếu tố ngẫu nhiên, bất thường để tính toán mức hao phí bình quân. Hồ sơ định mức mới sau đó phải được thẩm tra và phê duyệt bởi cấp có thẩm quyền trước khi áp dụng vào dự toán.

Lưu ý đối với công tác bảo quản, tu bổ di tích

Như nội dung công văn đã đề cập, đối với các vướng mắc về định mức tu bổ di tích, cần xin ý kiến Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch. Kinh nghiệm thực tế cho thấy, chi phí cho công tác này thường phát sinh do các yếu tố ẩn giấu bên trong kết cấu cổ (như mối mọt, sụt lún nền móng không nhìn thấy bằng mắt thường). Do đó, trước khi lập dự toán, việc thực hiện đánh giá an toàn công trình hiện trạng là bước không thể thiếu để xác định chính xác khối lượng công việc cần phục hồi, tránh việc dự toán quá thấp dẫn đến dở dang hoặc quá cao gây lãng phí.

Kinh nghiệm quản lý chi phí khi điều chỉnh tổng mức đầu tư

Việc điều chỉnh tổng mức đầu tư là vấn đề nhạy cảm và phức tạp, được quy định tại Điều 19 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP. Trong thực tế, nguyên nhân dẫn đến việc phải điều chỉnh thường xuất phát từ thay đổi thiết kế, biến động giá hoặc các yếu tố khách quan bất khả kháng.

Vai trò của thẩm tra thiết kế trong kiểm soát chi phí

Một trong những nguyên nhân hàng đầu khiến tổng mức đầu tư bị đội lên là do thiết kế ban đầu thiếu chính xác hoặc chưa tối ưu. Để hạn chế việc phải điều chỉnh tổng mức đầu tư sau này, công tác thẩm tra thiết kế ngay từ giai đoạn đầu đóng vai trò then chốt. Việc phát hiện các sai sót về kết cấu, giải pháp kiến trúc hay khối lượng bóc tách ngay trên bản vẽ sẽ tiết kiệm hàng tỷ đồng so với việc phải xử lý hiện trường.

Khi đã phải thực hiện điều chỉnh tổng mức đầu tư, hồ sơ trình thẩm định cần làm rõ:

• Nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn đến việc tăng chi phí.
• Tính pháp lý của các khối lượng phát sinh (có nằm trong phạm vi dự án được duyệt hay không).
• Hiệu quả đầu tư sau khi điều chỉnh (liệu việc tăng chi phí có mang lại giá trị tương xứng hay không).

Xác định suất đầu tư và bài toán quy hoạch

Công văn 1327/BXD-KTXD đã phân biệt rõ giữa “suất vốn đầu tư xây dựng” và “suất đầu tư trên một diện tích đất”. Đối với các nhà phát triển bất động sản và chủ đầu tư khu công nghiệp, việc hiểu rõ sự khác biệt này là cực kỳ quan trọng. Suất đầu tư trên đất chịu ảnh hưởng lớn bởi mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất. Khi thực hiện kiểm định công trình để nghiệm thu đưa vào sử dụng, các chỉ tiêu về diện tích sàn, chiều cao tầng, mật độ xây dựng phải khớp với quy hoạch được duyệt. Mọi sai lệch so với thiết kế ban đầu đều có thể dẫn đến việc phải tính toán lại suất đầu tư và ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án.

Những lưu ý “sống còn” cho Chủ đầu tư và Nhà thầu

Dựa trên kinh nghiệm tư vấn và xử lý các tranh chấp hợp đồng xây dựng, chúng tôi đúc kết một số lưu ý quan trọng khi áp dụng Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn:

1. Rà soát kỹ điều khoản hợp đồng về giá

Đừng bao giờ ký hợp đồng trọn gói đối với các dự án có thời gian thi công dài (trên 12 tháng) trong bối cảnh thị trường biến động. Hãy ưu tiên hình thức hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh. Cần quy định rõ ràng về nguồn thông tin giá được sử dụng để điều chỉnh (giá thông báo của Sở Xây dựng hay giá thị trường có hóa đơn chứng từ).

2. Hồ sơ pháp lý cho công tác mới

Khi áp dụng công nghệ mới chưa có định mức, chủ đầu tư và nhà thầu phải thỏa thuận và lập dự toán chi tiết trước khi thi công. Tuyệt đối không thi công theo kiểu “làm trước, tính tiền sau”. Hồ sơ nghiệm thu phải đi kèm với biên bản xác nhận hao phí thực tế có chữ ký của các bên và tư vấn giám sát.

3. Cập nhật văn bản pháp luật thường xuyên

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng thay đổi liên tục. Các Thông tư số 11/2021/TT-BXD, 12/2021/TT-BXD, 13/2021/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 15/10/2021, thay thế cho nhiều quy định cũ. Việc áp dụng sai thời điểm hiệu lực của văn bản là lỗi phổ biến dẫn đến việc hồ sơ thanh quyết toán bị kiểm toán nhà nước xuất toán.

4. Quản lý chi phí dự phòng

Chi phí dự phòng cho yếu tố phát sinh khối lượng và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá là hai khoản mục riêng biệt. Cần tính toán và sử dụng đúng mục đích. Việc sử dụng chi phí dự phòng phải tuân thủ quy trình phê duyệt nghiêm ngặt, đặc biệt là đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư công.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Dưới đây là giải đáp cho một số thắc mắc phổ biến mà chúng tôi thường gặp trong quá trình tư vấn:

Câu hỏi 1: Khi giá thép tăng đột biến vượt quá chỉ số giá công bố của địa phương, nhà thầu có được bù giá không?
Trả lời: Theo quy định, việc điều chỉnh giá thường dựa trên chỉ số giá do địa phương công bố. Tuy nhiên, nếu giá thị trường chênh lệch quá lớn và bất thường, các bên có thể thương thảo để xác định lại đơn giá dựa trên hóa đơn thực tế và báo giá thị trường tại thời điểm đó, nhưng cần có sự chấp thuận của người có thẩm quyền quyết định đầu tư và phải chứng minh được sự biến động này là khách quan.

Câu hỏi 2: Định mức dự toán cho công tác sửa chữa, cải tạo nhà cũ được xác định như thế nào?
Trả lời: Đối với công tác sửa chữa, cải tạo, nếu có định mức ban hành thì áp dụng theo quy định. Nếu công việc mang tính chất đặc thù, phức tạp (như phá dỡ trong điều kiện chật hẹp, gia cố kết cấu ngầm), chủ đầu tư tổ chức xác định định mức theo phương pháp thống kê, tính toán từ thực tế thi công theo hướng dẫn của Thông tư số 13/2021/TT-BXD.

Câu hỏi 3: Suất vốn đầu tư xây dựng công bố hàng năm có bắt buộc áp dụng cho mọi dự án không?
Trả lời: Suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố là cơ sở để tham khảo, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư ở giai đoạn chuẩn bị dự án. Khi lập dự toán chi tiết, phải căn cứ vào thiết kế bản vẽ thi công, định mức, đơn giá cụ thể và các quy định hiện hành tại thời điểm lập, không bắt buộc phải áp dụng cứng nhắc theo suất vốn đầu tư công bố.

Câu hỏi 4: Trường hợp nào được phép điều chỉnh tổng mức đầu tư theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP?
Trả lời: Tổng mức đầu tư được điều chỉnh khi có thay đổi về quy mô, công suất, thiết kế cơ sở; do biến động giá vật liệu, thiết bị, nhân công; do thay đổi chính sách, chế độ của Nhà nước; hoặc do các nguyên nhân bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh). Việc điều chỉnh phải được thẩm định và phê duyệt lại bởi cấp có thẩm quyền.

Câu hỏi 5: Làm thế nào để kiểm soát khối lượng thanh toán đối với các công việc ngầm?
Trả lời: Đối với các công việc ngầm (cọc, móng, tầng hầm), việc kiểm soát khối lượng cực kỳ quan trọng. Cần thực hiện nghiệm thu từng giai đoạn, có biên bản hiện trường, hình ảnh, video ghi lại quá trình thi công. Sự tham gia của đơn vị kiểm định nhà xưởng hoặc công trình độc lập để kiểm tra chất lượng vật liệu đầu vào và thí nghiệm sức chịu tải là biện pháp hữu hiệu nhất để xác nhận khối lượng thực tế.

Câu hỏi 6: Chi phí kiểm định chất lượng công trình có được tính vào tổng mức đầu tư không?
Trả lời: Có. Chi phí kiểm định, chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình, kiểm tra chất lượng vật liệu… được tính trong khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng hoặc chi phí khác thuộc tổng mức đầu tư, tùy theo tính chất và yêu cầu của từng dự án cụ thể.

Kết luận

Việc thực hiện Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn đòi hỏi sự kết hợp nhuần nhuyễn giữa kiến thức pháp lý và kinh nghiệm thực tiễn. Từ việc quản lý biến động giá thép, xây dựng định mức mới cho đến điều chỉnh tổng mức đầu tư, mỗi bước đi đều cần sự chính xác và tuân thủ quy trình. Là một đơn vị chuyên môn sâu, chúng tôi hiểu rằng quản lý chi phí tốt không chỉ là tiết kiệm tiền mà còn là đảm bảo chất lượng và tiến độ của công trình.

Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc xác định định mức, thẩm tra dự toán hay cần tư vấn về các thủ tục pháp lý trong xây dựng, hãy để chúng tôi hỗ trợ. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm và hệ thống phòng thí nghiệm đạt chuẩn, Kiểm Định Xây Dựng Miền Nam cam kết mang đến giải pháp tối ưu nhất cho dự án của bạn.

Liên hệ ngay để được tư vấn chi tiết:

CÔNG TY CỔ PHẦN KIỂM ĐỊNH XÂY DỰNG MIỀN NAM

Hotline: 0868.393.098

Website: kiemdinhxaydungmiennam.com